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买“老旧小”学区房要注意哪些事情?

买“老旧小”学区房要注意哪些事情?

发布时间:01-07 19:19

经常有网友在2021年房贷计算器小编的文章下面留言探讨老旧小区学区房的置业门路,大家研究得多了,也总结出来几点要素,今天写一篇短文供广大读者交流。



投资房产讲究“锚点”,“老旧小”学区房的锚点就是“学区稳”


买老旧小区的名校学区房,就是锁定名校资源。


所以说,只要学区“稳”,就是老旧小区学区房的投资“锚点”。


当然了,学区房所对应的名校教育资源,指标到校名额越多,含金量越高,学区的“三校升学率”越高(实验、二中、育才),就越属于锁定“靶心”了。


有不清楚“指标到校”、“三校率”的小伙伴,可以登陆“阿宝说房”公众平台关注公众号,并且输入:“指标到校”、“学区”、“择校”等关键字。


有人担心老旧小区的学区不稳,至今为止在沈城的老旧小区学区房还真就没有出现过“乌龙”事件。一般只要划进名校学区了,就轻易不太可能划出去,因为谁也不想找麻烦。



“老旧小”学区房的另一个锚点就是总款低


学区稳可以理解,为什么要总款低呢?


如果总款高的话,买雅颂居、春和里好不好,为啥买老旧小区的学区房呢?其实这只是一个表面账,还有几句潜台词。


比如:老旧小区的学区房,房龄都比较高,如果总房款比较高,未来还要“溢价”转手,接手的朋友因为房龄太老,贷款额度受限制,或者压根不能贷款。


再比如:老旧小区的学区房,大多数都是回迁房或者老公房、房改房,这类房子的土地性质多为“划拨”。


有些银行在信贷方面,对“划拨”的有说法,所以尽可能都全款。


所以说,买老旧小区,尽可能面积别太大。既然,锚点是学区稳、总款低。


那么,户型朝向、楼层、采光等就不是必须的锚点了。



在合理价格区间内,尽可能选择低楼层


刚才您不是说,老旧小学区房的置业“锚点”是总款低了吗,咋又开始要低楼层了。


低楼层的房子单价都贵。对,是这个样子,二楼、三楼普遍最贵。


有时候一层还算是比较有“性价比“的,因为一层挡光、噪音,所以相对低价一些。


但是与其顶层相比,一层也还算是不错的性价比。



纯粹投资,尽量别碰”老旧小”学区房


自己没有学区需求,就别投资“老旧小”学区房了。为什么呢?文章开头已经说明了,老小区学区房学区划片不是非常稳定吗?对,是非常稳定,就算是未来“多校划片”,也会是新房新规则,旧房旧规则。


但是,架不住名校集团化与分校稀释、学区洗牌啊。一天早晚总盯着学区的事儿,也够闹心的了。



买双学区,还是单学区?


如果是品质头部产品,当然就买双学区房了,省时、省力,兼顾改善,最主要的是品质头部产品的学区房“保值”。老旧小区学区房呢?


如果您目前现有住宅的小学学区还可以(中等偏上),买“双学区”品质头部产品还比较累,那就买初中的单学区学区房。


因为初中单学区的学区房,性价比超级高!高到什么程度,以126、134中学总校的老旧小区学区房为例。“双学区”老旧小,单价在18000-20000元左右,初中单学区房基本在12000-15000元左右。


沈阳小学的单学区学区房,并没有太高的溢价,这是不争的事实。主要原因很简单,小学靠的就是口碑,没有升学率来考验。 


如果您目前压根小学、初中学区房都没有。这个就比较麻烦了。为什么呢?孩子三岁前搞定学区房(提前三年落户,铁西六年落户),大概要持有10年左右的时间。


10年后学区房到底是什么行情,说实话,2021年房贷计算器小编也说不清楚。持有一幢老旧小区住宅,10年左右时间,说实话太让人焦虑了。


不过有这么一个选择:投资华发和平首府、万科首府未来城、金地峯范或者保利天汇这类新成立的概念名校“双学区”房,小学有一个漫长的过渡时间,如果其学区日后达不到您心目中名校初中的水准,可以再考虑名校总校学区房。


至少上述这些品质新房,就算没有学区加持属性,也会“保值”!


学区房“三要素”也很重要。


2021年房贷计算器小编上面这段话的中心思想不是说学区房未来会贬值,名校属于稀缺资源,到什么时候都有其拥趸者,但是学区也许会洗牌,比如类似长白岛这样的分校集团,总会渐渐的稀释某些总校资源的。


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