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地铁口新楼盘,开盘一年多还没卖完

地铁口新楼盘,开盘一年多还没卖完

发布时间:01-06 15:35

2020年的深圳楼市,日光、秒光似乎已经成为市场常态。


不管是华润城润玺花园一期、天健天骄等限价超级网红盘,还是宝安的领航城、坪山的万樾府等刚需盘,都是开盘就被抢光。


就连不被看好的尖岗山壹号,同样实现当天日光。西丽的远洋天著,花了一天一夜才卖光,还遭受了市场无情的嘲笑。


但卖得不好的新盘,其实也不少。


比如横岗的卓弘星辰,这个盘2019年11月开盘,总共才372套房源。到现在一年多了,二期都快拿证开盘了,一期都还没卖完!


卓弘星辰卖得有多惨?


链家统计显示,到今年1月15日,开盘已有一个半月,只售出36套,剩余336套,去化仅9.7%。


2、3、4月不用统计了,销售基本为零。


有媒体报道说,这个项目今年5-6月销售异常火爆。但据我了解,这完全是靠启动二三级联动,用高佣金吸引中介在朋友圈大面积轰炸,才终于卖出了大半。


我查了一下住建局官网,截止到2021年1月5日,还有部分单位没有卖完。


最好笑的是,最近还有中介在推这个盘,措辞竟然是:仅剩少量尾盘,再不抢就没了!


深圳楼市如此火热,依旧还有卓弘星辰这样的滞销楼盘,为什么?



01


二先生问我:是因为地段不好吗?


我说:你这个问题,还真问到了点子上。


卓弘星辰所在的横岗片区,前不近龙岗中心城,后不近福田CBD,近的是GDP在龙岗排末数的布吉和同样寄希望予旧改再次腾飞的罗湖。


在2017年之前,横岗一直依托深圳东进战略在宣传,2018年以后,又开始蹭大湾区战略的概念。


但由于种种原因,这些年来,除了日渐萧条的眼镜产业,以及一个被过度吹捧的阿波罗未来产业基地,横岗的产业、经济始终不见起色。


我查了一下龙岗区2019年国民经济和社会发展统计公报,按规模以上企业增加值排名,横岗是11个街道中的倒数第5。


连自家区域排名都上不去,更别提全市了。


现在的横岗,城市面貌陈旧,破旧的农民房、没落的眼镜城充斥片区,居住环境非常一般。


论基础设施建设,横岗这些年不仅落后于原关外的西乡、龙华不说,更被沙井、光明远远甩在后头。


2005年龙岗区完成城市化改造,至今已15年。但横岗通往市区和布吉方向、龙岗方向的不收费道路,仍是拥堵不堪的深惠路,唯一一条宽一点的路就只有红棉路,可也仅是双向四车道,其它均是狭窄的村路。


今年5月,我过去踩盘的时候发现,项目周边也没啥大型商业配套。


虽说项目自带3.6万㎡商业,但由于居住氛围不佳,招商也成了一大难题。


项目旁边的星河智荟2016年就开盘,但至今底商依然惨淡。


望眼过去,全是空地,杂草比人还要高。底商就开了三家,一家中介,两家小超市,底商前的路都没有规整。


由此可见,横岗片区的商业氛围实在不行。即使卓弘星辰建成,也很难吸引有改变片区环境能力的大型商业进驻。


虽然销售一再跟我强调,横岗园山将整体进行改造升级,周边这些破破烂烂的老旧厂房,未来都会拆除重建。


整个3号线沿线地铁口两边,确实全是旧城改造。但由于规模十分浩大,建设周期应该会很长,想靠旧改来改变区域的整体居住、商业氛围,还得等上许多年头。


产业不振、配套缺失带来的后果,体现在房价上就是,无论是二手还是新房,横岗楼市都长期处于上涨疲弱的趋势。


过去几年,横岗二手房价的涨幅,连平湖都追不上。



02


还有中介在朋友圈吹嘘,这个盘是“完美的地铁房”。


经过我实测,卓弘星辰距离地铁3号线永湖站A出口,确实只有不到300米的距离,夸张点形容就是无缝衔接,纯粹的地铁口物业。


二先生觉得奇怪:深圳人最喜欢买的就是地铁房。这个盘占据这么大的优势,为啥还卖不动?


我说:你明天早点起床,去坐一下这条地铁感受下,就知道了。


只要坐过3号线的人都知道,这条线实在是太挤了,尤其是高峰期,比4号线还要恐怖。


片区内虽然有一条很强大的14号快线在建,但离这个盘的距离又太远,不太能指望得上。


反而由于项目太靠近3号线的“天铁”轨道桥,还紧邻临车流量巨大的龙岗大道和横坪快速路,大部分户型都会受到噪音的影响。


从清早6点到晚上11点,持续十几个小时呼啸而过的列车,再加上汽车驶过的胎噪、喇叭声此起彼伏,和西丽的那个“呼啸山庄”简直有的一拼。


因此,卓弘星辰虽然坐拥地铁口,但根本不足以支撑日常的通勤;由于噪音巨大,反而成了让购房者望而却步的减分项。


更何况,靠近地铁并不是卓弘星辰独有的优势。


其实横岗大部分楼盘都离地铁不远,地铁口已经是历年横岗新盘的标配价值点,也是它们目前唯一能够亮出来的招牌。


但该片区以往“脏、乱、差”的印象在深圳人心中还是根深蒂固,因此房价怎么炒都炒不高,借助“东进”二字也于事无补。


反而是没有地铁但城市面貌更新、居住环境更好的坪山,房价已经超过了横岗。


对嫌弃地铁太挤,想靠自驾出行的购房者来说,这个盘的停车位又严重不足。


项目一期车位比只有1:0.77,后期商业及酒店还都将共享同一个车库,可以设想一下车位的紧张程度。


二期规划总户数672户,停车位却仅有432个,至少240户业主是没有车位的。



03


目前,卓弘星辰的二期已经开始在朋友圈刷屏造势,看样子即将开卖。


但在一期已经卖到4.85万/㎡且去化不佳的情况下,二期的货量翻倍,备案价如果更贵,销售形势只会更加严峻。


最后给大家两点建议:


