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深圳房价体系已经崩溃

深圳房价体系已经崩溃

发布时间:01-06 16:28

这是一篇有点烧脑的文章,字不多,信息量比较大。


曾经的深圳,房价体系是阶梯形的,从高到低依次递减,是理性的,可对标的。现在则是乱战之后,一片混沌。


2020年之前的许多年,深圳的房价体系都是以福田、南山两个中心区为价格锚点,以这两个中心区为圆心,向外房价一层层递减。


经过近一年半的巨变,原有房价体系已彻底破坏,福田南山两个价格锚点已经失效,深圳房价变成了一个多锚点和零星高点的格局。


新的格局是由后海、前海、宝中三个大中心,光明、沙井两个小中心组成了五个价格高地,房价由中心向外层层递减。


除了这五个中心,还有香蜜湖安托山的豪宅,福田、罗湖、龙华、龙岗的学位房组成了各自的房价高地。


前海、后海、宝中、光明、沙井五个新锚点,做为西部最热门最具想象力的片区,在这一轮大涨中都练就了新技能,就是向外围辐射和带动房价的能力。


比如宝中均价13万1,第一辐射圈碧海9万6,新安8万9,第二辐射圈西乡7万7,呈现层层递减规律(翻身是个特例,不专门解释了)。


西部之外的房价高地,传统的豪宅片区香蜜湖,原有的房价辐射能力消失了。各片区的学位房,更不具备对周边的辐射,它们和周边的房价,都形成了巨大落差。


比如与香蜜湖一路之隔的景田,一个15万6,一个8万7,价差近一倍。


比如带名校的华强北与不带名校的华强南,一路之隔,价差5万。


深圳房价从传统的一二三环依次递减,变为了西部多个热点片区环状递减加学位房多足鼎立的格局,这是第一个变化。


第二个变化,是热点片区和热点楼盘的估值标准被彻底打破。


原有的估值标准是看现在。


房子当前的地段,交通,配套,品质,学位加在一起,该值多少钱就卖多少钱,三万也好,五万也好,八万也好,都有标准可以衡量,市场会给出公正的估价。


现在一切全变了,房子值多少钱,没有标准了,因为现在不重要了,未来才重要。


然而,未来值多少钱没人知道。


不知道没关系,可以凭想象,想象是没有顶的。


西部的楼盘最有想象力,卖家愿意卖多少,它就值多少;买家愿意出多少,它就值多少,价高者得。


西部盘和学位房这一轮看不到顶,就是这个原因,因为想象力没有尽头。


现在正在发生的事,是热点片区的领涨盘不断打破成交纪录,新的价格锚点被不断确立,比如深圳湾最新均价是25万,宝中最新均价是14万。


这个价格不客气地说,目前是不值的,它包含了已透支的价格,包含了未来想象的价格。


然而在狂热的投资氛围下,值不值已经不重要了,价格一旦成交就站住了。新的房价锚点形成,外围片区会一圈又一圈地跟涨。


福田的香蜜湖已不再具备辐射能力,学位房更是只能拉动自己,不能拉动周边,这就导致西部和东部,甚至中部普盘的价差越拉越大。


这个趋势,短期还没有看到停止的迹象。


东西部的价差持续拉大,什么时候能够停止,并且理性回调,取决于几个层面:


1、西部利好兑现的程度;


2、新的热点城市取代深圳,深圳不再成为核心共识;


3、全国资金流入放缓,深圳不再永远涨;


4、房产逐渐剥离投资的属性;


5、不可预知事件对国内经济的重大影响。


深圳原有的房价估值系统已崩溃,新的估值体系还在建立之中。


这次起决定作用的,不是地段,不是配套,也不是交通,甚至不是学位,而是人心。



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