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2021年中国楼市的房价还要涨?

2021年中国楼市的房价还要涨?

发布时间:01-04 19:22

岁末年初,中国楼市的大信号频频传出,为2021年奠定了基调。


最重磅的消息来自央行,在最后一天出手,为银行戴上的“紧箍咒”:个人住房贷款占比,最高不得超过32.5%。


这还是对五大行和国开行、邮政行而言,大量的中型银行如招商、浦发、中信、民生等银行,这条线更是被勒紧到了20%。


什么概念?


不少银行目前已经“超限”了,必须整改。


2021年,从银行发给个人贷款买房的钱,要大幅收紧。央妈显然是开始担心,货币放水大量进入楼市,提前加了一道闸门,为楼市维稳。


同时,各大机构陆续发布了对2021年楼市的展望,对中国房价做出预测:


全都判断,房价将继续上涨。


货币流动性充足,社会预期趋向一致,国家提前出手压制……种种信号显示,2021又将是中国楼市不平凡的一年。


房价,真的还要涨?哪些城市会成为新的“黑马”?


对2021年全国房价的预判,各大机构的意见趋于一致。


传播最广的是中国社科院的预测,2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右。


这其实和2020年基本相当,1-11月全国房价涨幅在5.8%左右。


从历史情况来看,社科院的预测虽然有点保守,但奇怪的是,只要他们的预测超过5%,就会显得比较准。


有人做过统计:从2014年至今,社科院看空的时候不准,看多的时候往往更接近实际。


他们2018年预测房价涨幅为0%,结果涨了10.7%,错得离谱。


年份
当年预测
实际涨幅
2014
7.6%
7.7%
2015
1.2%
7.4%
2016
3.9%
10%
2017
3.4%
5.6%
2018
0%
10.7%
2019
7.2%
6.5%
2020
6%
7.9%
2021
5%


这份报告还指出了两点:


从历年房价走势看,2021年房价大概率还是涨;


不过涨幅收窄,小于2020年7.9%的实际涨幅。


这两个判断,还是比较可信的。


再和其他机构印证一下。鉴于在中国,预测房价大涨属于“政治不正确”,其他机构的预判,比社科院还要保守一些。但无一例外,指向上涨。


交通银行金融研究中心《2021年宏观经济及市场展望报告》认为:


房价经过近五年的持续纠偏,已基本回归合理定价水平,预计2021年房价涨幅有望进一步收窄至3%左右。


中指院《中国房地产市场2020总结&2021展望》报告里也提到:


预计2021年全国商品房销售均价上涨3.9%到5.9%。


此外,路透社采访了13家权威分析机构,其中11家对2021年上半年房价涨幅的预估中值是3%。


综合来看,这些预测集中在3%到6%之间。


中国的房地产市场受政策影响很大,不过,各方预期如此一致,当然不是无缘无故的。


关于2021,这个预测基本可以判断,是成立的:


根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。


销售均价平稳上涨,总额继续突破“天花板”,是2021的主基调。


其实,如果不是央行出手,提前压制楼市,广大群众对房价的预期还可能更高。


毕竟,2020那么艰难,楼市还走出了V型反转,销售均价涨幅高达5.8%。


分区域看,东部地区涨幅更是高达6.9%。更不用说引领东部上涨的粤港澳大湾区、长三角热点城市了。


在全球疫情不太乐观,货币拼命开闸放水的背景下,没有人能阻挡中国楼市上涨的脚步。


2020年11月,M2余额已经达到217.2万亿元,同比增长10.7%;M1余额61.86万亿元,同比增长10%。


M1的增速,快要追上M2了,说明大家手头上的钱也越来越多。把定期存款、证券基金都赎回变现,准备投资了。


抢手的优质房产,在货币推波助澜下,很难不涨价。


我认为,中国楼市如果能保持跟2020年一样,平稳上涨的状态,就不错了。


回看2020年,很多城市都没有控制住,尤其是政府很难直接干预的二手房市场,有的城市简直在“飙车”。


序号
城市名称
平均单价(元/㎡)
同比涨幅
1
东莞
23,375
47.11%
2
深圳
87,957
34.25%
3
淮安
11,137
30.28%
4
金昌
4,549
24.24%
5
嘉兴
16,317
24.13%
6
吴忠
5,307
18.97%
7
乌海
5,397
18.01%
8
攀枝花
6,581
17.73%
9
鄂尔多斯
7,909
17.05%
10
吕梁
5,398
16.78%


