房贷计算器 > 房贷常识 > 央行的“限贷令”使48万亿房贷面临“高压线”
央行的“限贷令”使48万亿房贷面临“高压线”

央行的“限贷令”使48万亿房贷面临“高压线”

发布时间:01-02 10:29

01


2021刚开年,楼市吹来一股寒风。


据央视新闻报道,12月31日下午,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起实施。


所谓房地产贷款集中度管理制度,主要指的是中资银行,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比,应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于监管部门确定的上限。


注意,新规分为两个部分:房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比。


两个领域的信贷流向,都不能超过规定的限度,这是楼市将面临的两大“高压线”。



02


那么,房地产贷款的“上限”在哪里?


具体来说,分为5大档,每档都设置两个上限,分别是房地产贷款上限和个人房贷上限。


我们先把新规的内容大概罗列一下,后文再分析规定出台后,对楼市会造成什么影响。


六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高。


招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。


第三档是中资小型银行和非县域农合机构,主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等,两个上限分别为22.5%和17.5%。


第四档为县域农合机构,两个上限分别为17.5%和12.5%。


最后一档为村镇银行,两个上限分别为12.5%和7.5%。


很明显,我们经常打交道的大型股份银行,条件最宽松,城商行或县城村镇小银行的条件最严。


如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定,在2020年最后一天发布,紧跟着在2021年第一天就立即实施,没给市场一点缓冲期,是以往从来没有过的。


以前央行当然也对涉房贷款占比有要求,但大都是规定一个模糊的比例,或通过突击检查等方式约束信贷的流向。


比如,2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文,楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款,这就是所谓的“432”要求。


比如,2015年底,央行推出MPA考核,新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标,哪家银行考核不过关,央妈就不给钱了。


显然,央行和银保监会认为,这些措施还远远不够。


还得继续给银行加码,不能让房地产予取予求。


在我们的记忆中,还真没有像这次发正式文件、分档、定上限,让整个市场都感到了一种“压迫感”。



03


为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”?


答案很简单:房地产贷款占比越来越高,出现了“大而不能倒”的现象,捆绑了整个金融体系。


央行数据显示,2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,同比增长12.8%,比上季末低0.3个百分点,连续 26个月回落,前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%,比上年全年水平低 6.8个百分点。


易纲行长前段时间发过一篇论文,其中提到:房地产与金融资产之间存在对偶关系。


一方面,房地产是居民和企业的重要资产,居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债,银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。


另一方面,房地产作为抵押品的信贷快速扩张,会导致金融风险向银行和地方集中,并容易形成自我强化的机制。


蓝白当时写文章解读过,跟大家举了个例子:A是购房者,B是银行,C是城市,D是房企。


城市C把土地卖给房企D,城市C获得了财政收入。


房企D拿土地向银行B抵押贷款,盖房施工。


购房者A把收入、现金充当首付,向银行B抵押转换成房产,作为家庭最重要的资产构成部分。


因为发放房贷的原因,银行B的资产端不断扩张,居民的房产实际上对应的就是银行的资产。


涨的时候皆大欢喜,C的财政收入会越来越多,A的资产会越来越优质,并且可以再次抵押获得规模更大的融资。


银行B的资产也非常健康,很难出现坏账,D的规模不断扩张,加大力度拿地,到处都是千亿级别的房企,一片欢腾景象。


但实质上看,购房者A、房企B、城市C,他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上。


一旦楼市出现流动性危机,无人接盘的城市出现价格坍塌,房产市值缩水,抵押品价值大跌,银行的资产端必然会恶化,坏账、集中兑付就会成批出现。


华泰固收张继强有份统计,2019年,我国香港地区房价收入比高达49.42倍,在全球居首,而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍,也高居全球第二。


对比而言,美国仅为3.5倍、日本为11倍,反映出我国家庭购房负担已显著较重,房价不能再涨了。


要知道,美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的,日本从出台“地价税”后经济一蹶不振,经历了“失去的20年”,美国的次贷危机,最后需要全世界为之买单才蒙混过关。


对房地产加码调控,刻不容缓。



04


下面聊聊新规对房地产行业的影响。


短期(1-2年)看,影响还真不大。


国盛证券曾整理过有关数据,从房地产贷款合计占比看,在第一档中,建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%,需要压降1.7%和10%。


第二档中,招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出,分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。


