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2021年一线城市房价预测

2021年一线城市房价预测

发布时间:01-06 21:34

从今天开始樱桃将轮流对一二三四线城市作出2021年的房价预测。


今天先说一线城市。


我先简要回顾一下2020年的预测是否准确。


去年一线城市的预判我分了四篇写,北上广深都是单独写的。


分别是下面四篇:


北京房价到底跌了多少?


上海:今天降准了,2020市场预测


深圳:2020市场预判丨深圳库存降至5年来新低,今年上涨压力有多大?


广州:一线城市信号已发出,今年能抄底吗?丨2020市场预判


有的人可能没有看过我以前的预判文章,说我马后炮。


你们可以再回顾一下这四篇文章的内容,总结一句话就是,让大家赶快上车。


其实去年的信号已经很明显了,深圳广州救市,就是号召大家买房的信号。


北京上海调整了三年,第四年也是抄底的好时机。


我觉得唯一预测不准的,就是深圳上海2020年的房价上涨幅度超出了我的预期。


房价上涨和下跌的幅度,谁也没办法预测,因为计算不出来,谁要信口开河预测那也是瞎蒙的。


但这并不影响你买卖房子,如果你能即时听我的建议上车,可以节省很多首付款,少奋斗好几年。


我自己在2019年底买的房子还花了好几十万茶水费,今年跟别人去合伙打新,也都是被逼无奈,总之看准了就要果断下手,我最近正找人帮我在北京选房。


好了,今天重点说2021年的趋势。



一、北京


既然上海广州深圳都已经大涨了,我就先说还没涨的北京吧。


我今天看了贝壳的研究报告,说2020年的北京楼市仍然以降价为主,房源成交周期130天,同比还拉长了28天,市场成交节奏依然很慢。


他们认为2021年北京会继续保持平稳,大涨可能性极低,因为货币政策逐步回归常态,房地产金融降杠杆逐步深化,所以不看好2021年的北京楼市。


坦白说,虽然贝壳很专业,但这和我的观点截然相反,我坚持北京年后就要迎来大涨。


北京我已经警醒大家多次了,赶快在农历过年前买房,而且只剩下最后一个月上车机会了,2021年北京房价上涨不可避免。


货币政策回归常态和房地产金融降杠杆是大势,这是宏观层面,但买房必须具体分析城市的微观层面,否则就是纸上谈兵,会吃大亏。


很多人疑虑重重,不相信我的判断,认为深圳广州上海能上涨都是因为调控放松,或者人才放松,上涨有特殊原因,而北京调控很严,落户门槛高,外地投资资金进不来,没有新增需求,房价很难上涨。


我只能说你们根本就没有去一线了解市场,据我所知,深圳上海的投资资金这两个月早就杀向北京抄底了,不要傻傻的问我名额怎么解决的,他们自有办法,我也不方便公开说。


一是投资资金在搅动市场;二是压抑了四年的刚需和改善型需求,足够支撑北京市场反弹。


要知道北京是全国最有钱的城市,所以北京根本就不需要放松调控,作为一线城市中最后的洼地,必将被填平。


我为什么说2021北京房价会涨,从基本面上还有三点原因,我再说一遍:


1、量在价先,成交量已有先行反弹迹象;


二手房成交量12月超过2万套,全年达到16.88万套,为近4年来新高,虽然比2016年大牛市还差10万套,但需求已经压抑四年,爆发在即,2021年绝对是北京成交的大年,到时候量价齐升不可避免。


北京2020年新房成交也有4.9万套,为近 5年来新高。


目前我听北京的人说,价格已经在温和反弹了,特别是海淀区已明显上涨,实际上我12月初去北京调研时,有些大平层的价格已经小幅上涨了5-10%。


我们合作的管家公司最近越来越难找到好房子了,好房源放一套卖一套,很多业主也在惜售,等着年后涨价。


下面截图是北京粉丝发给我的,可以看到我观点的多空转变,以及市场的变化, 我看空还是看多都是根据形势来的,前几年看空的时候,形势一片大好,但是事实上北京后来就不景气了。


2021年开春后,北京学区房一定会跳涨,以前有钱人还可以去国外上学,现在因为疫情以及中美之争,国外这条路也受阻了,只能在国内上学。


还有改善型需求的次新房,品质房,2021跳涨的现象也会出现,因为需求压抑了四年。


2、限竞房库存接近尾声;


