房贷计算器 > 房贷常识 > 2021年在长沙买房的十条忠告
2021年在长沙买房的十条忠告

2021年在长沙买房的十条忠告

发布时间:01-06 22:17

周一的更文回顾了2020年的楼市,从数据与理论上,论证了及时买房的必要性!

 

今天不废话,直接上实操干货!

 

一共四部分内容:先是破除固有思维,刷新并厘正观念;然后是搞定资格,再就是选对区域,最后是挑好产品。


观念篇


01、


我们坚定支持“房住不炒”政策,但如果你买房单纯只考虑“住”,那就图样图森破了!

 

房子有三大属性:居住属性、金融属性和社会属性。房住不炒的背景,只是基于社会属性;但房子作为一种特殊商品,不仅有居住属性,更是自带金融属性!

 

金融属性有两层意思:一是具备投资功能,可以储存及变现财富;

 

前段时间有个数据:中国城镇居民平均大约70%的财富,都沉淀在房子上面;而对比美国只有30%,你就知道中国人,有多么爱买房了!

 

如果你去过银行就知道,房子是ZUI好的抵押品,没有之一!

 

毕竟对大多数的普通老百姓来说:几无技术门槛,又还能抵御通胀风险,除了房子,还能想到啥?

 

而一旦家庭出现重大变故,房子变现,往往会成为几乎Wei一的救命稻草,不是嘛!


金融属性的第二层意思,就是要把房子看做一种金融产品,要用金融的思维方式对待!

 

房贷,是绝大多数中国普通家庭,获得“长期+低息+大额贷款”为数不多(最多也就两次)的难得机会!

 

以首付三成为例(公积金最低两成),相当于你用了3倍多的杠杆,假定房子年收益率10%,在不考虑贷款利息的前提下,你的实际收益率就能达到30%以上!


所以,就像老周很早之前说的,凡买房能贷款却要全款的,要么是傻,要么是耍流氓!

 

话虽有点难听,但“负债思维和负债能力”,不正是Qiong人与Fu人在思维方式和能力层级上的分水岭嘛?



02、


多数情况下,限购的城市才有投资价值;


而且通常情况下,限购越严,投资前景越大;不限购房价还低的城市和地区,对投资而言都是LA圾,千万不要碰!

 

投资性买房,压根就没有将就和差不都就行,更没有退而求次!

 


03、


最后,不要觉得,已经错过了买房Zui好的时机,总认为买房Zui好的时间点,就停留在2008年,就停留在2015年!

 

再过十年,你回头看,买房的Zui好时机,就是现在!



区域篇


01、


买房选城市和选交通工具差不多,飞机Zui快但Zui贵,且安检流程严门槛高;高铁其次,但就比普通绿皮火车要快很多。

 

若论区域投资性,长三角、珠三角、京沪深等超级城市群,显然是更好的标的,但门槛同样也是Zui高的!

 

前段时间,被央媒痛批的深圳 “打新” 豪宅,总价1000万起步、最高近3000万!光诚意登记得验资几百万,还有近万人登记哄抢,看得老周只能望钱包兴叹!


而如果湖南省范围内,Wei一值得买的就是长沙!理由嘛很简单,不动产的底层逻辑就是人,对比看下省内各地市的人口净流入对比就明白了。

 

而且,选车比选座重要!

 

同样是选陆地上的火车,选高铁上的经济座,就比选普通列车上的软卧或商务座,要更快抵达自己的目标!

 

所以,宁愿选一二线超级都市圈的外围新兴区域,也不要考虑四五六线小城镇的核心地段!

 


02、


不要以为有了长株潭融城,有了3+5都市圈,就跑到长沙周边不限购的城市去买房,那就真的就搞反啦!


知道什么叫城市虹吸,什么叫马太效应吗?地铁城铁高架等快速路网的拉通,是让你顺着它往长沙买房,而不是反着来!

 

别的不说,看看已开通的长株潭城铁,一共24站,其中15个在长沙,5个在株洲,4个在湘潭;

 

而且你看这个人字形的结构和人流动线,你觉得是让你去株洲湘潭买房吗?



03、


当你买第一套房,地段比户型重要,总价比楼层重要!

 

没错,凡是开头难,买房亦如此!买好第一套房,房子是会“裂变”的,否则一步错,步步错!


很多刚需买房,预算明明不足,却还想一步到位!

 

挑来挑去,市中心的二手房看不上,热点板块的新房买不起,最后在置业顾问唾沫横飞的游说下,被成功洗脑,选了远郊“睡城”的大户型!

 

所以,老周劝你记住这三点:

 

①不要相信所谓的“价格洼地”,如今的市场下,价格还起不来,是有原因的。股市中的垃圾股,道理同样如此。


②买房跟着规划走,是没错,但一定要判断规划能否兑现,选一个合适的进入时机;否则,领先半步是勇士,领先一步成烈士!


