房贷计算器 > 房贷常识 > 你家房子地段值多少钱?
你家房子地段值多少钱?

你家房子地段值多少钱?

发布时间:01-04 08:36

买房子,八成是在买地。


同样品质的房子,一线和八线小县城的房价有天壤之别,这差距就在土地上。


即便在同一座城市,就拿上海来说,同样的产品,在不同的土地上,价格也能差5、6倍。


核心原因是不同的土地,与之匹配的资源也不同,造就了不同的地段价值。


因此,买房前,一定要做的准备工作,就是研究地段价值。


今天,我们就来聊一聊,怎么判断一个板块的地段价值。



1.看距离


先看大地段,板块到市中心距离。


众所周知,上海的房价是以市中心为最高点,内中外环递减的。因此,到市中心的距离,是板块地段价值的主要决定因素。


在大地段定好基调的情况下,再看板块到市级商圈的距离,例如中山公园、徐家汇、五角场、大宁这些商圈,这也是地段价值极其重要的加分项。


最后,再看小地段,板块距离区域核心区,也就是本区域内经济活动最集中的区域,例如,嘉定区的核心区是嘉定新城板块。这是板块在区域内竞争力体现。



2. 看配套能级


众所周知,一个板块的配套能级越高,本板块的资源聚集能力越高,地段价值也就越高。


商业配套的能级,主要是按照服务的划分,服务范围越广,能级越高,例如最高能级的市级商圈是服务于全市的,例如南京路商圈。


教育配套,众所周知,公立教育资源是按照梯队划分,当然,同为第一梯队的学校,但由于每个区教育资源的平均水平不同。


所以,即便同为第一梯队,也有优劣之分,例如,静安区第一梯队的小学要比宝山区的更为优质。


最后,是医疗资源,我们最耳熟能详的是三甲医院,这也是最高能级的公立医院,下面由高到低,可以划分为:三级甲等,三级乙等,二级甲等,二级乙等,一级甲等,一级乙等。


下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源。


这三类配套中,权重又不一样,从需求和稀缺程度来讲,三类配套对于地段价值的贡献从大到小可分为:教育、商业、医疗配套。


教育资源排名第一,因为优质教育资源难以标准化复制,而且一所优质学校的培养和沉淀,需要耗费大量的时间,因此学区资源是极为稀缺的。


在上海,同地段的学区房溢价普遍高达15%~30%,对于一些顶尖学区,溢价可以高达100%,这也侧面反映了优质学区的稀缺属性。


其次是商业配套,众所周知,在电商地冲击下,人们对大型实体商业的依赖在不断减弱,且实体商业具备可标准化复制的特点。


例如万达,再加上可以与周边板块的商业配套共享,因此稀缺性大大弱于教育资源,因此,商业配套的比重次之。


最后是医疗资源,与前两种配套相比,医疗资源是一个使用较为低频的配套,同样具备跨板块的共享属性,因此对地段价值的贡献排最后。


因此,大家在选择板块时,不妨列一个配套清单,比对一下备选板块的能级。


此外,板块配套还代表着一个板块的成熟度,如果一个板块的配套全都是顶级的,那么这个板块基本上已经发展到顶,房价也会较高,未来兑现的利好会比较少。反之亦然。


需要注意的一点是,对于自住的朋友来说,配套不是越高端越好,而是适合自己消费水平的最好。



3. 看交通能级


这里指的交通能级是高效交通工具的密度。交通能级越高,地段价值越大,就拿上海来说,轨交密度最大的地区是地段价值最高的内环区域。


此外,若跨城市出行,机场和火车站也是比较重要的。


但由于使用较为低频,且机场会有噪音的影响,火车站的人流量较大且人员较为杂乱,因此对地段价值的贡献较小,甚至还可能降低地段价值。


举个例子,不夜城板块北面一直受上海火车站影响较大,其一是人员杂乱,其二是城市界面落后,因此房价一直赶不上板块南面。



4.看产业


产业是判断板块价值的重要的一点,尤其对于一些偏远的郊区板块,产业决定了板块决定了本板块的未来。


若一个板块本身没有产业,周边也没有特别强劲的产业,对本板块形成外溢效应,那么本板块人口会逐步老龄化的,且由于消费力的不断降低,商业配套的能级也会逐步降低,最终会走向没落。


反之,随着产业人口的导入,不断有年轻的人口导入进来,住房需求也会较为旺盛,会逐步形成一个自成一脉的小城镇。


当然,同为产业,效益可能天差地别,金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业,这类产业的效益较好,也容易导入大量人口。


而一些高耗能,低效益的重工业,导入人口收入较低,且对环境污染较为严重,是地段价值的减分项。



5.看规划


在了解清楚:“你是谁“的问题以后,我们还要了解一个板块:”将要成为谁“,也就是它发展的方向,规划会告诉你答案。


一个最简单的方法:看定位。


定位能级越高,板块得到的资源倾斜也越大。


下面是一个规划定位排序:城市主中心>城市副中心>地区中心>社区中心位


当然,还是要结合板块的现状来看的,就像一个人想念清华,也要看看他这个月的月考成绩怎么样。


例如,在2035规划中,徐家汇从过去的城市副中心,上升到了城市主中心,结合徐家汇成熟的发展现状,这个小目标基本触手可及。


再比如说,浦东川沙这一次,从过去的郊区,上升到了主城区,结合川沙现在的发展状态,还有很大的差距。


当然,差距越大,机会越大,无法兑现的风险也越大。



6.看历史


当我们了解一个地方的过去,我们会了解本板块的历史遗留问题。


例如,一个地方过去是化工厂,现在可能会遗留一些环境污染问题。也会对未来的发展有更准确的预估。


比方说,一个板块拥有超大体量的老公房,但是本板块的地皮所剩不多,那么板块未来发展起来,就会比较慢。


通过看历史,我们还可以了解,本地人对这个片区的认可度。


例如:新静安由于过去发展较为落后,在本地人眼里认可度是远远低于老静安的。而这也是地段价值的侧面体现。

建筑是死的,但它脚下的土地是活的。


当我们了解它的成长轨迹,我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛,它的地段价值将上升还是下降,了解这个趋势,对买房人至关重要。


最后,希望您能买到一套满意的房子。


cache
Processed in 0.005556 Second.