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我们对2021年楼市的一些预判

我们对2021年楼市的一些预判

发布时间:01-04 08:41

2020已经翻篇,凡是过往皆序章。


值得我们记住的,就是过去一年里贯穿楼市的趋势,三个词即可总结:


全面稳、分化、单点行情。


我相信这也是未来2021年的趋势。


所以展望2021年,买房人该铭记什么?全面稳会怎么走?


分化会如何持续?单点行情有机会在哪些城市出现?



1


2020是值得记住的一年,我们看到了高层对于房地产的高度关注。


其实过去的重大会议也曾多次提及房住不炒,但很多都是纸面和态度上的东西。


去年我们却看到了正国级组织房地产座谈会、住建部央行齐上阵,找城市约谈,找房企约谈。


不只是给态度,也在给压力。谁过热谁吃调控,谁调控不力谁问责,没有例外。


最高级别的中央政治局和经济工作会议,也多次点名「稳楼市」的预期。


时局最难的一年,没有选择治快疾,而是坚定治恶疾,大家感受下这个信心和态度。


这几年,如果没有全球极端情况出现,楼市再无大涨和翻倍。


稳楼市、控居民杠杆、保内循环,不得已但必为之,楼市再也不是那个应急的壶。


分化也很容易理解,城市外部分化,城市内部板块分化非常明显。


前段时间社科院、58研究院、贝壳、中房观各家机构纷纷发布年度报告,上涨最快的城市和下跌最多的城市,呈现出明显的两极分化。


二线先涨吃调控,一线周期轮动行情强劲,三四五线热度乏力,吃调控迅速横盘;


南方城市多涨,北方城市多跌;


沿海城市、都市圈核心、省会城市多涨,单兵作战的中西部城市多跌。


板块内分化也比较显著,举例说明——


上一波深圳中西部涨幅明显,东部滞后;


上海浦东、青浦、黄浦的月环比增幅都在2%以上,徐汇、静安、普陀、杨浦在第二梯队,宝山、奉贤、金山则严重跑输大盘;


正处于启动期的合肥,政务、滨湖、高新火热抢房,热度外溢已经到了肥西,但东北片区的新站瑶海长丰市场还在过冬。


房源也在分化,不只是北上广深一线,杭州南京合肥成都等市场火热的二线城市也陆续出现一种趋势——


核心区位学区房、品质自住领涨市场;


改善房源一手中签率降低,二手去化加快,涨幅扩大;


远郊刚需、没有学区的老破小涨幅严重滞后。


稳上加稳,涨一波压一波,板块和房源持续分化会是未来楼市的主旋律。



2


再来说说单点行情,这也是未来会持续贯穿楼市的大趋势。


前段时间有机构统计了23座主要城市的居民杠杆率,包含资金和住房。我看到了不少文章在唱空,说这些城市的房地产风险和泡沫严重。


说句真心话,如果这些城市风险碎了,整个楼市的底就托不住了。


真相是,这些城市几乎是全国东西南北里楼市最有价值的,此则杠杆率统计口径其实包含了大量的外部力量。


比如说小明老家在福州,房贷背在厦门,那么储蓄统计就在福州,杠杠率口径就在厦门。


一座城市的房价有没有风险,其根本不在杠杆,而是杠杆转移和流动性。


愿意上杠杆代表了大家的信心高筑,真正致命的是杠杆不能转移,流动性被封死。


2020年的单点行情有哪些?


我们直言预测过深圳、东莞、广州、北京、上海、成都、南京、杭州、武汉、合肥等城市会有明显的行情启动。


顶着压力和大家聊短期牛,不是乱拳打死老师傅,而是我们这一群人。


真实的泡在一线市场,和买房人、和房东、和交易、和数据、和城市一直在打交道。



3


讲了这么多,想跟大家聊一些2021年楼市的几点预判:


第一,上海楼市这一波周期没有完全走完,但数据和现象受到重点关注,有调控压顶的可能性。


上海楼市从去年4月份开始,从结构性上涨开始走向全面上涨行情。关注魔都财观的朋友应该会有很深的感悟,我们曾多次顶着压力,在给买房人预警上车机会。


一直到2020年底,在国家统计局70个重点城市,当下的房价同比指数来看还是可控的,所以短期内出台调控的可能性并不大。


但是,如果上海继续按照这样的节奏走,可能到2021年5月,上海很可能会出台一些压制措施。因为每年的3-4月份,其实是一年中房价的高点所在,很可能对上海楼市进行推波助澜。



