前段时间有个读者找上我，开始也没有多寒暄，上来就问了一堆问题，全都是极端案例。
有按揭带抵押夫妻闹离婚的房子能不能买？
有查封涉诉的房子能不能买？
成年子女代卖父母的房子能不能买？
不用多想，一看就是投资客。人都是逐利的，想买这样房子的人，一定是因为价格笋，但上家可能对付款方式有要求，基本都是投资客喜欢淘这类房源。
有句话说的非常好：有风险的地方，也藏着巨大收益。天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。
对于这些低价却有风险的“笋盘”不是不能买，问题是敢不敢买，有没有实操的能力来接盘。
1
有按揭带抵押夫妻闹离婚的房子，敢不敢买？
这种案例我遇到过很多，夫妻两个闹离婚，前夫/妻的名字还写在房产证上，房子里面有按揭，又带着抵押，甚至是私人抵押。
抵押用去干嘛了？
很多都是用来做生意了，开饭店，搞民宿，做健身房……各种各样的创业，最后都逃不过“十个九死”的惨痛结局。
夫妻关系好的会共渡难关，关系紧张的可能就要分道扬镳，这种房子就是这样出来的。
往往这种房子的价格都会低于同小区均价，甚至是85折或9折笋盘。
房东把价格做低、风险转嫁，唯一的要求就是挑付款条件。道理很简单，带抵押又闹离婚，早点拿到钱就是他们最迫切的需求。
所以上家很可能会跟你说：必须要首付达到7成，必须要一次性付款，贷款必须得要你来解，这种时候就更要小心了。
你完全可以再问一问：你能不能提供征信？有没有逾期？现在贷款有多长时间没还了？有没有信用卡信用贷？
遇到了这样的房子，如果你有经济实力，我觉得可以考虑。
但如果说你是首房首贷，我觉得还是趁早转身去看别的房子，因为这种房子几乎跟你无缘。
这类房子通常来说是比市场价会便宜很多，因为是欠债的房子，而且还夹杂了感情因素、夫妻离婚、做生意亏得一塌糊涂、征信黑户等等各种问题。
所以房东不可能会等你漫长的批复贷款，等漫长的放款周期。
因为房东的垫资压的成本代价实在是太高了，对你来说最好的方法就是一次性付款，在原来报价的基础上，再稍微多压一点价格。
比如说你把全款垫资等各种成本再加上去，然后算一算这个房子自己还要多花15万，那就拼了命的再砍他15万的价格。
这一类房子，只要你的付款方式和付款周期足够优质，属于好砍价的一种。
买这种房子需要注意什么？
核心诉求肯定是定金放到中介去监管，签好买卖合同之后大头再付到监管账号。
当你把钱打进监管账号也就是过户的那一天，要确保房东已经全部垫资把抵押这些东西撤销掉了，当天可以拿到结清证明。
这也就意味着当天的时间可能需要做好多件事情，房东拿到结清证明——签合同买卖合同——开好监管账号——钱打进监管账号——过户，方方面面的细节一个都不能疏漏。
当然你完全可以前置签好买卖合同和开好相关证书，这样方有可能顺利买到这个房子。
对于夫妻之间有感情纠葛的这种房子，如果产权写了两个人的名字，哪怕是离婚，双方都必须要到场签字。
最后建议把尾款压的多一些，因为交钥匙很可能没有那么顺利。
2
有查封涉诉的房子敢不敢买？
比如说我见证过一些实际案例，房东在做生意的过程中，出现过一些违规避税、经济纠纷，甚至跟别人有一些口角肢体争执导致了涉诉。
你去拉产调的时候，发现不光涉诉，这个房子里面还有查封，有高额抵押贷款，甚至还有私人借贷。
当你把这件事情摊开在谈判桌上说的时候，房东可能会说：这个简单，我自己去撤掉，过户当天把钱给我不就可以了吗？保证过户的时候是一干二净的。
这种情况下敢听房东的吗？敢不敢把购房款打给他？
结论是不能打，而且必须要全程资金监管。
为什么？买卖房子其实我们对房东的个人信息是不清楚的。
比如说大家都可以去房管局拉产调，但产调只显示产权信息，你能看到房东的征信吗？
不能。
但只有征信能看到一切不利因素，比如说房东信用卡有没有逾期？有没有黑户？有没有限高？是不是失信人员？
如果房东经营企业，那么他所经营的企业以及相关联的其他企业，有没有被别人起诉？甚至于有些涉诉单子是不是还在进行当中？
所以买房这件事，其实最关键的并不是对这个房子有多了解，而是对房子、房东本人以及其家人，你都要很清楚，这样才能最低化降低自己的风险。
