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房产税连续10年成为房地产年度关键词

房产税连续10年成为房地产年度关键词

发布时间:01-05 18:28

房地产税已经连续10年成为“房地产年度关键热词”,各种建议也层出不穷。


从主流认同的观点看,房地产税未来的作用一是帮助一些城市逐渐摆脱对土地财政的依赖,二是从根本上遏制投资炒作房产,三是针对不同人群要有显著区别。


热点城市买到一套房顿变 “千万富翁”——这种超级红利让刚刚过去的2020年的深圳、杭州等城市房价和抢房、打新、代持异常火爆。


针对一些热点城市和炒房屡禁不止的城市,中国社会科学院财经战略研究院近期发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》建议,在这些城市率先加快房地产税试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。


房地产税的开征建议,再次引发社会关切。从2011年1月27日国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点至今日,重庆征收房产税的政策已经实施了10年,其对房地产市场产生了怎么样的效果,引人关心。


重庆大学管理科学与房地产学院教授、博士生导师、财务管理系主任、建设经济与管理中心副主任王林在接受中国房地产报记者采访时表示,税收是调节分配很重要的工具,实际上,政府收取房产税后,是把它重新支出到一些有需求的地方去,如建设保障性住房。


10年征收房产税对于重庆房地产市场的作用,到底分量几何?记者找到了时任重庆市市长黄奇帆于2014年发表的一篇文章,这篇名为《推进新型城镇化的思考与实践》文章中说,重庆在中央支持下开展了房产税试点,探索持有环节征税,收到了四重功效:有效调控房价,2010-2013年全国房价上涨50%,重庆仅涨了20%;


促进了房产户型合理化,高档住宅成交面积占比由试点前的9.2%降到了2.8%;抑制投机性购房,减少住房空关;有助于地方政府形成稳定税源,将来房产税还可以作为土地出让金的替代税种,使地方税收体系更趋完善。


“房地产税也是通过政府这只‘有形的手’来调节市场‘这只无形的手’所产生的一系列问题,包括收入分配不均衡以及对房价的调控,不让房价无限地往上跑,这也是在开发商和消费者之间做的一个调节。”王林认为,目前环境改善、公共服务等需求大幅度提升,城市从“外延式扩张”逐步向“内涵式”发展转换,房地产税不一定能抑制房价上涨,但它是让城市乃至国家可持续发展的一个很重要且有效的保障之一。


关于房地产税立法和改革,全国两会和全国人大常委会议都多次提及,从一开始“加快房地产税立法并适时推进改革”到“稳步推进房地产税立法”,再到“稳妥推进房地产税立法”,政府决策一直在推进房地产税立法。


去年8月,财政部科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示,房地产税立法作为打造长效机制的一部分势在必行,但中国的房地产税很难照搬美国等国家的房地产税模式,目前大家争论得比较多的一个问题是如何设置免征额。



重庆房产税10年多次调整


10年前的2011年1月27日,是国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点的日子,也是重庆市政府发布《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的日子。


重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。这其中的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。


在征收税率方面,独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含)至4倍的,税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房,税率为0.5%。


同重庆一起在2011年1月开展对部分个人住房征收房地产税试点的上海,适用税率暂定为0.6%,征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。


试点两年后的数据显示,重庆高档住房成交面积在商品住房总成交面积中的占比,由9.2%降为2.2%。

2016年年底,重庆房地产市场突然火热起来。“重庆连续两周新房成交超万套”、炒房客“打飞的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平台。


对主城区房地产市场出现的异常和 “炒房”牟利现象,2017年1月13日,重庆市对个人住房房产税政策进行了调整,根据调整后的房产税政策,在重庆同时无户籍、无企业、无工作的“三无”人员征收房产税的范畴从二套房调整为首套房。


除了调整征收对象外,近几年来,重庆市住房和城乡建设委员会还会根据房价走势,上调主城区房产税起征点。


2011年至今,重庆市已先后7次调高主城区高档住房房产税起征点,起征点价格在近10年内翻了一番。2011年为9941元/平方米,2012年为12152元/平方米,2013年为12779元/平方米,2014年为13192元/平方米,2017年为13941元/平方米,2018年为15455元/平方米,2019年为17630元/平方米,2020年为19587元/平方米。


根据安居客数据显示,2020年,重庆新房均价最高的一个月是1月份,为12005元/平方米。


这也意味着大部分的住宅交易价格都落在起征价格之下,无需纳税。


一位研究重庆房地产市场20年的分析师在接受记者采访时表示,由于重庆房产税针对的是一些高端住宅和外来的购房人群,重庆房地产市场泡沫成分较少,大多数购房者主要以居住为主,高端物业占比也不多,以及近几年来“限墅令”的出台,征收房产税对于重庆房地产市场影响较小。


