这段时间，楼市的最热门的地方莫过于长三角城市群。
尤其是上海，仿佛回到了2016年，人们拿着钱冲进楼市接盘，二手房业主坐地起价，核心地段尤其是学区房房价跳涨。
数据显示，上海2020年二手房交易额已经达到了12028亿，全国唯一一个万亿级市场，同时新房交易额突破5000亿，是环沪几个重点城市的总和。
四大一线城市争来争去，到头来销冠还是上海，一句话解释：
你大哥还是你大哥。
房价是具有轮动效应的，上海行情爆发会引发当地群众购房焦虑情绪，买得起的买上海，买不起的就想着往周边买。数据显示，2020年环沪新房市场有超过50%的需求来自于上海，上海与环沪互动性极强。
最近在研究数据，发现环沪嘉兴房价已经连涨了三个月了，接下来昆山、太仓等地也有房价上涨的苗头。
当然我坚持认为，楼市今时不同往日，在三稳大基调下，楼市上涨的动因已经剥除了炒作因素，完全由城市购买力主导。
例如上海有这波大潮，整体来看，动因是货币放水、连续3年的购买需求积压、超低房贷利率、新房限价以及史上最大力度的拆迁。
但最重要的还是因为人口基数庞大，2400多万人口，可以让任何利好产生裂变效应。
影响房价的因素有很多，今天老师以人口流动和城镇化水平为主线，来推测一下长三角各个城市在2021年的房价趋势。
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人口是我在2020年研究的主要课题，而且我发现，随着近几年“抢人大战”硝烟四起，人口这个影响楼市的长期因素，变成了短期。
也就是说，过去人口流入一个城市，隔几年购买力需求才表现出来，但现在，会马上表现在楼市行情中，最典型的就是深圳、杭州、西安这样的人才流入大户。
我们再回头看长三角。
2019 年各城市常住人口、常住人口城镇化率。
这幅图很重要，橙色代表人口净流出，蓝色代表人口净流入，气泡大小代表人口总量，纵坐标代表城镇化率水平，城镇化率水平越高经济越发达。
根据人口总量、流动性和城镇化水平，我们能总结出：
第一梯队：上海
第二梯队：杭州、苏州、南京
第三梯队：合肥、宁波、无锡、常州
第四梯队：温州、南通、金华、绍兴、嘉兴、台州、盐城、扬州、泰州、镇江
第五梯队：马鞍山、芜湖、湖州、舟山、滁州、宣城、铜陵、池州、安庆
在这其中，南通、盐城、泰州、扬州、芜湖、池州、铜陵、宣城、滁州、安庆的人口在2019年是净流出的。2019年是抢人大战关键年份，人口净流出证明城市整体人口吸引力偏弱。
而且长三角人口净流出的城市，城镇化率都在70分及格线以下，证明了人口吸引力和经济水平呈正比关系。
滁州、宣城、铜陵、池州、安庆不单人口净流出，城镇化率还低于60%，楼市购买力薄弱，可以划分为常规三四线城市，未来不要抱有房价上涨希望。
南通、盐城、扬州、泰州、芜湖，属于成色较好的人口净流出城市，但前两年楼市火爆，透支了很多，没有几年光阴是缓不过来的，
其中南通离上海距离较近，人口732万，经济也不错，是最有希望的，但前两年涨势太猛，2021年也不会有行情。
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我们再来看人口净流入城市。
2014年-2018年，连续5年年均净流入人口大于100万城市，包括上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴，共计7个。
这些人口净流入的城市均位于第三梯队以上，上海已经讲过了，第二梯队的杭州和南京在2020年的行情都不错，政治地位、人口流入、城镇化率水平都很高。
2020年南京卖房超20万套，创下四年新高，但楼市未出现普涨，二手房挂牌价上涨最多的建邺区，涨了近3000元，2021年行情不会差，会继续跟随大势缓涨。