所以,2021年的大方向,仍然脱离不了这样的主基调,冬天的疫情没有太大变数的话,明年的楼市“小阳春”一定会如期而至。


春节期间,大家看房要抓紧了。


那么,2021年房价会暴涨吗?我认为概率几乎为零。


央行赶在最后一天出手,就是一个重磅信号,让银行管好自己的手,对楼市放水要有节制。


要知道,中国银行最喜欢的抵押物,就是房子。除了直接放给个人的房贷,还有很多以不动产抵押的经营贷、消费贷。


央行这次监管,把重点放在房地产贷款上,都给了严格的上限。


现在,不少银行已经超限,必须要踩“急刹车”了。


建设银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例最高,为33.94%,邮储银行排第二,为33.64%,都已经超限。


工商银行为30.52%,农业银行为30.39%,中国银行为30.18%,也非常接近“红线”了。


第二档的银行中,兴业银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例最高,为25.73%,招商24.74%,超过20%。


其次为中信银行为19.79%,平安银行为18.21%。江苏银行为18.26%,也逼近“红线”。


这些供给楼市水源的“主力军”,都要在规定时间内放慢步伐,避免楼市水位的快速抬升。


中央政策的定调,也趋于稳定,为楼市“托底”。这也是为什么,我认为社科院的5%预判还是有道理的。


从政策角度看,房住不炒、因城施策一直是主基调,且调控越来越精准、及时。


2020年末最重要的两个会议,都是稳字当头。


12月11日的中央政治局会议,提到“促进房地产市场平稳健康发展”, 关键词是“平稳”和“发展”。意思应该是:


2021年房价不能上涨过快,干扰了内循环的发展大局,但也不能止步向前,更不能后退萎缩,要起到一定的经济支撑作用。


随后召开的中央经济工作会议,将房地产和强化国家战略科技力量、反垄断等列为8大工作重点,足见高层对房地产的重视程度。


这次会议,还特别强调“解决好大城市住房突出问题”。


可见,涨是要涨的,但不能暴涨;跌也能跌,但不能暴跌,否则不仅不能支撑经济,还会影响社会稳定。


“稳”字第一,就看你怎么理解了。


毕竟,大局稳定之下,局部可能震荡起伏,甚至峰岚崛起。


城市之间的分化,还会加剧。深圳一样的城市房价节节升高,鹤岗一样的城市也将越来越多。


在大湾区、长三角、成渝都市圈等地带,大城市的洗牌带来价值重估,是最大的变量。


房地产的大形势看金融供给,具体到各个城市,则主要在经济、人口的基本面上,看政策的调整方向。


土地市场,也是很重要的先导指标。


2021年,热点城市会怎么走?首先说说,可能会火的城市。


珠三角盯紧深圳和环深的东莞、珠海,广州也是牛气冲天,长三角主要看上海、杭州、南京。


最妖的是深圳楼市,下半年依然疯狂。


不过,极少的土地供应,加上每年源源不断涌入的人口,深圳楼市,还是会一如既往地火爆。


现在,唯一能给当地楼市降温的,只有调控政策。调控出台,房价回落。这也是购房者最好的上车时间。


四五年前,深圳房价直接翻倍。2014年还是2万4,2015年就飙升到3万3,1年后就变成了5万3,想想都刺激。


这样的势头,对先行示范区来说,就是一个长期趋势,或快或慢而已。


再说说紧邻深圳的东莞。今年上半年,房价涨得最猛的就是深莞两地,东莞更是长期占据全国房价环比涨幅榜榜首。


不过在我看来,东莞的房价已经有些透支,加上调控收紧,房价可能回调。看准时机,会有淘笋的机会。


同时,珠三角西岸的珠海,以深珠通道的未来预期,加上自身很强的经济实力,吸引了大量人口流入,也有长期的发展利好。


2021年,珠海的楼市仍然会受到全国资金的青睐,上涨幅度取决于深珠连线的进度,未来可能接棒东莞。


另一边,广州和莞迥然不同,楼市先是稳,再慢慢涨起来。


国家统计局数据显示,下半年,多数城市二手房价环比涨幅已经趋于平缓,广州一枝独秀,涨幅不仅超过北上深,高居全国第一,上涨速度还加快了。


再加上广州不断放宽人才落户政策,大专即可落户,在一线城市里走在前列,会刺激大批潜在购房者购房。


广州的房价,还有上涨空间。


广州的兄弟佛山,房价也稳得很。不过,伴随着广州房价上涨,佛山房价也极大可能迎来,特别是千灯湖板块和部分临广等优质地段。


水涨船高,对大湾区来说,这个全国内部房价落差最大的区域,溢出和拉升是主旋律。


长三角最大的看点,则在上海。


上海,2020年市场非常活跃,已经释放了明显的涨价信号。1-9月份,上海二手房成交量20.18万套。8、9月份的成交量都突破了3万套。按照这种趋势,2020年突破30万套没有问题。