上述分析师认为,当时重庆出台房产税,一是为了控制高端物业的量,打击投机行为;二是当时重庆房价上涨较快,无论是供应量还是需求量都很旺盛,地方政府怕整个市场的房价涨得太快,对市场的消费者和居民有影响,所以出台了房产税政策,这个是一个预防性的政策。


王林表示,重庆出台的房产税是调控型房产税,试点的作用是让老百姓参与进来,然后发现在试行过程中的一些问题,便于及时调整。


“它有调控的性质,同时也让大家形成一个预期,让老百姓知道这个房地产税不是假的,是真的,它未来会来的。”王林说。



要避免开征引起市场过度恐慌


税收制度改革历来是一项牵一发动全身的制度安排,并非短期内就能一蹴而就,房地产税更是如此,首先需要明确它的作用。


中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大在接受中国房地产报记者采访时表示,房地产税的作用主要不是抑制房价,而是通过房地产税丰富和增加地方的主税种,为地方提供公共产品和公共服务。“之后有些城镇化水平很高、土地财政要退出的城市可能会开通房地产税,因为它要补足提供有关公共产品的税源。”


2011年,况伟大对北京市1040名城镇住房所有者进行了“房地产税对房价影响”的调查问卷,在住房所有者特征基础上考察了房地产税对房价的影响。研究发现,若不考虑房地产税开征与住房所有者特征的相互作用,开征房地产税对房价的抑制作用有限。


“随着城镇化进程的加快和完成,一些一线城市城镇化完成以后,土地出让收入占其地方财政收入比重比较低了。为了维持地方政府继续提供公共产品和公共服务,需要有新增的税源,那么房地产税就可以作为地方的主税种,满足地方公共产品和公共服务的需求。”况伟大表示。


王林也认为,以前在快速工业化驱动的城市化过程中,是通过土地财政来维持城市快速工业化并向外发展。但随着目前城市化逐渐达到一个相对的峰值,未来可能无法维持城市高速运转。


借鉴国际经验,结合中国发展阶段,通过对持有环节进行征税如房地产税,这是政府提供包括交通、环境、治安等公共服务的一个支持。“征收房地产税是一个事关未来、事关每一位老百姓高品质生活的重要事情。”王林表示。


根据政策规定,重庆征收的个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。


据新华社2013年报道,房产税在约束高端住房消费的同时,对调节收入分配也具有积极作用。按照房产税试点方案测算,重庆近期年度税源总量超过1亿元。这些房产税收入已全部用于公租房建设,实现了“高端有约束”与“低端有保障”的有效衔接。


经济学家华生是强烈呼吁开征房地产税的其中一位学者,2017年11月,华生建议废除住房公积金制度、全面推行房地产税,他表示,“中国的税费和社会保障的费用都太高,特别是民意税率过高,民意税率过高,很多人并没有遵守,全面清理税费是必要的。”


王林表示,目前我国征收房地产税的制度还需要完善。征税规则、地方税还是全国税,还是地方与中央分成税,以及税率、税基、免征面积等问题,还需要深入讨论。


“目前全球有很多国家征收房产税或房地产税,但是执行的制度都不一样,有的是全国统一,有的是分层分城施策。”王林说。


独立经济学家马光远认为,房地产税可能在“十四五”期间出台。他认为,“十四五”期间是房地产税开征的最好时机,理由是:


一、房产税开征已经得到了民意的广泛支持;


二、具备开征房地产税的条件,尤其是对于家庭的第三套住房征收房地产税的基础条件已经非常成熟;


三、国家近段时期大谈“健全地方税、直接税体系”,这显然是在为开征房地产税做准备。


有观点认为,房地产税对房地产价格而言,短期影响很大,因为大家恐慌。长期影响则不大,因为房地产价格取决于货币发行量、房地产供应量与经济周期。


中国社会科学院财经战略研究院建议,开征房地产税具有多重意义,应系统谋划并切实推进。“有人担心开征房地产税会引发社会风险,对于这些我们也有足够的方案去应对。”


中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞建议,建立房地产税开征的适应性预期,避免房地产税开征引起市场过度恐慌;凝聚开征房地产税的最大共识,明确房地产税对经济转向高质量和可持续发展的重大意义;建立房地产税缴纳的激励约束机制。


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