过去四年,北京房价下跌的一个很大原因,是因为有便宜的限竞房存在,倒逼商品房二手房降价。


从过去四年来,北京土地供给结构图就能明显看出,前面三年主要是限竞房土地为主。


但限竞房很快接近尾声了。2020年限竞房土地明显减少,而不限价的商品房用地明显增多。那到2021年,市场上供给的自然是以不限价的商品房为主。


据中原地产数据,北京限竞房已累计入市9.1万套,已经网签5.4万套,可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套。


2.3万套,如果市场回暖,不足半年就能卖完。


3、地价在上涨。


看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,相比前面三年,地价明显上涨了六七千一平米,甚至比2016年的高点都高了,创造了历史新高。


虽然不是完全不限价,会有窗口指导,但是跟过去的限价房还是不一样,不出意外,地价上涨会带动2021年房价上涨。


以上三点原因判断,再加上深圳,广州上海都大涨了,只剩下北京是洼地,资金轮动,北京2021年必将迎来上涨。


不要问我北京具体能涨多少,可以参考一下上海的真实涨幅,很多超过20-40%以上,学区房甚至超过50%,赚到了明年记得请我吃饭。



二、上海


上海2020年上半年市场还处在平稳期,下半年就开启了上涨之路,11月份迎来了跳涨,市场情绪火热,尤其以浦东、青浦、闵行、黄埔为先锋。有些双学区热门板块如碧云、华泾、联洋已经上涨30%以上。临港新城、张江、世博滨江这些都超过了20%。


现在上海已经没有所谓的区域分化了,除了金山和奉贤,进入了全面普涨阶段。


上海的朋友给我发来了一个图,因为上海2020年学区房改革,初中民办学校采取摇号入学,家长更愿选择上稳定的公办初中,因此过去被低估的公办初中价值得到重估,双学区房涨的非常猛,2020年一年里最高的涨了百分之六七十。


而过去高估的单一小学学区房反而跌了,或者说涨幅远跟不上大势。


下面这张图显示,过去一年上海涨幅最高的小区,也是学区房。所以想要升值回报率高,毫无疑问,就买学区房。


大家关心的是,2021年,上海房价还会涨多少?


我敢肯定的告诉你们,上海此轮反弹没有涨完!


2021年开春后,上海房价还会惯性上冲!好的学区房+次新品质房还会继续上涨。


有粉丝10月份看我文章本来打算卖房的没卖了,你晚几个月卖至少多赚上百万。这些重点城市我每年都会写几篇的,大家要连贯的看。


原因主要是库存告急。


因为过去两年上海土地供给量不多,导致2020年上海明显出现供不应求的局面,新房库存持续走低。


当前上海新房库存为771.2万平方米,但去化周期还不到9个月,所有倒挂的新盘都是一房难求。


二手房就更少了,特别是最近两个月下降速度明显。


截至目前,上海现存二手房库存为4万套,按照当前平均一个月2.8万套左右的去化速度,库存周期下降到短短的45天。


因为势头太好,上海业主胃口大开,还在联合涨价,捂盘惜售。


但3月份是政策窗口期,如果小阳春行情太火爆,两会释放调控信号,上海的调控可能会提前。


预计上海在2021年下半年会慢慢走向平稳。


第一,因为房住不炒的大方向不变,楼市太热必然会导致调控出台,上海很可能会在大热后采取一些调控措施来稳定市场。


第二,上海2020年增加了土地供给量,面积将近900万平米,同比上涨65%,这会在2021下半年慢慢入市,新盘会逐渐增加,2021年上海也会增加土地供给量。


但也要看到,这些项目主要是在外围,市中心比较少,核心地段新房还是会一房难求,区域分化依然会很明显。


第三,2020年是上海成交的大年,2021年成交再次爆发,市场需求连续两年释放后,按道理也该熄火了。



三、广州


广州2019年底就开始救市了,当时我号召大家听政府信号入市绝对不会错,但估计很多人因为2020年疫情影响不敢下手,广州一直到五一之后行情才启动,之前几个月确实是抄底良机,后面就很火爆了。


一开始涨幅最多的是南沙、黄埔,后面轮到海珠区,最近天河东的一些网红小区也开始在报团跳涨了。


南沙很多楼盘都是深圳、东莞的投资客去买,我对此感受太深了,大概是七八月的时候,很多粉丝都咨询过我买南沙,我也发文章多次说过。


现在还有人来问我就迟了,南沙好位置灵山岛的新房全都清盘了,南沙地还很多,后面卖黄阁,横沥,万顷沙,不过位置不一样了。


广州2021年楼市会怎么走呢?