前几天遇到一个单子就是这样的，房东本来是做了一笔高额抵押贷款，但是由于这种贷款带了企业经营的性质，前几年要求是每年要回一次本金，结果房东不知道，先过桥了一笔资金把钱还进去，准备再贷出来的时候发现好像不对，再查一下材料发现怎么有了查封。
所以很多时候连房东本人都不知道什么时候来的查封，换言之即使他把过桥资金还掉了，但查封这种事却是防不胜防的。
他在外面还打了多少条子？真的是2张吗？有没有可能是10张？如果这一个查封解掉，会不会来第二个第三个查封。
所以买这种房子一定是要明确，必须要走资金监管，不管是高额抵押也好，私人借贷也好，查封也好，其实总有解决方案。
所有的交易只要走资金监管，作为买家的资金就是安全的。
当然在实际的操作过程当中，由于这个房子非常具有性价比，如果你不支付一点钱给他，或许他改天就卖给别人了。
如果你签了协议并没有付钱，其实没有什么约束力。
这种情况下我觉得你可以冒一点点风险，但也就是定金的风险。比如说1~10万之间，但是你内心要做好一个心理准备，1~10万不排除拿不回来的可能，你要愿意承受风险。
就像前面说到的，风险和收益是并存的。
3
成年子女代卖父母的房子敢不敢买？
在上海因为老公房特别多，所以大量的交易会有这样的情况：
老人家的年龄比较大了，对房产交易不是很懂，也承受不了长时间的谈判交易流程，子女来代劳甚至是远程交易，这种情况下敢不敢买呢？
首先我们明确一个问题，子女成年后原则上就属于两个家庭，理论上说子女无法在老人在世的时候来交易这套资产。
但是话又说回来，在市场非常好的情况下，如果他的父母不出现，只有子女代劳，你当场签字了但没有付定金，这房子可能明天就卖给别人了，跟你就彻底没关系了，该怎么办呢？
首先还是要拉一下房子的产调有没有问题，有没有抵押，产权是否清晰，是否有其他限制交易的情况。
如果产调一切正常的情况下是可以买的。但是该怎么买呢？
最好是再多查阅一些证件，比如说子女能不能够带户口本过来，两个人是一个姓，然后户口都在同一个本上。
总之就是拿出一切能够表现他们就是一家人的证明，是可以由子女代签字的，但也只能是代签字代收款。
建议这种时候付款要少一些，最多控制在1万到5万之间。毕竟大多数老公房的总价并不高，所以你可以选择付些许的定金。
有违约的风险吗？
哪怕只付了1万块钱，也一样是有风险的。万一子女签了字，回过头来房东不愿意怎么办？不想卖了怎么办？
我前段时间就遇到过一个案例，其实房东本人是都想卖的，父母也想卖，子女也想卖，而且是受托人。
子女的意思是说好不容易有个客户，但对方是贷款，先付定金，付款周期长一点。
结果房东本人说不行，必须要一次性付款，导致了谈判陷入僵局。
像比较守规矩的，人家基本上都会把收到的钱原路退回。但如果你想去追诉违约金还是很难的，毕竟没有老年人的签字。
所以你如果在牛市想快速锁定这套房子，先付小额的定金，付完钱签完字之后，想尽办法用最快的速度找老人签字。
比如说如果人在老家，让他尽快回到上海。如果他住在其他区，尽快让中介公司过去一趟让房东本人签字。
同时要把收款收据这些东西都要签好，证明确实是已经收到钱了，而且只要他落笔的那一刻，这个事情就算完成了。
大部分人都是风险厌恶者，只有小部分非常成功的人士是风险中性或者风险追求者。
有机会获得高收益，就要修炼“强身”的硬本领。
当你有了抵御风险的能力和“火眼金睛”之后，再刺激的房子，也照样敢买。
4
网友讨论：这几种高风险的房子，你敢买吗？
网友：Kumamon
我这三四线小城市有炒小学学区房的，可能我层次太低，不懂他们的想法，我感觉小学没什么卵用，主要是初中，中考考个好高中，大学稳了一半。
你问我哪里的？当然是日照啊
小编：
学区主要是小学。小学是名校，基本一路都稳了。起跑线，人家比你多站好几个身位，还怎么比。
网友：Kumamon
大概是我没有上过那种好的小学，体会不到拉同学好几个身位的感觉。
网友：千帆过
真搞不懂，学校与学校之间的差别到底是怎么产生的，同为老师，为什么差别那么大，并且能成群的产生导致学校分等级！
小编：
文章里有一句话你可以再读一下，决定学区房质量的因素主要有两个：一个是超强的师资，一个便是优秀的生源，在某种意义上，后者可以撬动整个学区价值。
