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​上海买房指南

​上海买房指南

发布时间:01-08 08:35

属于上海楼市的2020年12月份各项数据,终于出炉了。


先卖个关子,无论是量还是价,数据都很漂亮,正文会跟大家一一解析。


但摸着良心讲,我看到这么漂亮的数据,内心却有点隐隐不安。


因为亲眼见证过上海楼市前几波的大牛市,也肉身感受过横盘3年的没落与不甘,还算敏锐的嗅觉总在提醒我。


上海楼市,可能到了一个关键节点。


拐点将至,明年四月,见分晓。



1


上海楼市,真的有点过于膨胀了。


来看一些数据上的关键性指标——量和价。


上海楼市最后一个月的成交量出炉了,继10月份无量拐点之后,成交量持续放大,到了12月份,二手成交数据已经夸张到3.89万套。


4年的成交峰值再次被刷新,我们团队内部也在苦笑调侃——超越上个月的,永远是下个月。


再来看库存。


截至到2020年12月底,上海现存二手房库存大约为4万套,按照最近3万套左右的去化速度,库存周期下降到35-40天。


这个去化速度大家可能无感,我们来感受下上海周边的两个强二线的库存去化周期。


我从克而瑞扒了一些库存去化数据。


苏州六大区的二手房库存平均去化周期,大约50个月。


杭州全市摊平的二手房库存平均去化周期,大约15个月。


再横向对比一线城市的二手房去化周期。


二手房去化周期北京13个月、广州40个月、深圳最少,为6-7个月。


所以大家再感受下,上海二手房库存仅够去化1个月的背后,沉甸甸的压力。


背后的原因就不占篇幅解读了,无非就是市场、情绪带来的买卖家心态变化。


和大家说个最近看到的有趣案例吧。


我在上海的本地论坛看到一个帖子,某业主因为挂牌价低于3k万,要被踢出业主群。高于3k万才会被认定为好邻居,还会有其他业主配合挂高价掩护出货。


惜售、抱团,三千万豪宅业主尚且如此,何况普罗大众。


再想想最近买家跑步入场的心态,这个魔幻世界真是“内卷”。


所以才有了我开头的那一句:


上海楼市,到了关键节点。


皮筋拉的有多长,未来吃到调控的反弹就会有多痛。



2


如果成交量抬升和库存量告缺,还不足以支撑调控基础。那么价的变化呢?


平米研究院做了一个2020年上海楼市的小汇总,传送门在这里图片平米房产咨询


回顾整个去年的上海楼市,可以分成比较典型的三个阶段:


2020年1-5月,价格平稳,情绪稳定;


2020年6-11月,价格小涨,情绪微热;


2020年12月,价格上涨,情绪火热。


在11月之前,金山奉贤嘉定普陀等行政区的反应还比较滞后,但迈过12月,又是崭新的局面。


上海楼市,真的要进入全面普涨了。


12月份的冰山指数,上海又以月涨幅3%的数据,位居全国首位。


这是上海近3年来,第一次冲顶榜首。


这给了我们很强的暗示,但重点还是要看1月份公布的70城房价指数。


1月份中下旬待公布的统计局70城房价指数,上海极有可能会触达到调控的临界点。


很多人可能会猜测,也都在观望今年上海楼市是否会出调控。


最后的敲定时刻,大概率会在今年的四五月份。


由此,上海楼市最近也开始受到了全国房产从业者的关注。


我最近去苏州踩盘,随口问了句案场销售:听说苏州最近的成交量上来了,原因是什么?


销售给了一个令我哭笑不得的回答:最近上海太热了,购买力开始外溢过来了。


说真的,苏州房产销售说这句话我并不诧异,但可笑的是,同样的话我在合肥踩盘也听到过。


另外,当北京房产大V、深圳房产大V不聊本地聊上海的时候,我的内心是有点不安的。


暴风雨总是容易出现在漩涡的中心。



3


我们再来对比上海和典型调控城市的月环比和年同比指数。


2020年7月15日,深圳楼市被按下了急刹车。6月公布的70城房价指数,深圳二手房月环比涨幅1.9%,年同比14.3%。


2020年8月23日,南京楼市出台了宁九条。7月公布的70城房价指数,南京二手房月环比0.4%,年同比5.2%。其实这个数据并不突出,南京真正的调控临界点是在4月,新房月环比涨幅1.8%,和唐山并列第一。


2020年9月5日,杭州楼市收紧,量身定做出台了限摇、限离婚、倾斜无房户。8月公布的70城房价指数,杭州二手房月环比涨幅0.7%,年同比5.4%。杭州数据也不突出,真正扎眼的是全国关注的“万人摇“现象。


……


更多调控城市案例不一一展开了,简单的总结就是。


月环比只要超过2个点,年同比只要超过7个点,基本都会吃到调控。


更危险的是,任何关于房子关于楼市的数据,永远都不要做正向的全国第一。


当第一是有风险的。


所以你说当前的上海楼市趋势和典型调控城市存不存在共性特征?