“炒房之都”杭州2020年行情不如南京，同样出现了分化趋势，涨势比较好的是西湖区和萧山区，其他几个区较平，一些郊区的房价也在下跌。
但杭州在2021年还会紧跟长三角大势，稳步上升。具体有三个原因，首先杭州这几年人口积蓄速度非常快，数据显示，2015年至2019年常住人口总量增幅，杭州领跑长三角，增幅达15%。
其次和上海联动作用极强，资本在这两个城市之间来回兜转，基本每轮房价都是上海涨完杭州紧随其后，最后，杭州有一个潜在利好因素是2022年亚运会，这次亚运会规模庞大，带来的基建利好会带来一轮城市红利。
宇宙最强地级市苏州，在2020年房价是下跌的。这是因为2019年，苏州房价涨势实在太猛，购买力消耗过大，后来被调控严令打击后，开始加速回调。
有人说，苏州经济很强，人口也在加速流入，所以2021年会跟着上海大涨。这是谬论，这么多年，我还没见过任何一个城市被政策杀伐后，一年就能结束回调周期的。
所以，2021年苏州房价大概率会保持横盘或者下跌的姿态。不过苏州整个城市面依旧属于当下长三角城市群的价值洼地，横盘回调的时间不会太长。反而房价越跌购房机遇越多，大家越要想办法上车，2021年要关注苏州的抄底时机。
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我们再来看第三梯队。
宁波、无锡、常州均属于经济强市，江浙一带仅次于新一线城市的存在，人口吸引力很强，未来房价潜力不俗，当然常州的段位还要低于宁波和无锡。
但这三位同学因为2020年涨势过猛，和苏州命运相同，遭遇严令调控，2021年房价会继续回调，而且回调时间要大于苏州。
在这其中，常州楼市回调力度最猛，当前二手房库存量数量大，而有部分业主为将手上房源出售，不惜降价10%挂牌出售。
常州的短板在于人口，474万的体量只属于中小型城市，而且人口流入量远不如苏州和无锡，这也会拉低未来房价的天花板。
总之，2020年下发过严令的城市，2021年都别指望上涨，这点大家要清楚。
合肥楼市今年是最魔幻的，最早只出现于坊间业主联手哄抬房价和媒体造势，加重炒作效应，引发群众焦虑情绪，造成量价反弹。然而合肥政府却很暧昧，只是象征性地发了一个谴责通知。
这种靠炒作风气实现房价反弹的并不具备实际支撑力，而且现在合肥的房贷利率较高，首套5.88%，二套6.13%，在某种程度上遏制了购房需求。
不出意外，合肥2021年会出现局部分化的趋势，例如高新区、政务区和滨江新区的房价在炒房客的主导下继续上涨，但其他区域因为支撑力不够，会继续横盘。
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虽然说长三角城市群的目标是实现区域联动，共同繁荣，但目前来看，依然摆不脱弱肉强食的内部竞争，其中最主要的就是人口争夺。
拿外地租客的比例来讲，上海现在外地租客占8成，对安徽、江苏、浙江三个省份进行虹吸；
杭州外地租客占5成，对整个长三角的二三线城市人口进行虹吸，其中温州、绍兴、台州的人口最多；
苏州外地人口占比6成，则是对长三角城市群的三四线进行虹吸，其中盐城，南通市最多。
合肥外地人口占比为8成，主要对安徽省内人口虹吸，其中以六安、安庆、阜阳、巢湖等三、四线城市为主。
在未来这种虹吸趋势几乎是不可逆转的，所以身在人口净流出城市的购房者，在房产方面，一定要保守投资。
最后大家一定要重视人口对房价带来的影响。
改革开放以来，流动人口规模从1982年的不到700万人到2011年增长至2.3亿人，占全国人口比重由0.7%增长至17.1%。接下来随着各大城市放开户籍门槛，人口流动趋势还会加剧。
2019年长三角GDP总量高达23.7万亿元，占全国近两成，这个中国第一大城市群自然会成为全国人口流入的主要端口，相当于中国楼市茅台。
