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新的民法典实施后对卖房者影响最大

新的民法典实施后对卖房者影响最大

发布时间:01-02 10:20

新的一年开始了。


从今年开始,新的民法典实施。


与房产相关的,有几点变化。


比如,


住宅70年产权到期如何处理,有了明确的说法;


房子有了“居住权”;


还有一个比较重大的变化是:


处于抵押状态,也就没有还清银行贷款的房子,也可以交易了。



1.


民法典物权编第406条第1款:


“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。” 


第406条第2款:


“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”


这两个条款的意思是,


处于抵押状态的房子,抵押人,也就是产权人,仍然可以将房子出售。


抵押权跟着房子走。


就是说,抵押权不影响房产的交易,


不过卖房子时,产权人必须通知抵押权人(也就是银行)。



2.


在之前(和当下)的房屋买卖流程中,房子如果房贷没有还完,房产证还抵押在银行手里,


是不能交易的。


在过户之前,需要提前还款、结清房贷,把房子解除抵押,


这个过程就是我们常说的“赎楼”。


比较好的情况是,卖家自己有钱提前还款,


还完款,拿到红本本的房子,在交易时优势也比较明显。


如果卖家没钱提前还款,就比较复杂——


有的城市约定俗成的做法是,


买家提前向卖家支付一定比例的首付,卖家拿到钱去给房子解除抵押。


相当于买家给卖家垫资。


这种方式,可以操作,但有风险,


因为不排除卖家拿了钱跑路的可能。


再就是第三方担保赎楼。


也就是第三方(银行或担保公司)出钱,把房子赎回来。


这个过程,需要支付一定的费用。


以深圳为例,有额度赎楼和现金赎楼两种赎楼方案。


额度赎楼的费用为:担保公司手续费+银行短贷利息。

 

市面上担保公司额度赎楼手续费一般为1%,银行利息按天算,一般是万3一天。

 

假设一套房的欠款是380万,则赎楼费为:


担保费:380*1%=3.8万

 

银行短贷利息:380*3=1140元/天


现金赎楼,则主要费用是担保公司的利息,利率大约是万8-千1.2/天。

 

以万8的利率来计算,380万的现金赎楼费用就是:


380*8=3040元/天


根据过往经验,赎楼时间在30天到几个月不等,普遍使用额度赎楼。


按30天算,欠款380万时,这笔费用差不多就是7.2万。


相当大一笔成本了。



3.


按照新的民法典,房子可以带着抵押权转让,


这意味着,以后买卖房子不再需要赎楼了。


有几个影响:


一是,这相当于要把银行和担保公司的利益让出来,


尤其是担保公司,业务量可能要锐减。


二是,“红本在手”的房子,优势不再明显。


三是,因为省下了比较大的一笔费用,有上涨压力的城市,房价会再抬抬抬头,


就像去年,哦是前年11月,深圳取消豪宅税带来的上涨一样。


不过,这个规定现在只处于「立法」阶段,并没有配套细则,


实际操作中也没有案例。


至少目前,没有还清贷款的房子交易,依旧是如常赎楼。


毕竟,这才是新年第一天嘛...


但我们可以期待下,希望它能早日落地实施。


这对买卖双方,都是件十足的个好事儿。


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