答案不用揭晓,在你我心中。



4


为什么我会在这个时候站出来说上海楼市到了关键节点?


因为大涨大跌的背后,对所有人都没有好处。


包括房产投资客,也不喜欢。


现在的楼市已经不再是过去的粗放型,政策的全面打压,高层的不断敲打,已经成为了趋势。


谁站的靠前,谁就先挨打。


只有稳定的微涨向上,才是最健康的状态。


良性市场需要供需平衡,也需要买家卖家的信心平衡。这不仅是我们愿意看到的,也是上面想要看到的。


所以我依旧坚持之前文章里的看法——如果,上海楼市开始调控。


上海未来调控大概率会以什么形式出现?无非就是这几种:


限钱、限售、限离婚、限价、加供应。


简单理解就是限价控投机、限售给信号、限离婚封漏洞、限价保市场、加供应拉平衡,更详细的解读可以在文章链接里查阅。


这次我想展开聊聊一旦出台调控,上海楼市会出现什么变化?



第一,最直观的影响就是二手房东心态。


上一波的上海调控这些人都真实受过伤,持货观望的人一定会锐减。


因为现在没有谁有把握告诉你:如果一次调控效果不佳,政策会不会加码。深圳、杭州、南京,包括三线的东莞,都真实经历了多次调控加码。


除非长线捂着,一线城市的房产永远不卖,不要再有短期大涨的预期。



第二,核心上涨逻辑的房源变化不大。


现在典型上涨城市的逻辑都是一致的,城市的核心地段改善自住房源、未来规划的宇宙中心新贵房源,依旧会有小幅上涨行情。


大家可以对号入座,老牌IP和新贵核心都在哪里。随便举几个小例子,老牌IP新天地、南京西路等,新贵核心北外滩、徐滨、前滩等,依旧看好。



第三,学区房维稳,涨幅缩小。


一些已经涨幅扩大的一贯制和双学区,依旧会坚挺。


而一些溢价不突出的单学区比如明珠+东昌南、闸北实验+风华、新普陀+梅陇、海华+卢湾等,依旧会存在补涨行情。


因为学区比房子还要刚需,而学区这种牵一发动全身的政策更不会轻易变。


包括调控后的杭州、南京、苏州等市场,这一波静淡市场最稳且依旧保持上涨的,还是优质学区房。


第四,涨幅靠后的房源,跌幅可能会靠前。


今年上海楼市加供应的方向,不会在核心区,因为土地限制太明显供应依旧会稀缺。


大量的供应会给到外围刚需,土拍和新房抬轿子,会对周边二手有一波小刺激。


但如果新房限价加码,这个刺激却是反向的。一旦新房比二手有性价比,郊外环板块的房东会依旧难受。


明年板块的涨跌幅榜单,还是会喜忧参半。


第五,不要赌调控,一切向需求看齐。


最近有不少朋友跑来问,今年小朋友要用学区,但又觉得学区估值过高,要不要等调控?


我所能给到的回复就是一切都要向需求靠拢。今年就要用学区、今年就要结婚、今年家庭人口增加需要置换,就不要赌调控。


调控最大的影响,是投资市场,只有纯投资才需要谨慎。


我们都是普通人,随波逐流和一成不变是不可取的,最好的办法就是根据市场和政策不断调整买房卖房的方向。



5


最近我们也听到了一些质疑的声音:


老师怎么和别人的文章观点不一样,市场冷的时候提醒时机已到,市场正热的时候却逆势而行?


因为真话依旧有人要说,建议也一定要给到大家,不要踩坑不要盲目乱买,更不要成为别人的接盘侠。


没有一个城市可以一直单线上涨,深圳北京广州杭州南京苏州,都没有例外。


即使上海短期出现了调控回撤,但是这样才能奠定未来的长线价值逻辑。


希望上海楼市能够厚积薄发,而不是一口吃成胖子。


爬楼梯式的曲线向上,才是最健康的楼市。


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