网友：千帆过
人民日报前几天报道一个杭州退休的校长到贵州支教，一个有名差校最终变成过本线达百分之七十几。
在高中甚至初中就定性朽木不可雕将生源区分，这种教育理念要不得。那个学校最大的问题是老师混饭吃。生源没有变，结果天天壤。值得社会反思。
网友：高速路上的蜗牛
老师，现在西安沣东房价疯了，最高达到4W+不知道怎么怎么了，西咸新区管委会旁有一个西工大阳光城小学有一个中南的公寓，不知道敢不敢入手，因为对面就是小学。
小编：
公寓有学位资格吗？公寓一般不建议入手，交易剥你层皮
网友：en
学习太认真，坐过了站～
小编：
哈哈哈给你翻牌。今日最佳留言！下次多抬头
网友：开水里的冰
一二线城市不知道，在三四线城市千万别买大型商业和住宅一体的房子。尤其是像万达这种。我们这里七年前刚建成的万达就是一万露头一平米，现在中介卖的房子八九千一平，不涨反跌。
居住体验极差，拥挤、吵闹，人多繁杂，人口流动量大，三教九流都在那聚集，尤其是公寓，已经成为红灯区了。根本不适合居住
小编：
公寓不要买，一体的房子也不好，住宅讲究个静谧性
网友：眼中的四季
现在18线的县城完美的避开这些点，老城区拆一片，新城区建一片，必定有学校。我们县城目前有三个高标准小学在建，三个高标准初中，卖地就得建学校，这怎么破
小编：
学校和好学校，好学校和名牌学校，是不同的概念
网友：Lynn
学区才是王道
小编：
学区为王，已经脱离了自身居住价值，这就是现状。只要不睬在政策眼子上，基本都是保值增值的优质标的
网友：嚭
成都和重庆这两座城市，买房居住加投资究竟选哪个好？
小编：
你这容易让小编拉仇恨啊，成都重庆自古水火不容。居住投资成都好，但重庆核心区域还有洼地价值可以挖掘
网友：德德德德了吧
但是觉得三四线城市的学区房风险很大，见过了很多城市建设新区，然后把最好的教育资源和医疗资源迁过去，老城区的学区房就衰落了
小编：
是的，不过三四线城市在2015年之后这波打造的新城，基本落定。以后不再会有新城了，因为城市体能达到了极限
网友：ZXC
你忘了说一个很重要问题，就是好的学校，都开分校了，这是zf套路，说白了就是为了拉高房价，恨不得全市都是第一小学分校，实验小学分校
小编：
挂牌分校一点儿用都没有。主要看师资
网友：尚熙雯
今年买了亦庄臻珑府， 距离地铁不太近，大概2公里左右。就这样吧，也 不知道对不对，不过其他的房子也买不起啊，当时想着能上车就上车了
小编：
没有选择的时候，就选最适合自己的，别强求。
网友：玉芝
板凳坐上看，老大珠海涨这样我敢上车吗？
小编：
有些高了，之前为啥不买？深圳限了，都在外溢
网友：玉芝
本来听您的去年买，疫情拖了一年才过来。限购政策改了，价格起来了！
小编：
去年年底嗨得我累死，很多人依然无动于衷。买涨不买跌的终究会沦为韭菜啊
网友：枭
我记得中央近期不是已经在整顿学区房的事了么？所有老师都变成流动性调换，老师换了一批，那学区房的意义就大打折扣了。这个时候还顶枪口，是缴纳智商税么？
上海是首先执行的吧？别的地区不好说，老家惠州的卖点，普遍都是学区房，也没见多少人抢购。
现在还很多中产没意识到一个问题，孩子要成为新贵，基础还是父母就是新贵，不然万中无一。
网友：Frank
为什么不提产业？睡城商业再好，也是惘然。最刚性的需求就是上班和教育，好的产业绝对价值连城，比如北京西北旺，上海漕河泾和张江，即使没有学区，也会贵！
小编：
产业这个词不用提了，因为大家都知道，这是地段影响最重要的因素
网友：AB内衣，超
市中心看学区，近郊重商业，远郊依赖地铁
小编：
这个思路也很好
网友：Access to pass
老师，字打错了，是盟一中
小编：
嗯嗯，收到 我一会儿改一下
网友：Access to pass
现在其实改名鄂尔多斯市一中了，我上学那会叫盟一中，确实厉害，现在全内蒙第一，全国稳稳前五十高中
网友：yuan
老师昨天是不是漏发了一篇关于深莞惠轨道交通的文章？
小编：
这都被你看到了，交通利好的文章。
网友：龙行天下
政策风险。。。现在的各种改革，对普通百姓而言，不知道是好是坏，好的资源越来越集中。。。