大家一定要盯紧核心前三梯队城市房产，伺机而动，避开高峰，寻找底部价值，把握住为数不多的城市发展红利。
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网友讨论：长三角哪些城市的房子还能买？
网友：Han
分析这个干嘛，帮助炒房客炒房吗？别来宁波，我已经买不起了。
小编：
买起买不起，不是咱们能左右的。先稳住心态，承认现实，我的文章主要是帮助刚需做购房决策
网友：小四
小编什么时候写篇日照的
小编：
明年春天去日照呆段时间再写
网友：肖长达
老师，国际庄等您来分析哟
小编：
祈盼国际庄今年渡过疫情难关
网友：清晨雨露
来日照呆段时间这几个字好醒目把日照粉丝好激动日照小城百姓百思不得其解其内幕，静等老师老师深入讲解这个神奇的小城
网友：端行四方
老师，上海要控制人口，那么接下来上海城区在人口流入有限的情况下，还能有这么大的动力涨吗？上海郊区会因为市区人口疏散而上涨？谢谢老师。
小编：
说是控制人口，其实是在做人口结构优化。北京也在控制，但房价照样涨，因为优化过的人口购买力反而更强了。背后的含义你懂的
网友：nana
沪漂终于等到环沪几年内无望上海，看样子可以边攒钱边看苏州啦
小编：
苏州好地方，能买即买，生活更惬意些
网友：nana
虽然浦东工作，买在苏州，跨城通勤太过辛苦，但是不排除换工作，虽然码农工作片区比较集中但是先有固定住所再考虑之后的。毕竟上海是想买也不能买的
网友：邦尼兔子
最近武汉写过没？
小编：
武汉没写过，过几天去做个调研。
网友：白俊
房地产疯涨二十年了，虽然我也有部分房产，但内心却极其希望房地产能够不可逆彻彻底底崩盘十年，好让绝大多数中底层人民安心喘喘气回回阳！
网友：小城故事
上海咋感觉没怎么涨啊，如果真涨，估计过段时间，政府要出手提高利率了…
小编：
上海已经涨了很多了，利率肯定要提高的，现在上海利率在全国范围内都是偏低的
网友：小城故事
一提高，原来的房贷又要多了…还不如那时候固定利率呢？
小编：
提高的是加点，不是LPR，不影响转换的浮动LPR利率。放心哇
网友：昭溪庄园
宁波楼市最近还在持续高歌猛进，太猛了，有钱买不到房子，比如中海枫桥里北外学区房
小编：
学区房和倒挂的新盘是独立行情，其他都在退潮。要看整体面
网友：忘忧草
疫情不完，请选择医疗资源好人口少的省会城市生存，目前活着最重要
网友：小青
老师，请问上海还能买吗？我们附近的40多平米的房子，2020年初，200万左右，现在300万多了，还没房子得靠抢。请问已经涨了这么多，还能买吗？
小编：
可以买，现在处于上海上涨的中后段，最主要上海的房价涨了之后已经很难降了，这轮房价炒作因素不大，所以回调有限
网友：Ginkgosion
那个说山东安徽素质低的，你注意一点，不要引起地域大战
小编：
禁止地域黑
网友：开门红
老师，有时间谈谈哈尔滨的房子！谢谢！
小编：
哈尔滨2021年横盘阴跌，长期不看好
网友：小飞侠
老师，看了您的文章受益匪浅，现在手里有200w现在苏州买个房子，刚需加投资，外地人，给个建议，买二手房还是新房？
小编：
看空间，一般是淘二手笋盘。新房如果有降价打折或者倒挂的可以抢一下
网友：LC
老师好！写写郑州中不中？每天例行看您的头像，发现＂红点＂迫不及待打开看……还不是郑州
小编：
郑州2021年大概率要入底，回调周期已经非常充分了，要多关注一下，我提醒过很多次了
网友：挑挑房秀洲店
看完整篇文章，提及嘉兴的也只是地名而已，看起来城市还是太小，在没有崛起时，只能默默的等待他的开花结果。
小编：
嘉兴是上海购房需求外溢的主要卫星城，市场较开放，势头会一直紧跟，开花结果只是时间问题