第三档中,杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。


看得出来,因为央行最近几年三令五申压降房地产贷款占比,各家银行超出的比例并不多,像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下,额度都没用完。


哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了,接下来只需要控制贷款增速就行,反正信贷总量是一直在增长的。


分母增长,分子不动,就算超出贷款上限10%以,照样能达标。


更何况,各家银行还有过渡期。


涉房贷款占比超出2%的,过渡期两年,占比超出4%的,业务调整过渡期长达4年,绝大部分银行都能平稳落地。


假如你准备买房,或等着批贷,放心,影响真的不大。



05


但是,长期(5-10年)看,无论对购房者还是对房地产行业,都极其不利。


关键词只有一个:长效机制。


以前调控,控的是现状,控的是银行存量,措施一箩筐,一阵风过后,丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位,银行、房企、购房者,都甘之若饴。


现在的调控,控的是硬性指标,控的是预期和信贷增量,还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产,门都没有。


房企的“三道红线”,针对了房地产的贷款需求。


银行的“两大高压线”,针对了金融体系的贷款供给。


一边压制“需求”,另一边控制“供给”,用漫长的时间,渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用,缓解金融体系对楼市的依赖。


蒋天养有句名言:做大事三个条件,第一银子,第二银子,第三还是银子。


不管开发商资本整合腾挪的手段有多高,购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强,没有银行源源不断的银子支持,信用扩张的基础没了,说什么都是徒劳。


因此,央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”,更是一种态度上的“宣示”:房地产“去金融化”,我们是认真的。


2020是房地产过去5年来最难的1年,也可能是未来10年最好的1年。



06


网友讨论:央行的“限贷令”使48万亿房贷面临“高压线”


网友:云想衣裳花想容

 

那十年后需要的房子


现在是买呢


还是投资其他呢


小编:


大行业环境肯定是不行了,少数城市的房子还是能买的


网友:云想衣裳花想容


郑州呢


小编:


核心区可以




网友:Oasis_马兰


 分析的真好真全面




网友:拥抱朝阳


 三亚的房子可以买吗


小编:


三亚很特殊,东北化的趋势不太好




网友:Jiooong


 合肥的房价感觉还在涨呀,观望还是趁早入手呀?


小编:


回避滨湖高新,先看房调研




网友:于律师


 以前以为只有北方城市跌,前天央视曝光长三角核心城市苏州房价去年跌了10%,其实南京楼市也不行,二手房库存超十万套,新房库存六万套,在南京想卖房就得降价,供大于求,同样武汉楼市也不行,武汉想要涨根本不现实,感觉楼市是有传导性的。从北方蔓延到长江了已经。


小编:




网友:aimee华老师

 

我17年10月买的增城金地香山湖,一万五每平米,现在还是这个价。被深度套牢!请问,您认为以后这个盘有上涨空间吗?


小编:


远郊需要等广州全面启动才能补涨




网友:养乐多


 西安的房近几年可以买不?


小编:


可以




网友:好名字

 

等待着B站的更新


小编:


铁粉啊,文章很多人没耐性看,可以等等视频版哈


网友:好名字


主要是文章有点看不懂




网友:徐祝老人cium

 

河南信阳咋样


小编:


一般般




网友:许哲峰

 

请问绍兴的老大破房子可以置换了吗 周边涨的太快了


小编:


老房可以置换




网友:共鸣


 天津的房子可以买吗,能再降不?


小编:


可以买,市六区




网友:威海飞鸟家政

 

山东威海可以买吗?


小编:


不能




网友:琤琤

 

宁波佘姚能买吗


小编:


宁波高了




网友:于律师

 

个人不还贷款就先被银行拍卖房子,不够还再被法院列入失信黑名单,黑名单处处受限,西方经济学(微观)假定每个人都是理性人,愿意选择这条路的人估计不多,燕郊房价臀斩去年法拍房也就多了二百套,现在是法治社会,法不责众是不存在的,作为个体的人想要和国家对抗整个能被搞得服服帖帖的。




网友:zjs的方外dog

 

央行手里的资产项下是不是也有不少从商业银行那里倒腾来的房贷的债权?




网友:笨笨

 

中山阜沙镇,增城石滩镇,都是最便宜的地方,可以投资吗?主要资金少的可怜


小编:


增城


cache
Processed in 0.006267 Second.