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有一些城市的新区规划是一个坑

有一些城市的新区规划是一个坑

发布时间:01-06 08:16

多中心发展,是包括上海在内,所有一线城市的特色。

 

很多时候,在上海这样的城市里,我们说不上哪个CBD是绝对的市中心。

 

为什么上海可以做到没有市中心,因为所有郊区的办公、商业、住宅、教育、生活配套都能够撑得起多中心发展。

 

另一个是,城市疆土的扩大,人们对于交通通勤的容忍度越来越低,都希望寻找能够解决一站式生活的地方去居住。

 

所以,上海所谓的CBD分布的也非常均衡,可以说是,一个中心挨着另一个中心。


除了新建的虹桥枢纽外,上海的中环内,东西南北都有相对比较成规模的商务中心。

 

换句话来说,你在上海任何一个地方,都能找到相对比较近的工作地方。

 

但是很多城市,从本质上是发展不起来多中心的。我也亲眼目睹过,一些二线城市的中心,只是新旧替代,一个中心的衰落,另一个中心的崛起。

 

甚至,在它们发展多中心的道路上,因为发展多中心,让自己陷入了什么样尴尬的境地。



先来看看,全国到底有多少个新区:3500个!


曾经被一个数字,惊到了,根据国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调查数据显示,目前我国当前全国县及县以上正在建设的新区,竟然有3500个。


数量3500多个,这确实听起来很夸张,中国的县级区划一共才2800多个,这些新区所规划人口总量达到34亿。


也就是说,单是这些规划的新区,就可以装下接近一半的世界总人口了。


3500个新区其实也就意味着很多二线城市,已经在开始进入或者计划进入:多中心发展。

 

很多人可能会说,新区的规划非常高大上,概念好,配套也不错,房价很容易来个天翻地覆,你现在对新区爱搭不理,以后的新区让你高攀不起。


全国的那些新区,真的能够一遍遍复制前人成功吗?


不知道你现在所处的城市,是否和我亲身经历过的一样,不论是新区、CBD、高铁新城、空港新区、经开区、工业区也好...最后能够起来的,往往只是其中的少数。


今天,我们不说这个城市具体是哪个城市,而是通过我的亲身经历和大家聊一聊:

 

以N市为例,一个省会级的二线城市,它在发展城市多中心格局的时候,走过什么样的弯路,同时让自己陷入什么样比较尴尬的境地。



首先,要说的就是在N市,那些死了一次又一次,后来没了下文的“CBD们”。


N市的发展历程,经历了两次新区扩张。一次是向东建设,一次向南发展,一次比一次扩容的面积大。


在城市面积扩张的同时,N市在城市的多个区域,布局了不同类型的CBD,但N市也经历了好几次比较惨痛的CBD建设失败。


大约十年前,当城市大刀阔斧向东发展的时候,一个和N市发展方向背道而驰的XX湖CBD横空出世,变成了开发商口中的“城西新中心”。


根据市政规划,XX湖CBD将打造成集商业、商务、居住、休闲娱乐、五星配套于一体综合性国际化新区,占地面积约为800亩,预计总投资将达到90亿元。


未来将引进世界一流五星级酒店、科技研发中心、购物中心和西南省份最大的图书批发中心、电子数码商城以及影视娱乐中心等综合开发项目。


这个CBD,野心大到什么程度,它还要建设中国“西南第一高楼”。


后来,因为规划配套没有落地,这个XX湖CBD消失了,随即当初规划的第一高楼,从升高到降高,后来第一高楼主动降低高度,从425米降到200米,可还是建不起来。


以至于连锁反应,这个CBD不仅消失了,旁边扬言打造CBD第一综合体的楼盘也变成了纯住宅和底商。


后来这个CBD,仍旧是一片工地,配套不成熟,商业也很落后,谈CBD何止是天方夜谭。


后来的后来,这里变成了一个环境优美,相当纯粹的环湖居住区。



好了,再也没人提那座第一高楼了,N市西边的CBD是彻底的“死”了,当初扬言要打造三大CBD并驾齐驱的规划,最终沦为泡影。


同时,N市作为我国西部对外贸易的重要枢纽,它这些年在大力发展国际物流,外贸,也诞生了一个会展中心的概念。


在城市的西南部,发展一个1500亩的新会展中心!


这个新会展中心不得了,总体规划面积488万平米,超过百万方的商业面积,一共有1、2、3、4个不同的场馆,涵盖了数字贸易、智慧城市、奥特莱斯、特色外贸等等,不同于一般的综合体,可以说是一个链接多种资源,国际化的综合贸易物流城。


2009年开工,几乎是和XX湖CBD同年开始建设,但是结果确是大为不同。


XX湖CBD是直接消失了,西南部的新会展中心好歹是建起来好多个场馆,还定期每年举办5天的大型国际物流会展,


但是,新会展中心除了每年展会,喧哗热闹的那5天,其余时间在N市的存在感极低。


没有发达的交通,没有特色的商业,居民以本地土著居多,除了物流贸易,单靠一个常年打折卖过季商品的奥特莱斯,再也没有任何亮点。


这两年,新会展中心也逐渐淡出了人们的视野,这个中心压根就没发展起来,房价也是跟着一直处在低洼之地,N市西南边的“新中心”也名存实亡。


总结下来,这两个CBD倒下的原因,其实正是因为与N市向南像东发展的方向背道而驰。


这两个诞生在城市发展方向相反的CBD,几乎都吃下了失败的苦果。


皇上也只能挑选一人专宠,N市也终于想清楚了,自己的实力和精力有限,东南西北多中心,摊大饼的模式目前是发展不起来的,


不如集全市之力,只发展一个新中心,打造一个超级新区。


找准方向后,N市终于停下了一昧追求多中心发展的脚步,一次最大的新区建设开始了。

如果一个城市刚开始就集中全力发展一个新区,从很长的周期看,如果上层力度足够,是有很大可能把一个新区发展好的。


这个新区的面积,几乎和原来N市的面积一样大,大有“再造一个新N市”的势头;