网友：阿杰啊
老师，杭州房价长期怎么看？2022亚运会，兑现后会导致相关基建减缓，我觉得会横盘震荡或者阴跌。杭州已经透支很多了。没有真正实体支撑，饼画得很大~
小编：
长期没问题，购买力在消耗，但新增人口多，同样在积蓄。一个城市的房价的标准在于整体财富的平均情况，亚运会一般会给城市三次利好，最后一次还未兑现。
网友：田畋
对长三角研究比较透彻，我赞同文中观点。
网友：stefiee
怎么不说南京人口素质较低 虹吸的都是安徽山东的呢 漏了吗
小编：
每个地方都有高低素质人群啊，而且买房子有钱就行了
网友：sirius black
北京二手房怎么看？
小编：
涨
网友：初阳绽放
老师！刚卖了合肥的房子，准备置换学区房，纠结合肥与苏州之间，苏州吴江已有一套，能给指点一下吗？
小编：
苏州整体还是要比合肥好的，无论是居住环境还是经济条件
网友：但丁
湖州这个城市值得投资嘛？
小编：
投资价值一般，炒作挺厉害
网友：文
期待下一篇：重磅！珠三角还有哪些城市可以买？
小编：
这是一个系列，接下来会写
网友：软木塞视觉林导
看了之后，发现温州是很神奇的存在。
小编：
温州房价太高了，但经济跟不上。全靠撑着
网友：mfy
合肥房价上涨，一大半都是政府的功劳。
网友：uu.ma
老师，重庆和西安，建议哪个？
小编：
投资还是西安，重庆给的库存太大了，价值只聚焦于核心区
网友：无知miz
2020/3入手浦东学区房一套，至今25%涨好了…
网友：晏兰
这个文章写得好 懂了
网友：云卷云舒
点赞收藏在看三连！老师，现在苏州湾一套全款，想抵押然后再入手一套，看中科技城和汾湖，能分析一波不？
小编：
三连有了，科技城不错，未来苏州的价值高地，能买即买
网友：@宏涛
关注老师后，今年刚刚下手深圳东临深白云新城，信心满满的
小编：
放心吧，没问题。等时间兑现价值
网友：彭彭啊彭
老师，南通是不是可以入手了呀？
小编：
南通可以再等等，现在还处于回调期，上海不会溢过去的
网友：静静是笑笑宝宝
老师，国际庄2021年下半年二手房能入手嘛？
小编：
国际庄还可以等，等今年年底看行情
网友：张国强
看到说宁波今年不涨，我就放心了，准备今年定居宁波买一套的
网友：Diana
先点赞再看文章
小编：
正常操作
网友：小草莓田恬
刚入手深圳龙岗中心城06年的二手房，学区一般般，都说东部不行，心里好慌
小编：
东部比较久
网友：Surprise
不讲一下新民法典的影响嘛
小编：
民法典汇总过 几乎没什么影响，就是在制度上平衡了一下权益
网友：临时工
老师啊，中山的报告，啥时候呀，每天都在关注，都跟家里商量好了，按您的报告意思，坚决执行
小编：
中山报告已经出来了，搜 帮你选房，翻历史记录
网友：张玉东
老师西安产业也一般已涨过还适合上车吗
小编：
产业是相对的，西北地区，西安全是最好的了
网友：哆哆
大连房价筑底了么？
小编：
现在基本是底部区间
网友：此处应有昵称
关注老师老师也有一段时间了，从上学开始到研究生毕业，目前是码农一个，北京购房基本无望，就想去天津生活，西青新房跟市区老破小您更倾向于哪个。
小编：
天津是向西北方向发展的，西青不太适合
网友：朱祥志
又来分享太仓信息了。
新房精装修，市中心24000-26000，
南郊均价21500
市区一般地段20000
市区边缘16000-20000
二手房市区总体均价 17000多的样子
（太仓市区小，人口少，市区边缘到市中心开车都不会超过15分钟）
网友：Kevin
重庆还能买入吗？价格太低了
小编：
可以入
网友：洗心
北京的房子2021年可以出手买吗
小编：
可以
网友：锦淇
沙发
小编：
沙发
网友：Z
14年错过了杭州，现在就在萧山区还有个宅基地了，镇上房价都2w5了