第二,上海楼市到达高点,会出现资金和购买力外溢的可能性,看好环沪市场。


按照平米研究院的趋势推演,上海楼市会在今年五六月份达到高点,然后慢慢出现周期性的下滑,购买力有了一波狂消耗。


上海收紧之后,之前外溢和涨幅比较弱的环沪市场,会迎来一波补涨。比较看好受上海辐射最多的昆山花桥,还有这两年承接上海利好、本身基本面也强劲的南通。


苏州在2021年会迎来一波小行情,因为上海这一波的房价涨幅比较厉害,城市间的比价效应,会对苏州有一个最直接的影响。



第三,粤港澳大湾区整体比较看好,因为后发力依旧很强。


深圳楼市依旧会涨,但幅度不会像2019年底、2020年那么大,因为整体的政策压制太厉害。但调控最大的问题是供给矛盾依旧存在,核心片区的供不应求关系紧张。


临深区域的东莞,上一波房价涨幅比较厉害,会消停一段时间,分化会依旧存在。这波热潮可能会延续到临深的其他城市,比如广州。



对于广州而言,可以重点关注南沙区。


这是广州唯一一个城市副中心,位于粤港澳大湾区的核心区域,而且受益于广州地铁的规划连接和深中通道的利好,加上本身的价格基数比较低,南沙会有一个风口期。


还有这两年投资正热的珠海,无论是从经济增长率、人口增速、小学生数量,还是产业及交通利好来看,依旧有很大的前景可以期待。


包括深圳资金的溢出和澳门发展的需要,都会结结实实的支撑珠海。



第四,部分典型城市有希望明年行情持续或迎来新行情。


比如现在的合肥、成都、南京、杭州、无锡、武汉等城市,虽然热度不低,但去化周期很快,虽然改善豪宅市场很贵,但刚需市场依旧有低价打新潜力,看好。


而一些典型的下跌城市,如郑州、青岛、无锡、常州、济南、天津、重庆等城市,本身调控周期是持续的,加上房价没有过高,明年只要供应节奏不出问题,会迎来新行情,看好。



第五,三道红线压顶,房企会加速降杠杆,可能会迎来一波年后打折的小窗口期。


规模房企增速不增反跌,加上资金杠杆压力、去化压力,会给购房者释放一波小红利。


房企不会高开高打,土地溢价率也会结合下滑。


刚需购房者和投资者,盯紧明年的限价房市场,供应不会比2020年少。



第六,人才政策会持续放开,高层次人才盯紧一线,或降维盯紧强二线。


今年很多城市放开了人才落户,上海陆续放宽高层次人才落户,一些二线城市几乎零门槛抢人。比如苏州无锡租房可落户,南京青岛济南天津石家庄持续抢人,后续杭州成都重庆会进一步放宽。


