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长三角哪些城市的房子还能买?

长三角哪些城市的房子还能买?

发布时间:01-07 11:34

这段时间,楼市的最热门的地方莫过于长三角城市群。

 

尤其是上海,仿佛回到了2016年,人们拿着钱冲进楼市接盘,二手房业主坐地起价,核心地段尤其是学区房房价跳涨。

 

数据显示,上海2020年二手房交易额已经达到了12028亿,全国唯一一个万亿级市场,同时新房交易额突破5000亿,是环沪几个重点城市的总和。

 

四大一线城市争来争去,到头来销冠还是上海,一句话解释:

 

你大哥还是你大哥。

 

房价是具有轮动效应的,上海行情爆发会引发当地群众购房焦虑情绪,买得起的买上海,买不起的就想着往周边买。数据显示,2020年环沪新房市场有超过50%的需求来自于上海,上海与环沪互动性极强。

 

最近在研究数据,发现环沪嘉兴房价已经连涨了三个月了,接下来昆山、太仓等地也有房价上涨的苗头。

 

当然我坚持认为,楼市今时不同往日,在三稳大基调下,楼市上涨的动因已经剥除了炒作因素,完全由城市购买力主导。

 

例如上海有这波大潮,整体来看,动因是货币放水、连续3年的购买需求积压、超低房贷利率、新房限价以及史上最大力度的拆迁。

 

但最重要的还是因为人口基数庞大,2400多万人口,可以让任何利好产生裂变效应。

 

影响房价的因素有很多,今天老师以人口流动和城镇化水平为主线,来推测一下长三角各个城市在2021年的房价趋势。

 


1


人口是我在2020年研究的主要课题,而且我发现,随着近几年“抢人大战”硝烟四起,人口这个影响楼市的长期因素,变成了短期。

 

也就是说,过去人口流入一个城市,隔几年购买力需求才表现出来,但现在,会马上表现在楼市行情中,最典型的就是深圳、杭州、西安这样的人才流入大户。

 

我们再回头看长三角。


2019 年各城市常住人口、常住人口城镇化率。

 

这幅图很重要,橙色代表人口净流出,蓝色代表人口净流入,气泡大小代表人口总量,纵坐标代表城镇化率水平,城镇化率水平越高经济越发达。

 

根据人口总量、流动性和城镇化水平,我们能总结出:

 

第一梯队:上海


第二梯队:杭州、苏州、南京


第三梯队:合肥、宁波、无锡、常州


第四梯队:温州、南通、金华、绍兴、嘉兴、台州、盐城、扬州、泰州、镇江


第五梯队:马鞍山、芜湖、湖州、舟山、滁州、宣城、铜陵、池州、安庆

 

在这其中,南通、盐城、泰州、扬州、芜湖、池州、铜陵、宣城、滁州、安庆的人口在2019年是净流出的。2019年是抢人大战关键年份,人口净流出证明城市整体人口吸引力偏弱。

 

而且长三角人口净流出的城市,城镇化率都在70分及格线以下,证明了人口吸引力和经济水平呈正比关系。

 

滁州、宣城、铜陵、池州、安庆不单人口净流出,城镇化率还低于60%,楼市购买力薄弱,可以划分为常规三四线城市,未来不要抱有房价上涨希望。

 

南通、盐城、扬州、泰州、芜湖,属于成色较好的人口净流出城市,但前两年楼市火爆,透支了很多,没有几年光阴是缓不过来的,

 

其中南通离上海距离较近,人口732万,经济也不错,是最有希望的,但前两年涨势太猛,2021年也不会有行情。



2


我们再来看人口净流入城市。

 

2014年-2018年,连续5年年均净流入人口大于100万城市,包括上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴,共计7个。

 

这些人口净流入的城市均位于第三梯队以上,上海已经讲过了,第二梯队的杭州和南京在2020年的行情都不错,政治地位、人口流入、城镇化率水平都很高。

 

2020年南京卖房超20万套,创下四年新高,但楼市未出现普涨,二手房挂牌价上涨最多的建邺区,涨了近3000元,2021年行情不会差,会继续跟随大势缓涨。

 

