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买二手房除了看房价还应该注意什么?

买二手房除了看房价还应该注意什么?

发布时间:01-03 19:15

小编一直觉得,作为楼市内容的输送者,有必要为买房人留下什么。


所以,小编写过很多很多篇的房产干货文章。


当然,有些干货对于资深买房人来说没什么用,因为他们什么都懂。


但楼市真的是一个下沉世界,下沉到我们永远都不知道,有超过90%的小白都不知道怎么买房。


一套沉淀了家庭资产和希望的房子,经常会出现刚需踩坑、置换出错的情况。


所以这些干货,多触达一个人,就少一个家庭买到万年不涨的垃圾房子。


这也是我们坚持做这些事的意义。


今天再聊一篇干货,关于买房时真实的二手房价。



1


很多人可能不知道,买二手房从来不应该只看房价。


而是有一整套的公式:


买房成本=房屋总价+贷款本金及利息+中介费+交易税费+手续费(杂)。


在一线城市比如上海买卖一套房子,涉及的税费是比较高昂的,买卖一套房子除了房价的本身,影响你做决策的还有税费、中介费、贷款服务费、甚至杂七杂八的手续费。


经常有粉丝说,上家或中介给他打包票:你买这套房,给你一个打包价。


最后买房人稀里糊涂的交了一笔钱,发现当了冤大头。


买房成本公式里的几个因子,有几部分其实是固定的,比如说房屋总价、贷款本金及利息、中介费、手续费。


最需要关注的变量,其实是税费。


上海大的税费一共就三种,


一、增值税;


二、个人所得税;


三、契税。


当你买了一套房子,总价是固定的,那么契税也是固定的。



一、契税。


首套购房契税:90平米以内,价格在普通住宅内,契税1%,大于90平米,小于140平米,价格在普通住宅内,契税1.5%.。


二套房,契税一律3%。



二、个人所得税。


个人所得税,满五唯一免征。


如果是不满五或不唯一,那么可以选择两种方案。


第一种是差额*20%。比如说你原始买入价是900万,现在卖出去1000万,你赚了100万,这100万你要有20%也是20万的个人所得税。


第二种是总额-增值税*1~2%,其中普通住宅个税税率是1%,非普通住宅个税税率是2%。


原则上是上家承担个人所得税,但现在基本都是买家为此买单。



三、增值税。


不满二的情况下,全额征收增值税,我们再细化一下特殊情况:


不满2年是全额/1.05*5.3%。


满2年的普通住宅免征;非普通住宅:差额/1.05*5.3%


差额的意思是这套房子从买入到现在增值了多少?比如说原来买入价格是600万,现在卖到1000万,差额就是400万。


以上就是买卖二手房涉及到的税费,大多数人在买房子的时候不会只看1套,而是看10套甚至更多。


这时候不妨把所有的这些房子竖向列一个表格,增值税多少,个税多少,契税多少全部写出来,最后统筹看。


最终你会看到有些性价比的房源,有些税费占的很低,有些却很贵。所以买房往往需要计算房价是否有性价比,什么意思呢?


我们以上海一个电梯小区为例,正常绿中介的挂牌价格是可以做参考的,这代表了当下所有房东的一个心态。


这个价格是整个小区的参考均价,把它分成三大类,电梯的高区中区低区,正常的低区在均价基础上减10%,,一个小区的差额在20%,在二手房里面是比较正常的。


最后用这种大排除法算一算这个房子真实的价格应该是在多少。


当然具体业内是有拆骨法的,这个房子靠小区中心景观,靠一个拐角,靠垃圾清洁站,然后又有高压线,然后户型朝向也不一样,各种各样的情况都有细微极致的差别。


结合单价和浮动的税费对比,你就能看得出来它的性价比到底怎么样。


说一下我在帮粉丝买房的实操情况。


整个看房过程,我会用表格的形式全部都把房源情况列出来,每一套房子有一个表格,最后把所有的10套房子列一个竖向的表格,这样会有一个非常清晰的对比。


同时把这10套房子在小区百度地图上的位置标出来,你会清晰的看到哪套房子位置好坏、税费高低、具有性价比。


最后把主推的1~2套放到底下,标一个颜色,这种时候几乎就可以去跟房东谈判了。



2


有赠送面积的该怎么计算真实房价?


比如说看中一套房是顶楼/底楼,上面/下面又赠送了一层,或者是有露台/地下室,对于这种赠送的房子该怎么算钱?


这种时候可以用业内的拆骨法,就像拆骨头一样来计算房价。


比如说顶楼的赠送,如果说买了100平,上面又送了100平,而且100平几乎跟楼下的层高是一样的,4面都可以开窗,同样也有卫生间,如果能做好厨房是最好的。


这种房子简直是无敌的,在市场上几乎很难找到,所以如果你能够遇到这种房子。报价合理的话可以马上拿下。


正常情况下有赠送面积的房子,出售价格都不会贴着市场价。比如说小区的均价是6万,而这类赠送面积的房子可能会卖到多少?


在均价基础上增加15%~30%,具体要看赠送面积的利用程度。


我遇到的最惊人的案例,赠送相当于楼下面积的50%,这部分是不上产证的。


如果楼上楼下层高是一样,赠送可以可以卖出的价格是产证面积的30%,极限情况下可以卖到50%。


如果赠送的底楼可利用房间是斜顶怎么算?


