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这些城市的写字楼空置率超30%

这些城市的写字楼空置率超30%

发布时间:01-06 09:25

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首先点名,标题说的是写字楼。武汉、重庆、天津、西安,这四个城市的写字楼建议大家不要买。


写字楼这个话题,本号写过很多次,但仍有不少读者没有重视起来,尤其是被一些天花乱坠的文案所迷惑的时候,一不小心就可能入坑。


中心城市的写字楼,夜晚亮起的灯光着实晃眼,璀璨霓虹、华灯初上,令很多人向往不已。


每当有外地朋友来做客,大家都会不由自主地将他们带往这些地方,去感受你所在的城市的繁华。


北京的长安街、上海的陆家嘴、广州的珠江新城、深圳的福田CBD和前海、南京的玄武湖、成都的天府广场、杭州的钱塘江畔、武汉长江沿岸、重庆江北嘴、青岛浮山湾、宁波三江口、苏州的东方之门,这些写字楼扎堆之地,无一不是城市的繁华名片。


但我们肉眼看到的繁华很大程度上是虚幻,只有背后的空置率才是真实的。即便是北上深这样的一线城市,有些片区的空置率一样很高。


所以,本号一直提醒读者朋友,写字楼这种物业,很多城市都没有啥投资价值。即便是一线城市,也必须选在核心市区才有价值,遑论其他二三四线城市。


数据显示,很多二线城市的甲级写字楼空置率非常高。一线城市中,除了广州空置率合理外,深圳、上海、北京的空置率也不小。



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第一太平戴维斯的数据显示,2020年深圳甲级写字楼空置率攀升至29.7%。


2020年空置率攀升主要是受特殊时期冲击经济影响。2018年与2019年,因为互联网金融退场影响,深圳的甲级写字楼空置率一直在攀升。


第一太平戴维斯数据显示,2019年一季度,深圳的甲级写字楼空置率为18.2%,局部区域空置率高达50%。


2019年一季度甲级写字楼为18.2%,戴德梁行的数据显示2020年三季度升到了29.1%,一年多的时间,空置率上升了超10个百分点。


这是整体数据,局部来看,一些片区的空置率非常高。比如第一太平戴维斯披露,宝安区空置率最高,达到49.6%,意味着宝安有近一半的甲级写字楼空在那了。


南山区空置率达34.7%,空置率水平居全市第二;罗湖区空置率达25.6%;福田区空置率达23.2%,都不低。


大湾区是经济活跃的区域,深圳更是中国经济的引擎,深圳的甲级写字楼尚且如此,其他城市可想而知。


深圳的空置率在大湾区还算好的,空置率最高的是珠海,空置率逼近45%,甲级写字楼接近一半在限制。


此外,佛山、东莞、肇庆、江门的甲级写字楼空置率都在30%以上。


从数据来看,大湾区表现最好的是香港与广州,空置率都在5%左右,非常合理。


广州空置率控制得这么好,主要是因为在供应端与需求端把控适度。


从上图可以看到,2017年、2018年广州的供应量是远小于吸纳量,消化了不少库存,2019年的供应量只比吸纳量稍微多一些,2020年主要是受特殊时期影响,吸纳量大减。


香港的写字楼租金全国最高,一平米达到了864元,这还是今年下跌了23.8背景下,此前租金更高。


这么高的租金,香港的甲级写字楼出租率还这么高,说明香港的经济基本面还是相当强硬,全球金融中心的地位,不是说说而已。


内地四大一线城市,上海2020年的写字楼空置率下降了一些,但也仍有16.9%。北京方面,受特殊时期断断续续影响较大,租金下降,空置率2020年攀升了5.9个百分点,至15%。


二线城市中,武汉、天津、重庆、西安的空置率都在30%以上,以武汉为最高。


武汉的空置率原本就不低,2020年又是受特殊时期冲击最严重的城市,到目前为止,其经济增幅仍未回正。


经济下滑,导致武汉的甲级写字楼吸纳量较以往大大减少,从下图可以看到,2020年前三季度,武汉的写字楼吸纳量为负数,说明2020年前三季度不但没有消化库存,反倒还有很多租客退房,推高了空置率。


天津的写字楼也很高,主要因为其经济持续低迷所致。今年前三季度,天津的排名已经掉出了前十。


重庆、西安的空置率也都在30%以上,意味着这些城市的甲级写字楼有近三分之一是闲置在那的,用处估计也就节假日晚上上演一场灯光秀。杭州、成都的空置率也都偏高。



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上面只是第一太平披露的部分主要城市的甲级写字楼空置率。如果根据另一家机构戴德梁行披露的2019年四季度的数据来看,更是让人瞠目结舌。


戴德梁行的数据显示,除了广州、台北表现不错外,其余诸城空置率都很高,特别是南宁、佛山、厦门、天津等城市,空置率在40%以上。


主要城市如此,其他三四五线城市,更不用说了。


很多人或许不明白,这些号称强二线城市的甲级写字楼空置率为何这么高。


原因并不复杂,一方面是受电商、互联网冲击,很多实体经济业务都转到了线上,而一些互联网公司在家就能办公,不用去租写字楼。


另一方面是因为这些物业由于税收较高,且能吸引企业落户,带动城市的GDP,所以地方政府仍乐此不疲地批地建设,供应量不断推高。


这类房子,如果未来不转变属性,变成可供居住的租赁住房,很难消化掉,投资的风险系数非常高。


自2017年以来上到管理层下到地方政府,基本形成了一致思维与行动:商改租、商改住。


管理层也钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。


但进展速度非常缓慢,两年来大多数城市的写字楼空置率并没有下降。


属性的转变牵扯的利益特别复杂,包括土地价值、税收、水电费等,都需要改变,牵扯到了各方的利益,办起来就棘手。


要解决写字楼空置率这个问题,需要城市掌舵人的魄力,需要大刀阔斧地展开行动,才能将资源更好、更充分地利用起来。


这个周期会很长。


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