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怎样看一个楼盘的升值潜力?

怎样看一个楼盘的升值潜力?

发布时间:01-07 21:29

这几天恰好看到这么一句:


“要在一个够大、能从决策中获得永久回报的市场上开展业务,首先要考虑该在哪个池塘里捕鱼。”


1、是选择更是趋势


前段时间跟一位地产朋友吃饭,就聊现在的房价,聊这个行业的收入,以及购房者。


十年之前,汽车销售顾问是瞧不上地产置业顾问的,那时候卖车比卖房赚钱,卖车的各个俊男靓女。现如今再比较汽车顾问与置业顾问的收入,大概率大部分的地产置业顾问超越了汽车顾问。


做的工作并没有改变,只是房地产的这个“池塘”变大了,单套房子均值涨了几倍,而车的价格却下降不少。


前段时间在一个售楼处遇到一位认识多年的顾问,聊了一下近两个月的收入:10月份7-8万,11月份差了一些4-5万,当然她是那个楼盘排名比较靠前的顾问。


算算她的年收入30-50万是没问题的,一个90后的小姑娘,收入可能超越大部分济南的90后。


同样是做一线销售工作,房地产难度系数高吗?择业也如同选择池塘捕鱼,选对池塘就相对的轻松一点。


选择一个较大的池塘,规模足够大,要么单次合同额度大,要么是高频次的交易,可能这样相对好一点。



2、发展趋势


经常被购房者问的最多的问题:你看这楼盘升值潜力怎么样?


套用题目,买房也像选择池塘捕鱼,你选择哪个城市的池塘,你选择哪个片区的池塘,你的筹码能在哪个池塘捕鱼?


大济南发展到如今,我们明显觉得这个池塘不如前几年活跃,这与很多因素有关。


有时候我们在选择片区买房的时候就很迷茫。


我们看各种规划报道,每个片区都是各种高大上,你看年初各区区长表态,话说的那个漂亮,动不动就是几十条,高亢激昂。


然而各区的问题,又是三五年都不曾解决的现状。我们小到一个片区的规划一条路的打通,有些市政工程从报道,到真正落地动工,又是好几年,完全没有了前几年的雷厉风行,这也是我们置业摇摆的一大原因。


我们不知道哪些话能落实,哪些话是空话,全凭一个区域做事风格去判断。


所以我们对小片区越发把握不准,我们只能挑选发展势头好的大区域去置业,比如历下区、高新区、历城区等。


我记得有次直播说过,你看某些片区都很少有新进人口,这能有什么发展潜力?大家都是用脚在投票,哪里大企业多,市政配套好,企业也是越发扎堆,导致人也扎堆。


关注我比较久的粉丝应该大多数了解我的置业思路——尽量靠近济南政务、金融、商务中心近一些,这是在跟城市优质资源做绑定。刚需预算有限,也要控制置业的东南西北四个边界。


之前我们总说济南的多中心发展,经过这几年我们发现,生活居住“中心”是多了,但是济南的金融、商务中心越发向东集中了,济南的政务中心更是在东边。


而所谓的其余中心,生活便利是肯定的,但是我们老百姓除了住,还要考虑未来的就业等问题。我们不去争论东西南北,我们只看金融、商务、行政这几方面的变化就好。


房产之所以有价格差别,都是所绑定的资源差别导致。



3、具体落地选择


先选好“池塘”,然后再去找适合自己的楼盘。


忘记哪篇文章我写过,那就是现在和未来能够保值、增值快的房产,那就是学区房或者品质楼盘。那些品质好、配套学区也不错的新房子,应该是当下和未来的香饽饽。


当下我们看二手房市场就很明显,五万套的挂牌二手房,除了学区房之外,那些关注度高、经常被带看的房产,占据位置、户型、物业等多个优点。


2021年济南在售住宅楼盘依然还有100多个,东南西北又会冒出二三十个大大小小的新楼盘,如果你预算还可以,就尽量少碰那些物业比较差的楼盘,物业差,是影响小区价格最大的因素,再把那些奇葩户型pass掉。


你看万科、龙湖、绿城、金茂、仁恒等品牌开发商房子有溢价,除了产品设计层面之外,物业加分不少,如果再签约引进知名学校,就更吸引购房者了。


其余再对比具体微观的位置,容积率,楼间距,景观,层高,电梯配比等细节因素,做最后的选择。


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