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新的一年房产五道红线来了

新的一年房产五道红线来了

发布时间:01-04 20:03

新年伊始,央行和银保监会给房地产行业送上了一份大礼——针对银行地产贷款的两道红线!

 

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对各档银行的涉房类贷款,有了明确限制。

 

对于房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比,上限分别为40%和32.5%。

 

这是继去年房企被套上三道红线后,国家对房地产行业的又一记重拳!

 

这楼市调控,真是铁了心的呀!

 

不过看着很热闹,再次增加的红线,对于我们深处的楼市,到底有啥影响?



五道红线 房地产的紧箍咒


五道红线,分别来自借贷双方。

 

20年8月,住建部和央行喊来了12家房企开会,直接抛出了“三道红线”这个新的监管方式,所谓的“三道红线”,就是指:


1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%;


2、净负债率不得大于100%;


3、现金短债比不得小于1倍。

 

这都是财务指标,而且踩的红线数量不同还会被分到不同的档次,对其有息负债的增长进行了明显的区别对待,打个比方,如果哪个房企三道红线踩了个遍,那也就是把风险撞了个遍,就会被分到红色档位,结果就是不得新增有息负债。

 

为啥要这么做呢?这是要压制住房企盲目举债疯狂拿地的“顾头不顾腚”的行为......

 

绝大多数人都是逐利的,房企更是其中佼佼者,看到块天赋异禀的地块,肯定是恨不得一口吞下,但是房企的实力也分三六九等,当当下实力不符合野心之时,他们就会利用金融工具,强行放大自身能力。

 

杠杆一时爽,但是风险巨大,玩脱了就变成“银行的痛苦谁知道”了。

 

所以为了让房地产市场可以健康发展,从根本上进行整治,三道红线成了一个基本的框框,想继续在这个行业里玩,就得按规矩来。

 

然而,仅仅是限制房企这边,显然是不够的,因为借贷借贷,房企只是借的这一方,真正开闸放水的,就是银行自己。

 

于是在2020年的最后一天,央行又给房企产上了一个新的紧箍,直接限制了涉房贷款余额的占比。


在央行官网上这则消息的附件中我们可以看到,文件里已经根据银行规模,给它们分了档,并且给出了房地产贷款余额以及个人住房贷款余额的上限。


大体上还是看得出,大型银行毕竟实力强大,对风险抗性也高,所以在占比上限上远高于其他档次银行,我个人比较在意的是,外资银行也是可以做房贷的,那外资银行应该怎么算?

 

2019年时博瞻智库有做过一个统计,就是各大银行房地产贷款占比,其中国有银行之一的建行,公司端的房地产贷款占比是8.60%,而零售端的个人住房按揭贷款占比则高达34.49%。

 

再看下股份制银行,招商银行的房地产业贷款占比达到了31.67%。

 

就光看这俩,对照一下上边的分档,我们可以发现,这数字已经超了不少了,而从总体来看的话,房地产行业有吸纳整个金融资源的35%以上,说句难听的,这简直是在“绑架”金融体系。

 

所以对于银行的限制,也是在所难免的,事实上在这两道红线出来之前,银行们就已经在有意识地降低房地产贷款在新增贷款中的占比了。

 

根据21世纪经济报道的统计,2020上半年,六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行,其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%以下。

 

上边提到的建行,是占比降幅最大的,2020年上半年的占比同比19年同期,下降了22%以上!这反应还真是快,可以的。

 

总体来说,五道红线,就是对借贷双方,都进行了限制,不单纯压制单独一方,用平衡的方式同时降低房地产在中国金融体系中的一个占比,当然这个过程明显不会很快,连文件自己也给出了2-4年的过渡期(根据超出百分比的多少),求稳。



对于楼市 影响几何?


上边也提到了,个人购房贷款的比例,也受到了限制,虽然没有直接对购房者进行什么明确限制,但是源头那边,已经掐上了。

 

再加上房企要继续去杠杆等等,不会再有那么“充裕”的资金去疯狂收地(至少中小房企只能稳着来了,资源毫无疑问会继续向头部房企聚拢,但是它们也得顾忌三条红线的问题,这就是在倒逼它们调整自身的融资),整体的楼市盘子,不出意外,是在缩小的。

 

不过这种事情听起来很模糊,更多人估计也就关心个房价到底是涨是跌。


一线城市,供地本就十分有限,你不用管是有意的还是故意的,想看到它们跌价,可能性不大,部分区域由于放宽的落户政策搞不好还会涨上来。

 

二线的话,尤其是大热的几个,是房企现在集中火力的区域,而且也一样是乱七八糟人才政策大放送,看起来还是很稳的,即便房企因为没有合适的融资渠道只能靠不停低价卖房来回血,那应该也只是有波动,不至于开始走下坡路。

 

三四线,尤其是没有什么特色概念可以说的那类,可能会比较吃亏。

 

不过不管怎么样,五道红线的出现,对于中国房地产行业的发展,肯定是积极的,就讲个最简单的,其实可以筛选出一批优质房企,大的不一定好,小的不一定不好,充当一个“照妖镜”的角色。

 


以上就是个人对这次房产五道红线的看法,2021年房贷计算器小编欢迎大家踊跃留言评论,说一说自己对于国家对于房地产行业再次添加限制的看法。


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