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怎样的房子最完美?

怎样的房子最完美?

发布时间:01-08 10:45

“大灾年”2020终于翻篇了,回首这一年,楼市可以说是以“地狱模式”开局、以“完美模式”收尾。


克而瑞数据显示,1-12月百强房企操盘销售额同比增长13.3%、全口径销售额同比增长12.4%,市场增幅乃至好过正常年份。


分月走势图更是完美地诠释了什么叫“绝地反弹”。


不过,另一方面市场也留下了伏脉千里的草蛇灰线:即影响房地产市场下个10年发展走势的种子,已悄然种下。



一个觉醒、一个趋势、一个思考


可能引发未来市场巨变的种子有三个:一个觉醒、一个趋势、一个思考。


觉醒:疫情使得国人对健康(住宅)意识觉醒


在人漫长一生中,与我们朝夕相处最久的或许不是亲朋挚爱而是房子。


研究表明,现代人一生中至少有90%以上时间是在建筑物中(住宅、办公室等)度过,尤其是像婴幼儿、老人等群体在建筑物中待的时间更长。建筑空间和环境的健康与否,又直接影响到人们的身心健康。


然而,或许是在蹭蹭上涨的房价面前无暇顾及,亦或是对居住环境太习以为常以致意识不到。


总之,在之前,房子的健康属性被绝大多数人无意识忽视了。直到新冠疫情爆发,在生死面前,人们才突然惊醒:原来自己住的小区、房屋这么的不健康。


疫情期间,多个调查显示,有90%以上的人认为自己的社区、住宅存在健康隐患,比如室内通风不佳、采光差、隔声差、卫生间反臭、厨房串油烟、照明炫光,室外活动场地不足、小区道路湿滑、电梯危险,物业服务不到位、针灸推拿没处找等。


随着健康住宅意识觉醒,未来人们无论是购买一手房还是二手房,社区健康、住宅健康都将成为一个越来越重要的考量标准。当需求偏好发生变化时,现有楼市发展逻辑也将一定程度上被重塑。


趋势:健康住宅乃是新常态下的“结构性蓝海”,“凿空者”已点燃行业星星之火


其实疫情更像催化剂,加速需求侧的觉醒和建筑住宅行业的发展,但这个行业并不是因疫情才出现。一些行业“凿空者”比如力高、远洋等房企,早已耕耘良久并已点燃星星之火。


早在5年前,力高便开始研究美好社区多个场景;2017年怡邻健康客厅应运而生;2019年力高《新东方健康建筑白皮书》问世,行业内首提三维健康建筑体系,并与深大筹划“深圳大学力高健康建筑研究中心”研究平台。


突发的疫情,反而证明了力高等房企布局健康建筑的先见之明。


力高等房企深耕健康建筑的驱动逻辑不难理解:一方面新常态下高周转不再,与其匹配的产品标准化也将失宠让位于个性化;另一方面中国城市人的亚健康和老龄化问题越来越不可回避。


二者作用之下,反而使得健康住宅成为一个结构性蓝海市场,及“腰部”房企树立差异化竞争优势的法宝。有研究报告指出,到2025年获得认证的健康住宅项目较于2019年将劲增21.4倍。


此外,国家政策也在积极推动健康住宅的发展,“健康中国2030”规划纲要明确指出,从广泛的健康影响因素入手,全方位、全周期保障人民健康,与人们生活息息相关的建筑自然也包括在内。


思考:房住不炒时代,房子金融属性被抑制后,又该靠什么实现保值增值?


房住不炒是基层的民心,亦是高层的决心。下半年以来,监管层先是通过三道红线摁住房企的杠杆,后又通过两道红线摁住银行端房贷规模。目的都是为控制流向楼市的货币量,弱化房子的金融属性。


当“水涨价高”的市场逻辑被打破,货币超发不再成为房价上涨的第一驱动力,房子的增值保值就只能更多倚重产品本身对需求的满足力度,就像苹果和华为手机那样。


未来随着人们对健康越来越重视,住宅及社区中的健康要素将会和地铁、教育等资源一样,成为驱动房产增值溢价的重要权重。


换言之,未来只有那些兼具内外优质资源要素的房子才能成为保值增值的硬通货。



什么样的房子才算是健康住宅


什么样的住宅才算是健康住宅呢?作为行业凿空者之一的力高集团,给我们提供了最新的参考样本。


继2020年9月底,力高建筑科学专项研究基金捐赠仪式暨深圳大学力高健康建筑研究中心揭牌仪式在深圳举行后,12月底由中国房地产业协会、深圳大学和力高集团联合举办的首届健康建筑论坛暨力高新东方健康建筑(NOWA)2.0产品发布会也在深圳召开。