网友：正直賀
济南正在大力建设CBD，摩天大楼肉眼可见的长高，此区四条地铁线交汇，共七站，万象城、龙湖、大馆等商业遍地，但唯独片区两个学校迟迟没有定下来哪个教育集团接手，没有名校入主也是个遗憾了
网友：Mr.Lee
老师，亦庄现在怎么选？
小编：
亦庄很好选啊，价格都给你标注出来了，林肯公园一带，京东那边，台湖一带
网友：龙行天下
老师可以预测一下学区政策么？个人觉得，即便划片，原有的学区房可能会降点，但是对周边房价有拉升，真心不一定会更好，只不过会更凭运气了，当然，前提是能够被划片。
至于说学区房是智商税，其实，这是个概率问题，都不要说一定或者不定，马云高考好几次才上的杭师大。
在没有背后庞大资源支撑的前提下，为下一代尽可能创造一个好的起点，总比享受当下要好好的多。比如说，淘宝都是假货吗？天猫或者京东就都是真货吗？但是，你觉得哪个假货的概率更高？
小编：
话是这么个话，理是这么个理，但大多数人还是喜欢赌概率。哪怕自家小孩什么都不会，但环境一定要给最好的，尤其是学习。你说的学区房划片，导致极端房价下降，整体拉升，其实已经出现了。
西城区就是这个样子，但是依然会有更多的人愿意赌概率。教育均衡在日本最早实现，结果依旧开始分化。不过利好大众
网友：高兴
距离地铁站步行10分钟大约是多少米呢
小编：
这个分人，大概600-800米
网友：阿超
对普通工薪族来说，要发挥学区房的最大功效：学区，其次的是保值！因为普通人终其一生也就能买一两套或者换两三次房，对子女教育投入是回报率最高的（初高中水平甚至大字不识的父母的孩子在好的学校可能就考进了清北，985）。
所以要量入为出，如果是倾其所囊加上6个红包，亲朋好友再借一轮凑足首付，每月房贷超过自己收入，去买学区房那没有必要，好学校不仅仅拼的是课堂学习，还有校外辅导，兴趣班等等。
进了好学校，却没钱去提升孩子的学习能力，最后只能成为好学生的伴读！
网友：dearmyson
所谓的学区房就是学校招一部分拔尖学生闯品牌，成绩不行的学生垫背、交费，成绩不行的学生家长充满希望，但成绩好的学生永远是少数！陪跑的占大多数，然后游戏结束！
网友：Rock摇滚公社（海拉尔广州营业中）
很多人不重视小学，那是因为....不说了，天机不可泄露。
网友：阳懒懒
写的太好了，正在考虑上海的学区房，今年民办摇号，狠狠的涨了一波，特别是双学区，但是这真的有风险，很有可能高位接盘了，毕竟上学都是好几年的事情
网友：心随雨飘
沙发坐稳
网友：许志平
每一个楼市缩影都是一个写实的社会现象，不过，看惯了也就不会心起波澜了，因为在二十年前，中国楼市即是如此，当下如此，未来亦如此。
网友：度度
老师，现在苏州房价跌得厉害，您怎么看？
小编：
苏州放心，短时回调，稳住就会横盘储蓄购买力抬头
网友：念
满满的都是干货啊
网友：Lynn
小编：是在哪个城市？
就在去年，教育部还“钦点”了24个城市名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。
上海人表示上海并没有该政策。
小编：
文中说了，需要时间
网友：商文莹
老师，我一直想知道石家庄算几线城市？
小编：
二线城市
网友：开水里的冰
我们这里三四线城市，从今年开始突然发现很多中介推的二手老房子都是精装修的了(很明显能看出来装修完没有住过，纯粹是为了卖房子才装修的)，去年还很少这种情况呢，今年突然就多了起来。是不是能从侧面看出来我们这里的二手房开始横盘，不好卖了？
小编：
对的，房子好卖，破烂装修都有人抢。
网友：王亦萱
康巴什小市民路过，看着康巴什魔幻的房价，感慨万千，当年3千的时候还是学生，现在已经不敢高位接盘了，现在康巴什区邻居伊金霍洛旗也在效仿康巴什大力发展教育，希望能赶上这波红利，
网友：春娟
老师好！请问大湾区还有哪个区域可以选择？珠海和南沙怎么选啊？
小编：
南沙
网友：Nancy
学习了，都能被采用，，，我这忠实粉丝有点小失落~~~~
小编：
给你翻牌，别失落。你是万千丛林中异彩的一枝花
网友：vivi
老师，一直在等您的答案，看了您这篇文章，似乎就是找到答案啦，感谢！
小编：
那就好，每天问题太多，感谢理解