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业主如何选择一家好物业?

业主如何选择一家好物业?

发布时间:01-02 18:16

要论2020年,年度最具嘲讽的一句话是什么?

 

一定是宁波某业主,送物业锦旗上的那句话:

 

“干啥啥不行,收钱第一名”。


这句话可谓是戳中了广大业主的心,新闻刷屏过后,各地小区纷纷开始效仿。

 

但是我想提醒大家,现在开始要慎重了。

 

最近,合肥某小区业主,在送过这样一面锦旗后,直接被物业直接告上了法庭。

 

最终结果居然是业主败诉,还要向物业道歉,并赔偿损失费3000元。

 

不少人嘲讽,物业还真应了这锦旗,干啥啥不行,收钱第一名。

 

物业真要翻天了?以后还敢投诉物业?


真相如何?

 

业主送嘲讽锦旗给物业,被物业告上法庭,最终居然败诉。掐头去尾讲这个故事,每个标签都十分爆炸,足够脑补出一场倚强凌弱的大戏。


但事实并非如此,事情的起因是小区的房屋质量出现问题,合肥王女士发现自家阳台外沿有脱落,差点砸伤行人,因此要求物业处理,小区不止一处有这样的隐患,因此要求在入户处安装安全遮挡。


这其实没什么问题,但是物业在进行简单应急处理后,就再也没有下文,王女士一气之下,就决定效仿网络,给物业送嘲讽锦旗。


我能理解业主的委屈,住的小区存在这样的安全隐患,找物业的完全可以理解。


但我也想客观的说一句,物业不是全部绝对过错方,业主确实搞错维权方向。


房屋质量问题,物业根本不是责任方。如果房屋属于质保期,应由开发商负责维修,如果超出质保期,应由业委会提取维修基金共同承担。


报道中可以看出,物业并非不作为,物业对王女士的反馈做了应急处理,并联系了开发商出具处理方案,只是方案最终被规划局驳回。


这可以证明物业是有所作为的,并非如锦旗上所写“干啥啥不行”,并且送锦旗行为被拍成了视频,在抖音平台获得1300万的阅读量与9000多点赞,对物业确实有一定负面影响,物业告业主侵犯名誉权,判决结果值得商榷,但并非没有依据。


当下物业与业主吵得不可开交,但是回头看看,问题开始是房屋质量,矛头应该在开发商,但为何最终会闹成物业与业主的斗争?


业主与物业不可避免的站在矛盾的两端

 

可以说,这离不开当下的小区治理模式,物业与业主的误解成为必然。

 

抛开这起事件,两条鸿沟横亘在物业与业主之间,让双方都难以信任:

 

一方面,业主对物业的职责范围根本不清晰,这使得物业疲惫不堪。很多情况下,业主都搞不清楚小区物业到底能管哪些东西,哪些是属于社区街道、开发商、规划局和城管等部门管理。


举几个例子,比如楼上噪音扰民,物业只有劝阻的义务,如果劝阻无效应该由社区街道办介入;比如小区违建,物业只有发现、制止、劝阻和上报的义务,整改是城管局或规划管的事情等等。


我并不是想帮物业说话,而是想告诉大家物业不是全能的,与其与它们浪费精力,不如联合业主找到真正的责任方,解决问题。


物业公司服务的是公共物业,主要负责的其实是供水、供电、电梯、绿化保洁等公共区域。


以目前主流3元物业费为标准,100平每月大概300元物业费,而物业人员的工资仅仅6000-8000,相当于物业同时要服务26户家庭,满足60多位业主的需求。


大多数情况下,能管理好这些公共区域,凡事有回音的物业,已经算合格的了。


大多数业主对物业都是理解的,但问题在于总有业主对物业的期待过高,提出的要求更是无理取闹,比如,我曾经见过有业主在群里质问物业,自己家热水器为什么不热,亲戚来了能不能安排车位等等。


还有一些业主的心态是,物业应该管别人,不能管自己。对于小区影响自己生活的行为,物业应该管,比如楼道杂物、电瓶车上楼等等。但一旦物业管到自己头上时,立刻会觉得你物业凭什么管业主,稍有怠慢,就是投诉。


确实有不作为的物业,但在不断的琐碎中,物业行业也变得十分艰难与失望。

 

而另一方面,没有合理公示监管途径,业主对物业质疑并非空穴来风。

 

没有人有上帝视角,业主不会凭空就能知道,物业每天要负责多少业主的工作。唯一直观的评价,就是遇到的问题,多久能解决?楼道电灯泡多久能换好?社区绿化维护的好不好?道路干不干净?


并且对于小区的公共收益,业主一概不知,比如收车费、广告费、租赁费等这些收入到底用去了哪里?没有公示,只有缴费,为什么“干啥啥不行,收钱第一名”,能在网络上如此火热,原因就在于此。没有公示的物业,业主怎么能不猜疑?


此外,对于业主来说,物业公司,无论是在法律,还是资金上,相比个人更占据优势。一旦碰到真正不作为的物业,业主也很难更换物业。


因为更换物业需要成立业委会,并且征得三分之二的业主同意,想让上千户的利益相关体保持意见一致,当中的难度可想而知。


多数情况下,讨伐物业时,所有业主同仇敌忾,好不起劲,但一到涉及到办事,就没人吭声了。业委会又属于公益性质,工作十分琐碎,需要一家一家上门敲门,拿到房产证等相关证件与证明等,当中还会有业主出租、不在本地等各类问题,纯粹的吃力不讨好。


这样的治理环境,会让业主与物业越走越远,并且一旦开始恶性循环,再难逆转。



如何选择好的物业?