第一,地铁对于片区来说,是一剂难得的良药,但绝非万能药。楼盘并不是离地铁站越近越好,也并不是每个号称地铁盘的楼盘,都有投资价值。


由于地铁施工的要求,不可避免会造成地下的空洞,再加上地铁运行的振动,过分靠近地铁线路的楼盘,在安全性与舒适性都打了折扣。


卓弘星辰这种靠近天铁的楼盘,噪音问题只会更加严重。


第二,在深圳,一般换房周期只有5-7年。若在这段时间内,你买的房子涨幅赶不上你想要换房的区域,换房成本将成为另一大负担。


横岗这样的片区,刚需可以考虑,投资请慎重。地铁沿线的几个楼盘可以考虑,再远的就算了。


特别是像卓弘星辰这样,周一到周五售楼处都不见人,周末人气爆满,中介在朋友圈疯狂刷屏的楼盘,再便宜都不值得买。



04


网友讨论:地铁口新楼盘,开盘一年多还没卖完


网友:英子


 我反而觉得横岗属于严重被低估的区域,14号线一通,去福田比龙华还快,价格还要涨。




网友:孤单


 这个盘位置很好呀,有小户型,学校一般,要待后续星河二期,博林完善了就可以了




网友:Vincci


 买横岗就买14号线的吧,四联站是14号线大型中转枢纽,那一片已经拆除了,正在旧改当中,最近的次新是卓越的弥敦道名苑,这个价格还是很不错的了,现在深圳再不上车,恐怕再也没有机会,老师还是要为刚需考虑一下的,这种刚需新盘这个价格还有什么好踩的呢


小编:


14号线的可以买。不是踩,同片区还是能买到更好的




网友:李老师(为孩子找个好老师)


 买房真是一门学问


小编:


是的




网友:文


 如果能便宜到10000块一平米,都不买嘛?


小编:


那肯定买啊




网友:快乐


 深圳的东西发展不均衡问题如此突出,示范区,香港人放开购房等系列利好,都对热气腾腾西部房价带来拉动。东部怎么办?对东部的发展,深圳怎么打算的?感觉买了龙岗,占了名额,却踏空了深圳西部的项目利好,和国家的政策利好。您说是不是这样?




网友:咯咯咯咯


 留着慢慢卖吧。2016年新盘很多都还有卖不出去的。这个盘至少卖5年吧




网友:冷晓峰


 我有个朋友之前在横岗那边开了个眼镜店,这几年也根本赚不到钱,顾客越来越少,准备回老家发展了




网友:心愿


 发现现在买房人智商也逐渐提高了,中介套路就那么多,再怎么忽悠,也不头脑发热了。




网友:大雁


 老师,400左右预算,三房或四房,新房品秀星翰可以么?还是买剑桥郡靠南大干线那一排的三房?或者有其他推荐么?


小编:


品秀这个盘可以买


小编:


你什么时候去踩踩番禺的新房二手房,好想看


小编:


会去的




网友:六度夫人


 老师,横岗信义御城怎么样,能评价一下吗?


小编:


在片区内是不错的选择




网友:Mr.Sun(一号)


 横岗那边的房子,其实差不多都有地铁,但除了地铁,就要啥没啥了




网友:小马哥


 卓弘星辰户型太尬,特别是82和89的两房,这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高,使用率太低,部分户型不足70%使用率,得房率太低。




网友:何太福


 楼盘会走向分化,有地铁有学位的会坚挺甚至上涨,比较深圳就这么大点地方,没有的地铁和学位的无论新房还是二手一定会跌,同一个小区差价也在拉大,噪音、户型、朝向都是拉大价差的因素。




网友:明天你好


 垃圾盘没配套就算了,卖的比隔壁星河次新二手还贵,傻子才去买




网友:徐文斌


 事实证明,每次开盘开发商的销控板显示的销控数量,基本都是实际卖出数量的两倍




网友:杨晨


 之前为了舒适度买了横岗。未来不知道还有没有机会换房。深圳换房也比较困难,需要满名额。没有名额的话就只能五成。目前往后十年是不可能换房的了。所以就会考虑居住环境等问题。如果出于投资的角度肯定是要买大运的。




网友:幸福就是糟罪


 二期备案价多少您知道吗?一期确实太贵了,那个价格不如买沙井光明了




网友:聂鹏


 事实证明现在大家买房都是比较理性,选择适合自己的,竞争力一般的楼盘销量都不是很好;竞争力大的楼盘都是几十个人抢一套,适合自己的就好。




网友:溅


 横岗在龙岗各个片区中算是比较一般的片区了,前有布吉,后有大运、龙岗中心城,位置很尴尬,目前也没什么概念,投资有比横岗更好的选择。




网友:知足常乐


 去年开盘的时候就听人说卖的不怎么样,结果去看了,说给中介代理了,结果还来一个精装修,装修就装修,还来3500一平,但SS他说开盘有优惠,意思收一下5万一套……




网友:大鹏

 

观麓花园怎么样?14号线


小编:


还行




网友:古莉

 

横岗建议大家先入手,毕竟地理位置有优势,左通龙岗中心城、和盐田区、右通罗湖.以及各快速通道去龙华和福田南山都很方便!未来可期!如果等它涨起来了再下手就不叫价格洼地了.




网友:北纬91℃

 

横岗四联的信义锦绣如何


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