先说2021年农历年开春后,只要不调控,广州也会继续上攻,行情还没有走完。


重要节点就是两会,看政策导向,如果行情太火爆,政策压力大,那跟上海一样,调控可能提前。


除了调控的因素,影响2021年广州楼市的就是新房供给量。


分析这个之前,我要先啰嗦几句广州特殊的财政背景。


跟其他三个一线城市充足财政不同的是,广州太穷了,大部分财政要上缴给省和中央,留给自己的钱太少,所以非常依赖土地财政和房地产。


以2019年为例,上缴完后,上海财政收入是7165亿,北京有5817亿,深圳3773亿,广州财政总收入高达6336亿,但交完留下的仅有1697亿,比例还不到30%;而杭州的财政总收入才3650亿,留下来的就有1966亿,比例超过50%!


广州想要追赶其他三个一线城市干什么都要钱啊!只能多卖点地了!2020年广州土地出让收入高达2464亿。


面积呢?


也是历史新高。商住用地592万平米(土地面积),总建筑面积2119万平米。是2016年的3倍!


这是个什么水平呢?


2020年,广州的新房供给量是1568万平米。


2020年卖的地会陆续在2021年上市,地卖的多,上市的楼盘也会逐渐增加。


所以2021年的供给量可能比2020年多几百万平米,主要是集中在增城、黄埔、南沙、白云、天河区。而越秀和荔湾还是一如既往的稀土如金。


只有看清了土地供给量,你才能对楼市的后市有清晰的认识。


广州如此大方的卖地,本来直接目的是为了赚钱发展城市,但间接有利于稳定房价。


所以我预计广州房价2021年下半年也会慢慢走向平稳,四季度一些供给量大的片区,比如增城,很可能又要进入打折促销的季节了。


只能说,楼市的冷暖交替真的会很快。



四、深圳


深圳每次都是涨跌周期里的急先锋,领头羊。


因为这个城市的投资资金太敏锐了,金融市场极度发达,只要货币宽松,什么调控的漏洞都能给你钻出来。


深圳今年上半年猛涨,幅度很吓人,有些学区房直接翻倍,上涨50%的二手房我们都习以为常了,但统计数据反正也看不出来。


7月调控后二手房市场逐步稳定了,成交量明显下滑。


大家都知道二手房在高位没钱赚,也不想去接盘,都跑去打新,因此代持炒房就成了深圳楼市的奇葩新现象,这个让我始料未及。


调控刚出台时,因为至少三分之一的人失去了购房资格,我发文预测说未来两年深圳楼市会降价10-20%,但代持炒房这种骚操作出现后,刷新了我的认知,谁能想到什么调控都难不倒深圳人呢?


我是彻底服了!


所以我今天修正下我的判断,之前对深圳的分析逻辑不再重复!


第一,代持的人一般都是去打新,而且是打倒挂新盘,二手房很少会有人代持,所以我觉得未来两年的二手房市场成交还是会有影响,房子肯定没那么好卖,但不至于降价很多。


第二,因为有代持存在,原本没有资格的人还可以继续进入市场买房,导致刚需原本可以买倒挂盘的也买不到了,被迫去买二手房或者其他房源,等于变相的削弱了调控的威力,增加了市场需求。


第三,我查了一下2021年的潜在新盘供给量,很失望,这会直接影响到后市的价格。


深圳2020年有5.3万套新房上市,而过去几年都只有3万多套,供不应求,只要超过5万套,市场供需就能达到平衡,但2021年新房供给量明显又会少很多。


我数了一下,历来供给量最多的龙岗区,2020年就有46个新项目,而2021年龙岗可能只有23个新项目,少了一半供给量,所以听说龙岗开发商现在都不愁卖了。


宝安2021年是新盘最多的区了,有29个项目,但也比2020年少了4个。


短期决定深圳楼市的主要是货币松紧,深圳对货币政策特别特别敏感,只要货币宽松,市场就难跌太多。


长期决定深圳楼市走向的,始终是供需矛盾。


如果未来货币政策保持过去这几年的环境,供给量后续又跟不上的话,那2021年价格就很难跌多少,很大可能是高位横盘,成交量低迷,小跌一点点,但要涨也不太可能了。


今年下半年,深圳调控后,投资资金基本上只打新了,有些打不到新的干脆转战广州、上海、杭州、北京。


估计等过两年,深圳泡沫消化一下,他们还会再次杀回深圳。


因为深圳长期就是投资客的天堂。


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