我们都知道,好的物业直接关系到未来我们房产的竞争力,也影响着我们每日的居住体验。


物业职权不清,缺乏监督渠道,只会让物业和业主远走越远。之所以说许多小区最终难逃衰败命运,原因之一就是物业,无论是更换物业,还是促进双方理解,都不是个人能轻松办到的事情。


这样的情况下,一开始选中到好的物业,重要性更加凸显。选择物业时,以下这些方面一定要考虑到:

 

1、千万不要在物业费上吝啬。


当两套房子在地段差不多时,一定要选择物业费更高的小区。因为任何行业都需要盈利空间的,物业费低意味着经费有限,服务人员的质量也会打上问号,你会看到可能老爷爷是门卫,小区物业十几号人根本管不过来,慢慢物业心态也会变化,开始渎职等等,交的那么点物业费,基本是白给。

 

2、尽量选择定位高端的小区与年轻人多的小区。


如何判断?如果是二手房,直接多去目标小区转转,如果保安年轻,可以加五分,如果保安拦住你盘问,也可以再加五分,此外如果小区白天人少,傍晚人多,更要加五分,说明小区大多是上班族,群体更加年轻,周末也可以再去验证是否如此。


因为年轻群体,更能理解物业服务,进行沟通和交流。此外,如果说小区是纯新盘,无法观察小区的话,可以看看小区定位,相对来说,改善定位的楼盘要比刚需的楼盘,物业服务会更好。

 

3、尽量选择大开发商物业,多了解本地二手市场物业表现,同样的品牌,不同的区域表现可能会有差异。

 

4、最后我想说,该发言的时候不要沉默,小区环境维护当中,千万不要习惯性沉默,沉默是对错误最大的纵容。



物业与业主,互相都能列举出对方的十宗罪,如果无法对物业职权进行清晰,也没有合理的公示渠道,双方的矛盾会越来越激化。


而对于业主来说,选择物业愈发重要,一旦落入一个恶循环的小区,未来社区只会不断恶化。


你对物业还有何看法?对如何选物业还有哪些疑问?或者任何买房问题,欢迎留言评论。




网友讨论:业主如何选择一家好物业?



网友:东莞人


 高端物业也住过(跟物业关系好偷公电偷公水)正常


中端物业也住过(业委、居委、物业一起贪)


现在内环内老小区直接街道接管一平方6角住的很和谐,业主、保安、清洁、维修工人和睦相处。




网友:A mr.zhu


 寄生虫!




网友:星河


 物业收费标准是不是需要依据其所达到的星级标准?业主委员会由谁负责召集?物业公司服务到期是否由业委会决定是否续约和更换物业公司?


这些问题没人愿意操心,自然会矛盾重重。其实这些都应该由居委会牵头,协同开放商和物业公司做好准备方案。


小编:


有道理!




网友:QEM


 物业既然觉得不挣钱,可以撤走吗?为什么不撤走呢?全中国的物业既然觉得不好,不行,不挣钱都不要干嘛!都去不要干嘛!


小编:


更换需要有三分之二业主同意才行




网友:Cc


 以前有个事业单位叫房管所,家里马桶堵了都会上门免费帮你修,一到冬天就挨家换户检查是否有门窗损坏漏风漏雨的,一经发现立刻免费维修。


小区管理应该像办学校似的 学校是公共服务类机构 如果把学校变成挣钱的工具那就不对了,小区管理也一样 民生工程 应该重交由公家来管。住都住不好 谈何奋斗谈何建设……




网友:富哥


 信息不对称的原因,就像屁民对自己的社会权利一无所知




网友:高登之灯


 合肥是跟着徽京混的 徽京最有名的段子就是“如果不是你撞到老人 为什么要扶她” 一脉相承




网友:dino


 相关法规太滞后了,与城市化巨潮脱节的不是一点点




网友:HairBuilding


 仅仅6000~8000




网友:Jack


 公开透明,自然大部分业主会理解,但你物业反馈了,不公开让业主知道,那肯定说你没干活,你干了,你倒是拿出证据来吧




网友:板牙


 关联公司的套路谁没见识过




网友:Lighthouse


 因为开发商,物业等等都想掏业主的钱袋子,其中物业势力弱一些,其他业主对付不了




网友:大哥大


 物业这行业是彻彻底底放大国人人性和文明程度的行业,因为有油水还有是祖国廉价劳动人太多。

物业的出现减少基层负担,但基层是拿纳税人工资的。




网友:Edward


 你的文章非常棒,我第一次看,很喜欢


小编:


欢迎转发,让更多朋友看见!




网友:圣松


 我就想请教老师一个问题~业主跟物业签的是服务合同,属于正常的经济合同怎么就不允许业主终止合同?没有时间限制么?


小编:


一般来说,合同有时间限制的,到期可以更换,但是业主主体太多,更换也需要业委会组织,得到三分之二的人同意。


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