这一类通常来说可以是计算为楼下面积的10%到15,最高情况下可以到20%。


比如说小区的均价是6万,那么斜顶卖7万不为过。如果是平顶,卖到8万也无可厚非。


这种房子如果后期你卖出的话,可以花钱把赠送空间利用好、装修好、设计的漂亮,极有可能卖出惊人的价格。


对于底楼带地下室的这种是怎么计算的?


通常来说要看地下赠送的面积要不要上产证?层高有多高?有没有下水管道遮挡?有没有穿过整个房间?甚至于能不能够做卫生间?


上海有一些这样的房子,一楼确实是赠送了很多面积,当然它的价格是楼上低很多倍。


一楼的价格可以比二楼的基础上再打个折,打多少呢?可以打一个8~9折,然后地下这一块的面积如果不带窗,可以按照地面价格的10%来计算。


如果带窗,可以按照地上面积的15%来计算,如果超过30%,价格可能就不合理了。


因为一般来说,一楼赠送的地下面积即便是开窗,也不是正常的窗,而窗的高度也仅有0.5米,而且是很难四周开窗,也就是做不到通透。


而且一楼跟顶楼的赠送还不一样,因为下面极有可能是潮湿的,所以上面的赠送是可以住人的,而下面的赠送不能住人,只能储物或者是做娱乐空间。


当然每一套房子还是有特殊情况,比如说赠送面积是什么形状,如果是狭长型的,压根就不能睡人,只能放东西,那就不值钱了。



3


关于真实的房价,我们还要知道什么叫四假一真?


如果你通过好多家中介,无论线上还是线下去看了同一套房,结果4个中介说了4个价格,而且参差不齐,价差很大。


最后见到房东才最终得到了一个真实的价格,结果汗颜,比那4个中介报的价格还贵。


为什么?


当下中介的生态,谁报的价格高了,谁就有可能丢失客户,谁报的价格越低,谁就有可能把客户带到自己的门店去,把房东叫过来面谈,来拉升买房人的预期,然后试图成交。


但很多人殊不知,现在的社会是信息极为不对称的社会。


真正坐下来谈的时候,很可能是房东和客户一拍两散,都很不爽。


真正的价格你一定要听到房东亲口对你说,或者是面对面告诉你的价格,那才是真实的价格。


不是每个中介告诉你的价格,都是真正的价格。


你想知道价格很简单,一定要听到房东家里可以做主的那个人,告诉你的价格,这才是真实价格。


现在市场上的确存在很多乱的现象,比如说假房源、假价格、假客户、假房东,而时机能够真实成交的价格才是真正的价格。


所以买房之前一定要识别好,有些时候对比太多,反而受伤更大。



4


在房产圈待了这么多年,真正愿意了解真实房价并且可以买到好房子的,基本都符合这几个特征:


极强的环境适应与自我修复能力,愿意不停踩盘并且分析对比房源性价比;


可怕的理性与自控能力,不为外界的任何干扰左右想法;


买房过程自我有安全感,愿意相信自己,不怕失去不怕竞争不怕形势万千;


愿意去踩盘去谈判,感恩任何一个环节,不悲观不消极。


还有,大多时候你看见他,不是在踩盘,就是在谈判的路上。


买房和人生任何环节并无两样,前期付出多少,后面就能回报多少。



5


网友讨论:买二手房除了看房价还应该注意什么?


网友:LL


 请教顶楼复式的楼上层高和楼下层高一样的话,不就要算面积上产证了么?那样怎么算赠送呢?看中一套顶楼赠送层高2.1不算面积,和楼下一样结构户型,这样的话上面那层按多少比例算合理呢?


小编:


空间格局如何,整体是否方正,能否做出卫生间,不能敲的实墙是否太多?遇到层高不错结构户型的,极限是在50%,如果20-30%能拿下,是很不错的,当然也要看单价是高是低。


单价高溢价比例低,单价低溢价比例高。仅供参考




网友:Henry


1、在上海购买首套房,建筑面积小于等于90平米,按照总房价的1%来收取;


2、在上海购买首套房,建筑面积大于90平米,按照总房价的1.5%来收取;


3、在上海购买二套房,或非首套房,不论面积多大,一律按照3%来收取;


小编:


感谢,小编勘误罚鸡腿





网友:风一样的女子


刚买了套老小区一楼带天井搭好的,超高得房率以及附赠的使用面积,是除了最小户型外全小区最高单价。


小编:


价格在合理范围内就值,另外要弄清楚算不算违建




网友:Sisi 

 

写的非常好,尤其最后的心态总结,只是今年这个行情,需要非常强大的内心才能稳得住啊,到底是现在买还是等明年呢?


小编:


需求是学区还是自住,年前有好房源就下手,没有等年后也不后悔,关键要迈出一步。


网友:Sisi 


观观你好,学区+自住,现在发现市面上全是硬伤房了,关键年后会有好房子出来吗?


小编:


年后会放量,但涨幅也是不可控的,幅度不会很大,但一定要多锁定几个御用中介,帮你快速留意房源。




网友:小仙贝

 

老师,招商虹桥公馆的房子值得买吗?


小编:


可以


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