“炒房之都”杭州2020年行情不如南京,同样出现了分化趋势,涨势比较好的是西湖区和萧山区,其他几个区较平,一些郊区的房价也在下跌。

 

但杭州在2021年还会紧跟长三角大势,稳步上升。具体有三个原因,首先杭州这几年人口积蓄速度非常快,数据显示,2015年至2019年常住人口总量增幅,杭州领跑长三角,增幅达15%。

 

其次和上海联动作用极强,资本在这两个城市之间来回兜转,基本每轮房价都是上海涨完杭州紧随其后,最后,杭州有一个潜在利好因素是2022年亚运会,这次亚运会规模庞大,带来的基建利好会带来一轮城市红利。

 

宇宙最强地级市苏州,在2020年房价是下跌的。这是因为2019年,苏州房价涨势实在太猛,购买力消耗过大,后来被调控严令打击后,开始加速回调。

 

有人说,苏州经济很强,人口也在加速流入,所以2021年会跟着上海大涨。这是谬论,这么多年,我还没见过任何一个城市被政策杀伐后,一年就能结束回调周期的。

 

所以,2021年苏州房价大概率会保持横盘或者下跌的姿态。不过苏州整个城市面依旧属于当下长三角城市群的价值洼地,横盘回调的时间不会太长。反而房价越跌购房机遇越多,大家越要想办法上车,2021年要关注苏州的抄底时机。

 


3


我们再来看第三梯队。

 

宁波、无锡、常州均属于经济强市,江浙一带仅次于新一线城市的存在,人口吸引力很强,未来房价潜力不俗,当然常州的段位还要低于宁波和无锡。

 

但这三位同学因为2020年涨势过猛,和苏州命运相同,遭遇严令调控,2021年房价会继续回调,而且回调时间要大于苏州。

 

在这其中,常州楼市回调力度最猛,当前二手房库存量数量大,而有部分业主为将手上房源出售,不惜降价10%挂牌出售。

 

常州的短板在于人口,474万的体量只属于中小型城市,而且人口流入量远不如苏州和无锡,这也会拉低未来房价的天花板。

 

总之,2020年下发过严令的城市,2021年都别指望上涨,这点大家要清楚。

 

合肥楼市今年是最魔幻的,最早只出现于坊间业主联手哄抬房价和媒体造势,加重炒作效应,引发群众焦虑情绪,造成量价反弹。然而合肥政府却很暧昧,只是象征性地发了一个谴责通知。

 

这种靠炒作风气实现房价反弹的并不具备实际支撑力,而且现在合肥的房贷利率较高,首套5.88%,二套6.13%,在某种程度上遏制了购房需求。

 

不出意外,合肥2021年会出现局部分化的趋势,例如高新区、政务区和滨江新区的房价在炒房客的主导下继续上涨,但其他区域因为支撑力不够,会继续横盘。

 


4


虽然说长三角城市群的目标是实现区域联动,共同繁荣,但目前来看,依然摆不脱弱肉强食的内部竞争,其中最主要的就是人口争夺。

 

拿外地租客的比例来讲,上海现在外地租客占8成,对安徽、江苏、浙江三个省份进行虹吸;

 

杭州外地租客占5成,对整个长三角的二三线城市人口进行虹吸,其中温州、绍兴、台州的人口最多;

 

苏州外地人口占比6成,则是对长三角城市群的三四线进行虹吸,其中盐城,南通市最多。

 

合肥外地人口占比为8成,主要对安徽省内人口虹吸,其中以六安、安庆、阜阳、巢湖等三、四线城市为主。

 

在未来这种虹吸趋势几乎是不可逆转的,所以身在人口净流出城市的购房者,在房产方面,一定要保守投资。

 


最后大家一定要重视人口对房价带来的影响。


改革开放以来,流动人口规模从1982年的不到700万人到2011年增长至2.3亿人,占全国人口比重由0.7%增长至17.1%。接下来随着各大城市放开户籍门槛,人口流动趋势还会加剧。

 

2019年长三角GDP总量高达23.7万亿元,占全国近两成,这个中国第一大城市群自然会成为全国人口流入的主要端口,相当于中国楼市茅台。


大家一定要盯紧核心前三梯队城市房产,伺机而动,避开高峰,寻找底部价值,把握住为数不多的城市发展红利。




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网友讨论:长三角哪些城市的房子还能买?