这个新区,入住了未来N市最多的政要机关办公单位,艺术文化场馆。甚至比N市其他老城区通地铁的速度更快,同时线路更多,有着全市最多的摩天大楼,它仅用了不到十年的时间,迅速建设成一个都市CBD的模样。



N市对这个新区的投入,是空前的,不计成本的。


即便这样政府投入成本极大的新区,也陷入了长时间的空城状态,最被寄予厚望的多个大型商业,半路夭折了,有些延期开业了,有些直接从商业体变成了公寓。


在区域内已经通了两条地铁的情况下,规划了那么多的大型商业,仍旧没有一个能够如期开业,陷入集体沉默。与此同时,高居不下的写字楼空置率,写字楼天际线高度也让N市频频上榜全国前列。


我们拆解背后的逻辑,不难发现,当大量住宅建设走在配套建设前面,但是人口导入又不够的时候,即便通了地铁,还是没有人来到新区生活和工作,没有人,所以商业肯定起不来。

 

说到人,注定离不开办公和住宅,为什么没有大量的人涌入新区,居住或者办公呢?


目前的困境就是人口导入不够,N市这个新区计划人口为150万,但是整个N市中心城区实际居住人口,大约300-400万左右,几乎是要把一半的居住人口,搬到新区。

 

如果老城区的人,都不搬到新区去住,就如同浦东新区一样,就需要大量的外来人口来填充。


如果没有新上海人,单靠上海土著,能否发展起来一个浦东新区呢?或者说,是否会有一半的人口,会从浦西转移到浦东新区呢,我想这是很难的。

 

可是,对于N市来说,大部分人口导入,还是在于周边县市的人口进入省会,而这样的人口结构变化,刚开始很迅猛,城镇化到一定程度后,后续人口的增长很容易会陷入瓶颈。

 


N市很多年轻人毕业后会选择周边一线城市就业,而非回家乡。在这样的情况下,N市后续的人口规模如何再往上升,其实变成了一大难题。


与此同时,N市和上海不同,本地人也非常愿意投资新区房产,在当地,非常受到追捧一个投资逻辑是:老城区住一套,XX新区投资一套,毕竟肉眼可见的利好一个个落地,房价也翻了好几倍。


XX新区的买入者,要不是周边县市的外地人,或者已经在老城区有一套的本地人,还有就是投资客。


所以目前实际居住的人口并不多,再加上即便是一些人目前已经开始陆续来到新区上班就业,但是大部分人到了晚上,还是要回到老城区去居住。


这个新区最大的困难,还没有实现真正的产住一体。


但比起当初相继倒下的CBD,它的前景无疑是最光明的,只是需要一定的时间。


好在,N市未来的高端产业,几乎都规划聚集在这个新区,大数据,云计算,包括自贸区也落地在这个新区内。


高端产业的走向,几乎决定了未来人口的走向。

 

所谓的产业和人口,就是指这个城市的产业会朝着哪个方向布局,如果产业朝着东面布局,东部的新区会比西部更有希望。


未来它是否能够发展成为一个多中心城市,就在于这座新区的产业,落地的程度有几分,如果还是纸上谈兵,或是难以推进,还是无法让更多人来到N市就业,生活,定居。


那么,即便是集全市之力发展的新区,也是很危险的。


更别提多中心发展了,这样的城市,另一个中心的崛起,会导致其他中心的衰落,很难一下子百花齐放。


所以在这样的城市买房,你就要注意了。


首先,我们要搞清楚,什么样的城市能够发展多中心呢?


当一个城市的级别足够高,财力强,新区又特别少,这个新区又恰恰符合发展的距离、方向,并且产业是朝着优质产业、高科技产业和年轻化人口发展的,那么这个城市多中心建设发展的成功概率就会大很多。



在中国,能够达到以上级别的城市,并不多。


如果不是以上级别的城市,非常值得警惕的一点是:如果想让很多个新区同时发展起来,一个城市的新区越多,建成的可能性就越小。

 

多中心是大概率很难短时间发展起来的,所以现有的中心,一定是分层的。不同级别的中心,它的房价天花板也不一样。


产业成为多中心发展城市里,决定这个新中心能不能成的最重要因素。


城市的发展跟着产业走,未来这个城市最先进,前沿的产业,到底会朝着城市的哪个方向布局很重要。


当然这里的产业,不是传统产业,而是那些政府特意引进的高端产业。有了产业,才有人口,才能够产住结合,未来能够一站式解决你的工作和生活所需的,才是有可能发展成为下一个中心。


很多城市其实都会经历N市这样的发展路径,甚至有些城市一下规划了12个新城,与其如此,还不如像N市那样,好好去打造建设一个新中心,


以一个超级中心的势能,带动整座城市的发展,这也许才是未来城市发展多中心的必经之路。


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