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这5个城市的房产别买

这5个城市的房产别买

发布时间:01-05 18:44

2020年因祸得福、上演大丰收的不仅是开发商,还有地方政府。


中指研究院数据显示,2020年,全国300城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加16%。整体成交楼面价同比上涨 7.1%,其中住宅楼面价同比上涨9.5%。


看到这,想必有些人会下意识地将其解读为楼市的利好。


因为土地市场火热往往暗含几个逻辑:一是开发商对楼市中短期内看好;二是地价上涨会推动房价上涨,无论是从成本上还是市场预期上。


大逻辑是没问题的,不过还要结合具体城市来看。


由于土地市场头部效应较强,如top50的土地出让金占300城的92.5%,我们就重点关注下top50城市。


从成交金额可以看出,除杭州、天津、青岛、郑州、昆明、合肥等城市外,大多数城市的土地出让金都是超过了2019年的。


然而由于每个城市的楼面地价差异巨大,一个城市的土拍总收入金额并能真实地反映该城的土地供给情况。比如2020年北京土拍收入和南京旗鼓相当,但土地成交面积却还不到南京的三分之一。


所以,右侧土地供应面积更值得我们关注,它代表着一个城市未来楼市的潜在供给。


未来随着楼市金融去杠杆常态化,土地供给是稀缺还是过剩,才是影响楼市尤其是房价表现的一个重要的市场要素。


2020年,土地供应量明显偏低的城市(小于700万方)有北京、深圳、福州、无锡、东莞、厦门、温州、厦门、合肥、台州;


土地供应量明显偏高的城市(大于1400万方)有上海、杭州、南京、武汉、成都、重庆、西安、天津、青岛、长春、济南、沈阳、贵阳、乌鲁木齐、唐山,等15个城市。


上述标准的高或低仅是相对于50城的平均情况而言,处于两个极端,至于供应是不是真的多或小还要具体结合过去两年情况及当地常住人口来看。


先强调一点,上述的土地成交面积不仅包含住宅,还有商业、工业用地等,但在横向、纵向(笔者梳理了中指2019和2018年数据)口径一致时,虽然颗粒度粗了一些,但我们仍然可以管中窥豹,尤其是通过人均值,可以很明了地看其新增供应到底是多了,还是不足。


下面,上酸菜。


在上表中,从绝对值上,2020年土地供应量相对较少的城市,过去三年的土地供应量基本都算多。

不过这些新增供应量与常住人口一平均,差距还是蛮大的。


比如北京、深圳,三年总的新增供应面积只有0.5%平方左右。即便房住不炒,仅满足住也是比较捉襟见肘的。


另一个比较突出的城市是珠海,2020年珠海楼市也是一片热火朝天、房价蹭蹭蹭的往上涨,从绝对值上看也是相对偏少的,但因其人口更少,其过去三年新增人均供应量还是比较高的,已经逼近10平方。


未来随着楼市进一步去金融杠杆,珠海楼市的风险敞口还是比较大的。当然这种风险是局域性的。


那些从绝对值上供应量偏大的城市,从人均上差异也是很大的。


过去三年,上海的土地供应量在4个一线城市中还是很给力的。不仅连续三年保持在1000万方上以上,且增长迅猛。不过考虑到其常住人口庞大,三年人均新增供应量仍不到2平方,仍处于相对偏少的状态。


其中最夸张的乌鲁木齐,三年人均新增达到11平方,要知道全国城镇人均住房面积也才36平方米。


此外,青岛、长春、贵阳三年新增人均供应量也突破了6平方米。虽然它们的基本面好于乌鲁木齐,但潜在供应量仍不容小觑。


总之,在三年人均新增供应量偏多的城市,投资性买房最好慎重,尤其是那些基本面相对较弱且供应量却强劲的城市,更要慎之又慎,比如乌鲁木齐、珠海、贵阳、长春、青岛。


反之,那些人均新增供应偏少的,基本面又很扎实的,如北京、深圳,若有房票最好不要浪费。


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