网友:Han


 分析这个干嘛,帮助炒房客炒房吗?别来宁波,我已经买不起了。


小编:


买起买不起,不是咱们能左右的。先稳住心态,承认现实,我的文章主要是帮助刚需做购房决策




网友:小四


 小编什么时候写篇日照的


小编:


明年春天去日照呆段时间再写




网友:肖长达


老师,国际庄等您来分析哟


小编:


祈盼国际庄今年渡过疫情难关




网友:清晨雨露


 来日照呆段时间这几个字好醒目把日照粉丝好激动日照小城百姓百思不得其解其内幕,静等老师老师深入讲解这个神奇的小城




网友:端行四方


 老师,上海要控制人口,那么接下来上海城区在人口流入有限的情况下,还能有这么大的动力涨吗?上海郊区会因为市区人口疏散而上涨?谢谢老师。


小编:


说是控制人口,其实是在做人口结构优化。北京也在控制,但房价照样涨,因为优化过的人口购买力反而更强了。背后的含义你懂的




网友:nana


 沪漂终于等到环沪几年内无望上海,看样子可以边攒钱边看苏州啦


小编:


苏州好地方,能买即买,生活更惬意些


网友:nana


虽然浦东工作,买在苏州,跨城通勤太过辛苦,但是不排除换工作,虽然码农工作片区比较集中但是先有固定住所再考虑之后的。毕竟上海是想买也不能买的




网友:邦尼兔子


 最近武汉写过没?


小编:


武汉没写过,过几天去做个调研。




网友:白俊


 房地产疯涨二十年了,虽然我也有部分房产,但内心却极其希望房地产能够不可逆彻彻底底崩盘十年,好让绝大多数中底层人民安心喘喘气回回阳!




网友:小城故事


 上海咋感觉没怎么涨啊,如果真涨,估计过段时间,政府要出手提高利率了…


小编:


上海已经涨了很多了,利率肯定要提高的,现在上海利率在全国范围内都是偏低的


网友:小城故事


一提高,原来的房贷又要多了…还不如那时候固定利率呢?


小编:


提高的是加点,不是LPR,不影响转换的浮动LPR利率。放心哇




网友:昭溪庄园


 宁波楼市最近还在持续高歌猛进,太猛了,有钱买不到房子,比如中海枫桥里北外学区房


小编:


学区房和倒挂的新盘是独立行情,其他都在退潮。要看整体面




网友:忘忧草


 疫情不完,请选择医疗资源好人口少的省会城市生存,目前活着最重要




网友:小青


 老师,请问上海还能买吗?我们附近的40多平米的房子,2020年初,200万左右,现在300万多了,还没房子得靠抢。请问已经涨了这么多,还能买吗?


小编:


可以买,现在处于上海上涨的中后段,最主要上海的房价涨了之后已经很难降了,这轮房价炒作因素不大,所以回调有限




网友:Ginkgosion


 那个说山东安徽素质低的,你注意一点,不要引起地域大战


小编:


禁止地域黑




网友:开门红


老师,有时间谈谈哈尔滨的房子!谢谢!


小编:


哈尔滨2021年横盘阴跌,长期不看好




网友:小飞侠


老师,看了您的文章受益匪浅,现在手里有200w现在苏州买个房子,刚需加投资,外地人,给个建议,买二手房还是新房?


小编:


看空间,一般是淘二手笋盘。新房如果有降价打折或者倒挂的可以抢一下




网友:LC


老师好!写写郑州中不中?每天例行看您的头像,发现"红点"迫不及待打开看……还不是郑州


小编:


郑州2021年大概率要入底,回调周期已经非常充分了,要多关注一下,我提醒过很多次了




网友:挑挑房秀洲店


 看完整篇文章,提及嘉兴的也只是地名而已,看起来城市还是太小,在没有崛起时,只能默默的等待他的开花结果。


小编:


嘉兴是上海购房需求外溢的主要卫星城,市场较开放,势头会一直紧跟,开花结果只是时间问题




网友:阿杰啊


老师,杭州房价长期怎么看?2022亚运会,兑现后会导致相关基建减缓,我觉得会横盘震荡或者阴跌。杭州已经透支很多了。没有真正实体支撑,饼画得很大~


小编:


长期没问题,购买力在消耗,但新增人口多,同样在积蓄。一个城市的房价的标准在于整体财富的平均情况,亚运会一般会给城市三次利好,最后一次还未兑现。




网友:田畋


 对长三角研究比较透彻,我赞同文中观点。




网友:stefiee


 怎么不说南京人口素质较低 虹吸的都是安徽山东的呢 漏了吗


小编:


每个地方都有高低素质人群啊,而且买房子有钱就行了




网友:sirius black


 北京二手房怎么看?


小编:





网友:初阳绽放


老师!刚卖了合肥的房子,准备置换学区房,纠结合肥与苏州之间,苏州吴江已有一套,能给指点一下吗?


小编:


苏州整体还是要比合肥好的,无论是居住环境还是经济条件




网友:但丁


 湖州这个城市值得投资嘛?


小编:


投资价值一般,炒作挺厉害




网友:文


 期待下一篇:重磅!珠三角还有哪些城市可以买?


小编:


这是一个系列,接下来会写




网友:软木塞视觉林导


 看了之后,发现温州是很神奇的存在。


小编:


温州房价太高了,但经济跟不上。全靠撑着




网友:mfy


 合肥房价上涨,一大半都是政府的功劳。




网友:uu.ma


 老师,重庆和西安,建议哪个?


小编:


投资还是西安,重庆给的库存太大了,价值只聚焦于核心区




网友:无知miz


 2020/3入手浦东学区房一套,至今25%涨好了…




网友:晏兰


 这个文章写得好 懂了




网友:云卷云舒


 点赞收藏在看三连!老师,现在苏州湾一套全款,想抵押然后再入手一套,看中科技城和汾湖,能分析一波不?


小编:


三连有了,科技城不错,未来苏州的价值高地,能买即买




网友:@宏涛


 关注老师后,今年刚刚下手深圳东临深白云新城,信心满满的


小编:


放心吧,没问题。等时间兑现价值




网友:彭彭啊彭


老师,南通是不是可以入手了呀?


小编:


南通可以再等等,现在还处于回调期,上海不会溢过去的




网友:静静是笑笑宝宝


 老师,国际庄2021年下半年二手房能入手嘛?


小编:


国际庄还可以等,等今年年底看行情




网友:张国强


 看到说宁波今年不涨,我就放心了,准备今年定居宁波买一套的




网友:Diana


 先点赞再看文章


小编:


正常操作




网友:小草莓田恬


 刚入手深圳龙岗中心城06年的二手房,学区一般般,都说东部不行,心里好慌


小编:


东部比较久




网友:Surprise


 不讲一下新民法典的影响嘛


小编:


民法典汇总过 几乎没什么影响,就是在制度上平衡了一下权益




网友:临时工


 老师啊,中山的报告,啥时候呀,每天都在关注,都跟家里商量好了,按您的报告意思,坚决执行


小编:


中山报告已经出来了,搜 帮你选房,翻历史记录




网友:张玉东


 老师西安产业也一般已涨过还适合上车吗


小编:


产业是相对的,西北地区,西安全是最好的了




网友:哆哆


 大连房价筑底了么?


小编:


现在基本是底部区间




网友:此处应有昵称


 关注老师老师也有一段时间了,从上学开始到研究生毕业,目前是码农一个,北京购房基本无望,就想去天津生活,西青新房跟市区老破小您更倾向于哪个。


小编:


天津是向西北方向发展的,西青不太适合




网友:朱祥志


又来分享太仓信息了。


新房精装修,市中心24000-26000,


南郊均价21500


市区一般地段20000


市区边缘16000-20000


二手房市区总体均价 17000多的样子


(太仓市区小,人口少,市区边缘到市中心开车都不会超过15分钟)




网友:Kevin


 重庆还能买入吗?价格太低了


小编:


可以入




网友:洗心


 北京的房子2021年可以出手买吗


小编:


可以




网友:锦淇


 沙发


小编:


沙发




网友:Z


 14年错过了杭州,现在就在萧山区还有个宅基地了,镇上房价都2w5了


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