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北京土拍手段创新方式

北京土拍手段创新方式

发布时间:01-06 18:39

自此轮大调控以来,北京在土拍手段的创新上一直引领全国,并被不少城市拿来使用,日前北京又发明了一新招式。


事情是这样的,前几日,北京市规划和自然资源委官网发布的海淀区树村等三宗地块使用权出让补充公告称,三块出让土地将采用,竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案。


就是这份公告里新的挂牌方式引起了舆论热议,据媒体报道,这是北京首次采用这一土拍方式供地。



那么,新在哪儿呢?新在组合拳中的第二式:竞政府持有商品住宅产权份额。


在土拍竞价过程中,若达到官方设定的土地总价上限,便转为“竞政府产权份额”。公告中海淀树村地块的政府起始份额是5%,竞报阶梯为0.3%,至于上限多少,还要看届时土拍时的披露。


比如上限20%,若有房企达到这一上限,就转而竞拍商品房建设标准。


换言之,该项目20%的产权份额就归了政府。政府份额确定后,拿100%减去政府份额,就是购房者的个人份额。


仅从字面意思看,很容易将其理解成共有产权房,事实上,它和现在北京市面上普通共有产权房有很大的区别。


其一,若日后购房者没有自住,将其拿来出租,若是普通共有产权房,租金收益政府和购房者是要按比例分成;但在新措施中,租金收益全额归购房者所有。


其二,虽然都有5年限售期,若期满出售,现有共有产权房持有者只能出售自己那部分权益,且出售对象须是拥有共有产权房购买资格的购房者(不是谁都可以买的);在新措施,出售对象只需满足限购资格即可,并无明确的指向限制。


其三,也是最关键的,就是对政府权益的处置,在现共有产权房中,再次交易时,若要转化为普通商品房,需要购买政府持有的那部分产权,而该产权的价值是以届时市场价来算的。


比如购房者从开发商手中买普通共有产权房时,房屋总价500万,政府占比20%,原值则为100万,购房者手中权益值400万;5年后,该房屋总价涨至800万,政府持有的权益就值160万。


再次交易时,购房者就需向政府付出160万,才能赎回那20%的权益,在这一过程中,政府就多赚了60万。房屋持有者则赚剩余的240万。


但在新措施中,政府只按产权比例收回原值房款,增值的那部分蛋糕全让给房屋持有者。


什么意思呢?


还拿上面例子说是,在新规定中,政府还是只拿最初的100万,300万增值收益全部归房屋持有者。


这相当于政府在给你无息贷款,助你买房,不仅大大降低了购房者的上车门槛,还给购房者发了一个超级大红包。只要你能买的到,几百万的额外收益(增值蛋糕让利和免息机会收益)基本就锁定了,听着是不是就很爽。


先别慌着高兴,土拍新规涉及的地块可不是为纯刚需准备的。


根据公告,其中两地块的起拍楼面价已达6.72万元/㎡。若按照土地起拍价及周边二手房价推算,未来这两块要卖到10万元一平,开发商才能有得赚。这个价格显然不是普通刚需能承受起的。


所以,这个诱人的套利机会将更多属于那些不差钱的北京人。


问题来了!


北京为什么要出台这个看似让自己吃亏的土拍新规呢?


其实,官方也有自己的小九九。


2020年,北京楼市虽然没深圳楼市那么惹人眼球,不过与前两年比,也算是一个牛市。不管是一手房,还是二手房,不管是量,还是价都创了新高。


楼市一火,官方出台或升级调控的压力也就来了。


这个时候很是忌讳土地市场拍出高地价的,尤其是单价地王或总价地王。因为其会进一步助长市场热度,犹如抱薪救火。


而此次出售的地块,又恰是好货,如海淀树村两块地,毗邻北五环,位于上地商圈附近,周边互联网科技公司环绕。据其了解,当前大概有20家左右的房企都有竞标意愿。


所以,若不限价完全交给市场,这么优质的地块,届时一番激烈厮杀后,楼面价大概率是要让人咂舌的。舆论到时再一渲染,无异于火上浇油。


这显然不是北京官方所乐见的局面,也不利于楼市调控的稳定。


所以,势必要限价。事实上,此次不仅土地限价,未来房价也是限价的。


补充公告明确,“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”


土地限价相当于让利给开发商,房价限价相当于让利给购房者。优质地块压低了卖,政府反而吃了大亏,付出了巨大的机会成本。


而现在北京以“竞政府持有商品住宅产权份额”方式,相当于把因限地价损失的卖地收入通过持有产权的形式补了回来。只要五年后,购房者出售,官方就能有的赚。


即便不出手,在官方账上也是一笔不菲的资产。


如此以来,地价摁住了、房价也摁住了,官方还能额外获得一笔收入,开发商获得了优质土地,购房者不仅降低了上车门槛,还锁定了额外收益。


几方皆大欢喜,岂不美哉!


这一高招儿,怕是很快要被其他城市偷学了去。


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