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高铁和地铁正在撕裂和击碎中国城市的楼市格局

高铁和地铁正在撕裂和击碎中国城市的楼市格局

发布时间:01-08 20:37

这是一个伟大的时代。


这也是一个落寞的时代。


旧的被撕裂,新的被重塑。


凿击的裂缝中,若有希望的微光露出。



1


中国,已经成为名副其实的“全球高铁第一国”和“全球地铁第一国”。


2020年,是“十三五”的收官之年。


截止2020年底,全国高铁通车里程达到3.79万公里,相比较“十二五”末,通车里程翻了一倍。


可能大家对3.79万公里的通车里程没有概念,我给大家随便列几组数据,让大家感受一下基建狂魔的牛批。


目前,中国的高铁通车里程排名全球第一。


排在第二名的日本,通车里程3041公里,不到中国的十分之一;


排在第三名的西班牙,通车里程2859公里,同样不及中国十分之一;


排在后面三位的是法国、德国和意大利,通车里程在1000-2500公里;


过去的2020年,即便在疫情施压下,中国的新增高铁通车里程超过2000公里。


在高铁这个领域里,中国干一年,抵得上其他国家干大半辈子。


地铁方面,中国总运营里程也是全球第一。


截止2020年,中国城市轨道交通通车里程接近8000公里,占全球总里程的24%。


5个城市的地铁里程超过400公里,达到全面普及;


4个城市的地铁里程超过300公里,达到高度普及;


6个城市的地铁里程超过150公里,达到中高度普及。


可能大家对8000公里的通车里程没有概念,我给大家随便列几组数据,再让大家感受一下基建狂魔的再次牛批。


排在全球第二的德国,地铁通车里程不到中国的一半;


排在全球第三的美国,地铁通车里程只有中国的八分之一;


排在全球前十五的国家,地铁通车总里程加在一起,抵不上一个中国。


在地铁这个领域里,一个中国,抵得上大半个其他国家。


960万平方公里的土地,因为地铁和高铁的存在,从未如此紧密的连接在一起。



2


中国想要干什么?


如此密集的高铁网络,会对中国的城市格局产生什么样的影响?


如此密集的地铁网络,会对中国的城市格局产生什么样的影响?


仅仅是想让城市之间的链接更加紧密?


仅仅是想让城市之间的人口和资源流动更加高效?


既是,也不是。


今天,我想带着大家从结果倒推一下。


国内目前已经有两条以上高铁交汇的城市有:


北京、郑州、合肥、武汉、长沙、西安、重庆、成都、贵阳、南宁,广元,成都,遂宁,乐山,南充,重庆,桂林,肇庆,邵阳,衡阳,南京,金华,龙岩,厦门,潮汕,福州,杭州,上海,济南,沈阳等等。


这其中,有重点一二线城市,但至少一半都是三四线的城市。


尤其是近两年,越来越多的三四线城市,加入到高铁网络中。越来越多的三四线城市,拥有了两条以上的高铁交汇。


比如,2020年,南通、扬州、赤峰、庆阳、长治、晋城等6个地级市,迈入“高铁时代”。


当越来越多的三四线城市加入到高铁网络中之后,变化发生了!


我们来看下面这张图:


这是部分三四线城市的高铁通车后,地方常住人口的变化图。


在这张图上,我们能很清晰的看到。


高铁开通后,90%以上的中小城市,人口是向外流出的。


既然有了高铁,人口反而加速外流。


为什么还要继续修高铁?


原因很简单:


足够密集的高铁网络,让大城市的“触手”伸入一个个中小城市的腹地。


足够密集的高铁网络,把大量的三四线人口快速的引流到一二线城市里面;


足够密集的高铁网络,让一二线城市更快、更强的做大城市规模。


高铁网络,就是做大大中型城市的抽血网络。


高铁网络,就是加速中小城市人口向大中型城市流动的抽血网络。


当大量的年轻人口,从中小城市坐着高铁,高效的进入中大型一二线城市之后,


全新上架的地铁,就开始发挥作用了。


对于一线城市来说,地铁会让它的腹地变得更为广袤。


几乎所有的一线城市,都在面临一个严峻的问题,


城市的资源承载力,已经濒临极限。


交通拥堵、污染严重、水资源匮乏、住房资源紧缺。


从某种意义上来说,一线城市已经无法承载更多人口进入。


怎么办?


