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可以买郊区地铁盘楼房吗?

可以买郊区地铁盘楼房吗?

发布时间:01-04 22:54

经常会被粉丝问到这样的问题:


“我刚需买房,想自住+投资,不过预算不高,坐标某某城市,有什么项目推荐吗?”


“诶,果然,人都是欲望满身。”


说实话每次听到都有点愁,心想原来有这么多人和我一样,想有这样的好事儿。


但实际上想要兼顾投资+自住,操作起来是难得这样两全其美的,因此我们通常建议投资和自住分离。


不过就像我说的,虽然难,但是可实现。


我又想了想粉丝提问的条件,发现一些郊区地铁盘好像还算符合,价格不高,又有上涨潜力,好好筛选一下买一套也不是不可以,毕竟你预算也有限是吧。



拿什么定义你?我的郊区地铁盘

 

百科里定义的郊区比较泛,什么距离城市近,有一定农业活动的区域就是郊区,但这样不够具体,让人很难去界定。


我认为房地产领域的郊区,可以将城市通勤半径外的区域看作郊区,一线城市的通勤半径是30km,二线城市是20km,也就是20和30km外的地方。


也可以将远离市中心配套不完善的项目看作郊区盘,比如广州番禺万博翠湖花园、深圳坪山的万科金域缇香、惠州惠阳的保利阳光城。


再来说地铁盘,一般是指距离地铁2公里以内的项目,1公里以内的可以叫近地铁盘。


综合以上因素,基本就是我们所说的郊区地铁盘项目。


买郊区地铁盘,凭什么?

 


“买郊区地铁盘,凭什么?”


回答这个问题,就像开篇提到的粉丝求助一样,为什么要买?还不是因为钱少还想买的好,想在物有所值的基础上,物超所值。


郊区地铁盘有几个优势:有未来预期、性价比高、居住环境好、价格便宜,当然这都是相对于城市中心区来比较。


一般来说,城市郊区多是未开发的处女地,开发商拿地价便宜楼面价低,价格一般也不会很高,因此同样是广州一套100平的房子,中心区要上千万,郊区300万就可以,这性价比不言而喻。


再者因为土地价格低,拿到大片土地的开发商,除了盖房子,还有富余做绿化,打造项目生态宜居的标签。


以上这些,再加上地铁因素,地铁在建设的三个阶段都能给周边的项目带来上涨红利:地铁规划出炉时、地铁建设期、地铁开通时。


另外因为郊区的地铁不比中心区的密集,中心区短短几公里可能就有几条地铁线,项目基本都能沾上地铁盘的标签,如今也大都投入使用,地铁红利早就被消耗了,而郊区则主要靠一两条地铁线带动,很多都处在建设和未开通阶段,地铁红利还没有被消耗,对房价的影响会更明显。


比如我们可以通过数据查询得知,深圳坪山14年到17年间的房价涨幅领跑深圳,达到142%,而这期间,通往坪山的14号和16号线就正处在规划阶段。



什么条件的房子最值得买?

 

政府规划发展的郊区,一般都会有一定的利好倾斜,来促进郊区发展,比如宽阔的路网、产业的引入等。注意这些因素,也是买到优质郊区地铁盘的关键。


再综合上文提到的一些郊区地铁盘优势条件,这里具体量化几个点,大概就是选择郊区地铁盘的必要因素:


1.郊区买房要选近地铁房,最好800米以内的,也就是步行十分钟内的距离。不会因为距离地铁太近,受到地铁震动和噪音的影响,也不会因为距离太远,要在人烟稀少的郊区路面踱步十几二十分钟,才能使用公共交通通勤。


2. 城市界面新,路网宽阔。任谁也不希望自己买的住宅小区,却住出城乡结合部的生活体验吧,在这一点上,我觉得广州南沙就做得很好,双向6车道的宽敞道路,还有沿街打理精细的城市绿化,整个都给人一种生机勃勃的感觉,让人对于这里以后的发展充满信心。


3. 有商业和教育配套。如果是类似北京燕郊、郑州龙湖镇这样的地方,虽是郊区,但也是妥妥的睡城概念,有居住而无社区,商业和教育需求都无法在区域内释放,这样的住宅显然是不适合刚需的,真正政府规划发展的区域,都会配比一定的商业教育资源,满足基本生活需求,否则,就不是个优质的郊区地铁盘。


4. 有一定的产业导入或原生产业。区域的发展离不开产业的支撑,产业是区域可持续发展和吸引人口的关键因素。


5. 房价在合理区间内。即使是郊区,也一样会有地王拍出,抬高区域房价,这就可能导致相邻地段的郊区住宅也有不小的价差,遇到这种情况,如果不是项目本身确实有周边项目不可比拟的优势外,不要买高出均价过多的项目。



针对以上几点,这里再总结一下这类房产的适宜人群,分别是地缘客和投资客。


地缘客主要是指本地或者与该地区通勤1小时左右的人群,特别是在附近工作钱少的年轻人,选择这样的房子上车是可以的。


而投资客则主要是指虽然资金有限,但能熬得住长线投资的那一波人,因为郊区的利好需要时间来慢慢兑现。


我们就曾有一个买了南沙的粉丝,说是买给儿子的房子,儿子现在还小也不指望去住,五六年后有居住需求了,周边的配套也跟上了,愿意去住刚好,不愿意住就当投资,到时候以不错的价格出手置换。


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