③宁可买市区的小三房,也不要买郊区的大四房!宁可买豪宅区的低价房,也不要买郊区的所谓豪宅!



房票篇


关于购房资格,老周知道长沙有很多歪门邪道弄购房资格的,但我只有三个字劝你:不要信!

 

即便暂时能糊弄通过,但有句老话,叫秋后算账!到时候东窗事发麻烦缠身,就后悔莫及了!

 

如果想在长沙买房,能落户就老老实实落户,加上社保,最快一年就有房票了!你放心,一年时间,涨不到哪里去,长沙市ZF把房价给你摁得死死的!

 

实在不能落户的,就买社保,灵活社保也行;或者在长沙有大专学历,工作证明及流水及暂住证的,也可以按“学历购房”!

 

如果不知道自己有没有购房资格的,可以点击回看看这一篇:

 

传送门:《2020年长沙最新购房资格汇总!》



产品篇

 

01、


没啥犹豫的,能买住宅,一定只买住宅!

 

商业产权的公寓,除非有自用需求,或者对比同地段、同档次的住宅,有1500元/㎡的倒挂,才考虑谨慎入手!

 

原因嘛很简单:公寓新房供应实在太大,然后二手交易税费太高,投资性一般!

 

远离商铺和写字楼,烂便宜也不要买!不要问我为什么,我看过太多的血泪故事了!搏一搏,奥迪变奥拓,再搏一搏奥拓变摩托,再搏一搏,摩托变赤膊!



02、


从长期趋势看,房价大概率会涨、收入大概率会涨,这点没毛病吧?但Wei一不变的,是你买房时的房价和贷款!

 

我们简单演示下:

 

一套总价150万的房子,首付三成45万,贷款105万;年增长就保守点按8%,5年后房子值210万了,但你的贷款还是105万(简单模型不考虑还款因素)。相当于你首付的45万,变成了105万,收益翻了2倍多!

 

所以,能买三房就不买两房,能买四房就不买三房,可以适当超前(当然要量力而行,主要考虑现金流不能断!)。

 

老周总结过一个买房的原则:

 

踮踮脚,刚好能够到!这就是买房的Zui佳状态!

 

在这个原则基础上,买房眼光要放长远:哪怕是刚需首套,哪怕是预算羞涩,能买“小三(房)”,绝不买两房或一房!

 


03、


总价优先,楼王和楼层,真的没那么重要!

 

这个说到底,还是经济性原则,但那些有钱任性,或者对楼层特别讲究,以及对噪音和环境特别敏感的,现在就可以绕道!

 

老周干地产营销十多年,在做一房一价表时,楼王栋毫无疑问,都是高利润产品,不用考虑去化速度;

 

所以,不用盯着楼王,只要你买的楼栋,不是单独独立的一栋就行,小区的绿化和公共设施什么的,都可以共享;


而对于楼层,不买一二楼和顶楼就行!

 

一二楼的采光问题倒是其次,主要如果一些偷工减料的开发商,把下水管及烟道口径做得太小,会出现污水倒灌等情况;

 

而更要命的是,这种情况,有时要交付多年之后才会出现,到那时,开发商的保修期早过了!

 

不买顶楼,其实也不是防水隔热,虽然这个问题至今尚未根治;顶楼的主要问题,是安全!

 

大家都知道,现在高层的顶楼,因为基本都是晒衣服被褥的场所,所以没办法做到封闭;如果物业管理不好,顶楼的失窃概率,反而比低楼层要多!



04、


关于房子临路噪音的几个真相:

 

如果房子临机场、高速及高架,哪怕再便宜,我建议就不要考虑了,这个噪音,一般人真心受不了;


除此之外,临一般城市主干道的房子,如果价格能便宜15%及以上,可以考虑入手;临城市支路的房子,价格便宜10%及以上,也可以放心入手!

 

关于楼层的噪音区别,有人说是越高越吵,有人说是越低越吵,其实都对,也都不对!

 

如果是30层左右的高层,噪音源在50米到100米之间,大致是中间的22-25层左右Zui吵,再往上及往下衰减!

 

当然,这个是没有考虑房子与噪音源中间,有无阻挡等因素。所以,结论就是,你一定得去实地测试,最好是老老实实爬楼测试,才能最终确定哪个楼层Zui吵!

 

别说这个不可能,老周买房选楼层,亲自就干过这种事!


动态黑色音符

 

最后,篇幅受限,强行收个尾:

 

一口气说了这么多,感觉还有很多没说,有点意犹未尽。


不过没关系,有任何问题,欢迎留言评论,一起交流、探讨!

no cache
Processed in 0.474463 Second.