经过多年的探索和几十个项目的实践,力高对新东方健康建筑从“体系”,到“模式”,再到“技术”都有了更深入而全面的理解,NOWA2.0是力高在健康建筑领域多年积累的集大成者。


力高迭代升级后的健康建筑体系可总结为四大关键词:一个防疫标准、两个管家、三维健康人居、四个健康生活场景四大关键词。


一个防疫标准:弥补行业健康要素的缺失


比尔·盖茨曾表示,人类最大的危险不是战争而是流行性病毒。从非典到埃博拉再到新冠,一再印证这一点。


类似建筑防火,未来防疫将成为新常态,健康建筑的一大必考题就是看其防疫上的作为。


疫情初期,力高在业内率先发布健康建筑行业防疫标准,并针对性研发了专利技术,弥补了当前国内外健康建筑标准体系在防疫设计方面的缺失。目前,NOWA2.0产品中的“防疫标准”涵盖70多条防疫设计措施,囊括数百个细节。


此外,力高在建筑和社区的空间设计上,也处处体现着防疫。


如健康无感通行系统,是指依托科技手段为社区住户打造无接触归家全流程,进而避免人群的交叉感染。


健康通风系统也是力高NOWA2.0的一大亮点。


局域空气流通差素来是流行性病毒藏匿滋生的温床,力高则针对性提出三大保障措施改善社区内空气质量。


其一,在小区规划设计中采用CFD模拟技术,优化小区布局。在通风不畅区域,结合景观设计,通过架空建筑首层、种植植物改善微环境等方法改善社区空间风环境。


其二,一改传统电梯井道封闭、不和大气直接连通的状态,力高创新性设计出了防疫电梯,并获得国家发明专利。


预留自然排风口,通过物理通风使得井道内空气和外部大气、轿厢内空气形成空气循环,进而确保轿厢内空气新鲜,有效降低轿厢内感染流行性病毒的几率。


此外,在电梯内增加紫外消毒设施,在电梯非运行时间,采取定时消毒措施,进一步杀灭病菌。


其三,在户型设计上,通过CFD计算流体力学技术进行通风模拟,评估户型内部风环境。结合小区布局、建筑朝向、体型和门窗尺寸及位置,进而改善室内通风状态。


除了空气、近距离接触,水往往也会成为病原载体。


为确保水质健康,力高设置了四重监测+净水系统:中央水处理器—入户表前过滤器—末端净水机净水系统——水质监测系统。水质监测系统又联动物业终端管理系统,使水质参数逐时记录可视,水质异常时发出警报,即时处理。


两个管家:怡邻健康和优居美家


“生存不易”可以说是当代人少有的共识。


一方面长期面对生活和工作压力,导致身体亚健康或慢性病缠身。有研究指出,上海都市白领98.75%的人身体有异常;


另一方面未来5年,中国60岁以上老人将净增5000万至3亿,届时将迈入超老型社会。更不利的是,国人健康寿命比平均寿命少了7.7年,也意味着每位老人有7.7年是需要健康服务的。


如何把健康和养老这两大诉求,在住所附近以高效省时方式得以解决,相信是大多数疲于奔波的都市人共同的心声。力高NOWA2.0中两大健康管家就是专为这些需求而打造。


其中,优居美家聚焦于健康生活管理;怡邻健康则聚焦于增值性的社区康养服务。


作为核心业务线之一,怡邻健康植根于社区,内设七层服务体系:防、治、救、转、康、养、护,并配有健康管家、全科医生、口腔医生、中医师、营养师、康复师、护理师等家庭医护团队。