向外疏解,优先发展周边的卫星市镇。


比如,环沪、环京和环深的昆山花桥、北三县、惠阳等卫星市镇。


一线城市的地铁和城际轨交,就是在加强中心城区和卫星市镇的通勤。


北三县的燕郊,上海的嘉善,深圳的惠阳,在今年都陆续启动了屡次搁置的城际铁路和跨城地铁。


一线城市在通过地铁和城际铁路,飞速的扩张腹地,飞速的提高人口承载能力。


以求,承接由高铁网络带来的更大规模三四线人口。


对于二线城市来说,地铁会彻底激活它的城市空白区。


在二线城市内部,因为城市开发不成熟的原因,留存下大量的城市空白区。


它们在城市边缘或城市内部,但因为通勤的原因,导致它和整个主城区存在严重的割裂。


比如郑州管南、常西湖、杭州未来科技城、武汉白沙洲、武汉蔡甸等。


当二线城市的地铁密度提高后,当这些城市空白点上落地地铁后,当这些城市空白点进入地铁网络之后。


曾经的城市空白,就会被重新激活,融入到整个城市中。


激活后的城市空白,将拥有更大和更强的人口承载能力。


我们在回到最初的那个问题:


中国想要干什么?


中国想用高铁、地铁和城际轨交,彻底击碎这个国家,并重塑这个国家。


高铁网络,正在加速掏空中小城市,加速把中小城市人口导入大城市。


一线城市,正在飞速向外铺设自己的城际轨交和地铁,扩大通勤腹地,扩张人口承载能力;


二线城市,正在加速向内做密自己的地铁网络,加速填补空白板块,让过去的空白重新被激活。


它们前所未有的舒张双臂,拥抱更多的人口涌入!



3


吹完牛批,聊点实际的。


当中国的城市格局被击碎和重塑之后,会对房价产生什么影响?


第一、请放弃通高铁的三四线城市。


高铁的修建,对于这些城市来说,不是红利。


高铁只会加速让了三四线人口向一二线流入的速度,导致年轻的购买力严重流失。


像武汉和郑州这样的区域中心城市,只会加速吸纳周边城市人口。


赢家通吃,强者恒强的烂梗,因为高铁的存在,只会愈演愈烈。


这些通了高铁的小城市,高铁不仅不会拉来人,反而会带走人。


随着人口的流失,年轻人越来越少,需求相对应减少,购买力大幅下滑,这些三四线城市的房价将更加缺乏支撑。


中小城市,即将被掏空购买力。


第二、重点关注一线城市周边开通地铁的卫星城市。


比如,北三县的燕郊、环沪的花桥等。


从时间周期上看,一线城市周边的卫星市镇,将在2025年陆续实现城际轨交的一体化交通,这两个城市也成为了上海都市圈和北京都市圈的重要节点城市。


一线城市扩容,已然是基本趋势。


城际轨交加持下的需求外溢,将让周边卫星市镇成为新的需求聚集地,原本的价格洼地也会被迅速填平。


第三、发掘城市环线地铁。


研究过一二线城市的地铁发展历程,会发现环线是每个城市不容忽视的一条地铁线。


北京环线地铁——北京地铁2号线,中国大陆第一条环线地铁。


上海环线地铁——上海地铁4号线,是上海轨道交通系统中唯一的一条环线。


武汉环线地铁—— 武汉地铁12号线(暂未通车),国内最长的城市地铁环线。


郑州环线地铁——郑州地铁5号线,省内首条环线地铁线路。


上面的这几个城市的环线,基本上属于城市中的“二环”或者“准二环”的存在。


城市环线地铁=城市“金腰带”


去发现目前还没有完善地铁网络城市的环线,牢牢握住“金腰带”,不管是自住还是投资,都不容忽视。


第四、布局二线城市的近郊板块。


二线城市的近郊板块中,优先关注由于缺乏通勤,导致和CBD的时间比较远的板块。


一般分布在城市的三环外到四环内区域。


比如:郑州的常西湖板块和管南新区,武汉的蔡甸和白沙洲板块。


由于地铁线路少,地铁网尚未建成,地铁房更加稀缺。而稀缺所带来的价格差也非常明显,个别板块甚至会比一线城市的溢价还要高。


所以,关注正在规划和建设中的三四环之间位置的地铁房,把握二线城市中较为合适的价格洼地。



4


经常有人跟我说,中国楼市没有机会了。


而在我看来,中国楼市充满机会。


因为这个国家的城市格局,正在被翻天覆地的改造着,充满着不确定性的蛊惑。


每一个在剧烈变化中充满不确定性的时代,总会衍生出新的机遇。


只有不确定的凿击,才能在旧的财富版图上敲出新的裂痕。


裂痕之处,才会诞生新的财富分配,也才会衍生新的阶层转化。


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