交易大年之后,上海新房供应回落,二季度就以来持续供不应求。


现在,上海住宅成交均价爬坡上涨趋势明显,从年初的4.74万一直涨到11月的5万。


不过,上海的特点是外环以内涨幅明显,外环以外跑输全市平均涨幅。


从趋势看,上海住房需求量仍然非常大,需要抓紧时间上车,虽然错过前几年的抄底机会,但不要犹豫,因为2021年上海房价很可能会更高。


上海的复苏,也给苏州带来了希望。


苏州在2019年实施较严厉的调控,楼市降温,房价下跌。不过,城市基本面非常好。2020年上半年,苏州实现规上工业总产值1.55万亿元,超过上海近500亿元,成为中国第一大工业城市,算是对外资撤离论的有力回应。


加上近期苏州发布“租房落户”政策,发力抢人大战,未来苏州的楼市还是具备强有力支撑。调控放松,就是苏州房价上涨之时。


杭州,绝对是二线里的战斗机。


产业优势明显,潜力巨大,近年来虹吸人口,是个大概率不会错的城市。加上限价,新房二手房价格倒挂,有房票的都在抢房。


对于杭州,没别的,有条件的赶紧摇吧。


要注意的一点是,因为限价,杭州房价是扁平化的。也就是说,好的区域和差的区域价格差不了多少。你要做的,就是选择好的地段,坐等升值。


未来科技城、滨江,怎么选都不会错。


南京和杭州情况类似。2020年南京GDP大概率首次进入前十,盐水鸭干过了狗不理。和杭州一样,南京经济产业发展迅猛,对人才的吸引力也是杠杠的。而且,两地都是新房限价,有房票的都在忙着抢房。


说白了,南京只要有限价,楼市就不会冷,有房票的,也赶紧去摇号吧!


无锡、宁波这两个城市相似,产业、人口吸引力都非常强,2020年房价也涨了不少。因为调控了,房价开始下滑,预计2021年房价还会继续回落。


2021年,还有不少城市有待观察,楼市面临较大变数。


北京楼市最大的特点是限竞房红利正在消失。2020年,北京已经彻底告别了限价时代和限竞房时代。


中原地产分析师张大伟统计,2017年北京限竞房土地供应32宗,2018年41宗,2019年21宗,2020年锐减到6宗,限竞房土地供应已接近尾声。


限竞房累计1100万,换算成住宅大约在10万套左右,目前已经入市8.6万套,剩余2万套左右——库存已经很少了。


未来,北京楼市的情况应该是:土地价格攀升,带动房价上涨;价格低的笋盘,也会被迅速买走,也带动房价上涨。

准备捡漏的刚需,可以开始行动了。


紧邻北京的天津,房地产市场又有所不同:


近段时间总听说天津房价下跌严重,加上2020年经济总量很可能不敌南京,跌出TOP 10,天津还是挺失落的。


贝壳研究院数据,2020年,天津房价跌幅3.1%,排在全国房价跌幅榜第6位。


2020年房价跌幅较大的十大城市
排名
城市名称
房价涨幅
1
廊坊
-8.4%
2
青岛
-3.8%
3
济南
-3.4%
4
郑州
-3.4%
5
贵阳
-3.3%
6
天津
-3.1%
7
石家庄
-2.6%
8
长春
-1.5%
9
北京
-0.8%
10
中山-0.5%


不过,我们还是要给天津一些信心。同样是贝壳研究院的数据:2020年成交量最大的10个城市,天津也上榜了,排在第7,说明市场需求还是旺盛的。


2020年成交量最大的十大城市
排名
城市名称
成交套数(万套)
1
上海
29.1
2
北京
16.6
3
成都
13.6
4
广州
13.5
5
重庆
12.9
6
南京
12.3
7
天津
11.7
8
深圳
9.5
9
武汉
8.6
10
合肥7.9


小编的观点认为,房价和成交量相悖,涉及“成交滞后房价”理论:


连续数月的成交反弹并不会造成房价反弹,因为业主的预期跟着看房人数走。当看房人数超过预期,业主才会涨价。


因此,假以时日,天津的房价也有可能上涨,但仍需观察。


其他一些热点城市:


青岛2020年成交量增速也较大,未来房价也大概率会涨。


但郑州和济南两地的成交量一般,2021年可能继续横盘。


重庆、成都和武汉3地,2020年成交量都不错,明年楼市还是相对乐观。


长沙,楼市调控优等生,炒房客就别去凑热闹了,小心有去无回。自住可以买,有长沙经济基本面撑着,大可放心。


泉州,11月二手房均价1.38万元/平方米,算是GDP 20强里房价最低的几个城市之一,仅次于长沙和重庆。当地人可以伺机上车。


分析大致如此,最后要提醒各位的是:


房价上涨,一般先深沪、再广州、再北京,再才是二线省会城市。


深圳、东莞在2020年已经涨过好几波了,现在北上广正在涨,接下来应该是合肥、武汉、成都等热门省会城市和其他几个强二线城市。


想在这几个城市买房,要抓紧,不然2021年的钱又白赚了!


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