旨在为社区居民提供覆盖全龄段、全家庭、全生活的全生命周期健康管理服务,从家人健康、子女成长到父母养老,都可以在社区内一站解决。


“双管家”体系及怡邻健康,目前已在南昌、烟台等城市的力高项目落地,未来还将在全国10余个城市开启20余家门店,预计辐射人群100余万。


三大健康维度:健康环境、健康配套、健康服务


空间环境、配套、健康服务是人们在住所日常生活中,最易也是最频繁感知或接触的三大方面。


力高则围绕三大维度构筑了一个包括36个健康技术措施、100多个生活场景,以及500多个健康技术细节的健康防护网,为业主提供全方位健康保护。


某种程度上,这一“大而全”三维健康防护体系,也是力高NOWA2.0集大成者的一大体现。


四大健康场景:一亩阳光客厅、力生活广场、同享天地、四季果乐园


世卫组织研究显示,在影响人类健康要素中,权重最大的是生活方式,占比达60%;其次是环境占17%;医疗配套占8%;基因遗传占15%。


所以,如何通过影响或重塑人们生活方式,进而提高居民身心健康,也是力高新东方健康建筑体系的一大内核。

另一方面,从全球疫情地图来看,以儒家文化圈为主的国家/地区情况要好很多,这并非偶然,而是儒家文化和生活理念优势的体现,如敬畏生命、遵守规则、邻里守望等。


现实中这种独特的中式生活体现的更为广泛,力高的创新之处在于以东方健康生活方式为魂、以场景和配套为器,让国人在熟悉的生活场景和方式中,生活的更舒心、更健康。


比如将景观、设施、场地、服务等内容重组成一种新空间形式,新场景空间强调场景基于社区活动互动,具体体现为四大生活场景,在这里景观和公共设施不再是单纯的观赏而被赋予更多参与属性。


如是,既可以使得社区公共空间和基础设施得以高效利用,也能烘托社区氛围使其更具东方生活方式中特有的市井味和人情味,更重要的是能让社区居民动起来,动动才能更健康。



a.一亩阳光客厅


一套套住宅是一个个小家,社区就是一个大家。


为此力高打造了一个供大家庭成员共享的阳光客厅:一片大草地,一个小舞台。双管家则会组织各种丰富的活动,看一场电影、踢一场足球、办一次跳蚤集市、来一次草坪瑜伽,以场景活动赋予社区社交功能。



b.力生活广场


将社区配套塑造成场景化空间,营造独特街巷感,重现曾经亲密友好的邻里生活方式。在这里,文化得以传承,精神得以重生。



c.同享天地


通过对活动场地重新组合和设计,解决不同年龄段人群对空间需求,有效的增加活动场地的使用频率,且更加人性。如将老人活动空间和儿童活动空间搭配设计,让彼此在活动时能够在可见的视野内。



d.四季果乐园


四季果乐园的打造更是直接体现了力高在健康建筑上用心的一面。


传统社区景观植物主要是观赏,而力高在满足观赏性的同时赋予其更多功能性,比如自然亲子乐园的景观植物不但无毒、无刺、少花粉、抗病虫,还通过设计具备遮阳、挡风、调湿、降尘、降噪等功能。


更重要的是,亲子采摘、植物科普、创意集市等形式,能让孩子们和家长参与进来,进而提高社区互动性和生活趣味性。


通过一、二、三、四,力高打造的多维度、立体式健康建筑体系,现已构成力高产品力的内核。



健康就是最大的产品力


21世纪什么最贵?毫无疑问是健康,自己的健康、伴侣的健康、孩子的健康、父母的健康比什么都贵重。


伴随地产行业进入下半场、国人健康意识觉醒,健康建筑已经成为行业发展的重要方向,时代之浪潮。


于需求侧而言,建筑健康与否将成为衡量房价的重要标准;于供给侧而言,健康建筑就是新常态下的一大产品竞争力。谁能在这一赛道获得先发优势,谁就能获得相对于同行的差异化竞争优势。


在健康建筑赛道上,力高可以说是起步比较早、走的比较远的一家房企了。难得的是,力高坚持在住宅小区建成后,提供持续性健康医疗和养老服务,并落实到小区配套建设中,这是显著区别与其他同行的做法。


2020年,力高集团已经在20多个项目中落实新东方健康建筑的技术措施,“新东方健康建筑”进一步上升为集团战略。


当然,力高多年的谋篇布局也开始得到回报。


得益于在健康建筑行业的先发优势和领跑势头,2020年力高集团全口径销售额逆势暴涨,同比大增49.5%,是top100房企平均增速的近5倍。


而随着房子回归居住属性,有理由相信,在未来的发展中力高会继续保持健康建筑领跑者这一核心竞争优势,稳步向前,给市场带来更大惊喜。


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