记住两个准则:一线放宽,真实购买力会涌入。二线放宽,投资购买力会进场打新。


对于人才来说,一线城市永远是第一顺位,降维市场在强二线。


三线以下的城市,尽量不要落户,同时减少投资买房。



第七,这一波很多城市的学区房是领涨的,地段要比学区滞后。


无论是上海、苏州、杭州还是合肥等城市,因为公民同招的存在,去年年后的学区房市场都有一波回暖行情。


现在重点城市的学区房溢价已经很高,下游购买力已经出现了怯场,这是不好的趋势。


2021年的逻辑会回归地段逻辑,核心地段的改善品质房源会主导市场,强势核心地段或城市未来宇宙中心会迎来补涨效应。


拿上海为例,就是陆家嘴、南京西路、大虹桥这些重点板块会持续走强。



第八,单点行情只增不减,但楼市没有全面牛,也没有疯牛。


2020年没有出现全面牛,也没有出现疯牛,即使像深圳上海合肥这一波热度代表城市,内部也是分化的。


全市的平均数据没有大涨,更不会出现翻倍行情。基本主线逻辑涨完30%-50%,全市涨完15%-20%就结束了。



第九,选筹逻辑越来越重要,买房人迎接新挑战。


以前买房都是闭眼入,大爷大妈买都能赚钱,分化市场和单点行情会让这种投机买房的收益减弱。


买房越来越看城市,对板块研究的重要性越来越高,对房源选筹的要求也逐步增加难度。



第十,整体看好中国,2021楼股双牛没有多大悬念。


最近很多言论在说明年可能会出现全球系统性危机。但在我看来,随着疫苗的逐步面世和推广,以及这一波中国GDP的正增长,稳步的开工开业。


更加奠定了中国「世界工厂」的地位。


2021年,楼股都不会差,只要核心逻辑不出错,肯钻研有认知,中产阶级一定会赚到一波财富。



4


以上的预测比较克制,有一些具体和详细的内容不能一一展开。


有机会和大家仔细聊聊,也欢迎各位补充观点。


总之,无论是看过往还是对未来的展望,看空者多有失意,看多者也不要盲目杠杆。


希望大家都能把握机会,魔都财观也会继续顶住压力提醒时机。


2021,一个最像牛年的牛年,正对每个人都敞开怀抱。



5


网友讨论:我们对2021年楼市的一些预判


网友:XU


 2020为什么涨呢,因为疫情下2020是放水年,放水无熊市,资产都暴涨,包括股票,黄金,大宗。房子在2020不是最好的资产(非刚需,仅说投资资金),股票都秒杀房子,甚至上海的房子。


刚需太难受,这部分人是不稳定的因素,是上面要保护的人。2021呢,货币已经开始收紧,不看好2021的整体房事。


小编:


货币稳财政平,没有收紧一说。你当外部压力没有了吗




网友:Ray


 您好,老师,宝山区的上海大学片区,靠近地铁七号线,例如南陈路附近,像大华,经纬这类的新房子,您觉得可以跑赢大盘吗?它们都在外环内。感谢您!


小编:


跑平就不错了




网友:Mandy


 老师,陆家嘴区域改善型住宅的涨幅,2021你怎么看呢?


小编:


陆家嘴这一轮明显被低估了




网友:张萍


 无锡怎么样?


小编:


无锡不错,整体房价基数不高,现在锡东太湖涨幅明显。2021还是稳和分化,全市不会大涨。




网友:车厘子


 上海新地铁的开通对站点边老破小影响有多大?例如14号线,对普陀和嘉定而言?


小编:


有利好但涨幅不大,最直接的是新供应地块刺激




网友:Saber


 现在各核心城市都是分化的涨,全面普涨,难。还是归结到选筹上面来。


小编:


对的,所有城市都是,没有全面普涨。




网友:红火


 请问枫泾的发展空间如何


小编:


不温不火,要么示范区落地大利好


网友:红火


 周浦呢


小编:


看好




网友:欧小璇xiaoxuan

 

您觉得普陀的次新房和浦东花木或龙阳地区较老的房子怎么选呢?上海首套 1000内预算


小编:


需求是什么?自住普陀吧,投资要么买个浦东单学区。




网友:Jojo

 

现在适合买陆家嘴吗 浦东带学区的已经全部涨了一轮


小编:


塘桥不错,涨幅不大




网友:gas. map

 

杭州明年会普涨行情吗


小编:


这么热还要普涨,贪心了


网友:gas. map


或者说赶顶阶段吧




网友:王维

 

老师,20年上车的保利锦上能跑赢大盘吗


小编:


浦江这两年势头迅猛




网友:勇敢走下去

 

老师您好,我现在手上一套无锡经开区的学区房(离地铁口1公里),苏州吴江太湖新城地铁口的一套房子,要不要现在卖掉置换上海一套大虹桥的房子(现在卖了二手房得三四个月才能拿到全款,能不能赶上上海,会不会错过无锡苏州的上涨)


小编:


你这个节点,三个城市都没有大涨了。长远看换上海一定是最有价值的。




网友:丹丹&LL

 

大虹桥还可以买吗?现在这个价格感觉很高了。大虹桥和周浦怎么看?谢谢!


小编:


大虹桥价值开始兑现了,如果不是供应大,大概率已经要起飞了。




网友:叶小凤

 

请问普陀区金祈新城小区怎么样?


小编:


没IP没爆点。跟全市普涨的那种




网友:刘树军

 

苏州现在的新房存量历史新高了,供应还在源源不断。个人觉得要看明年供地的节奏和库存消化的情况,毕竟苏州的觉悟还是蛮高的




网友:八流菜鸟

 

常州今年没跌,均价还是涨了两千


小编:


高价地陆续入市了,小幅补涨,毕竟刚吃调控不久。价格基数不高,可以买




网友:忻宇希

 

宁波楼市,2021年的趋势会如何?


小编:


基本赶顶,现在已经冷热不均了


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