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房价不断上涨,地产股却跌成屎了

房价不断上涨,地产股却跌成屎了

发布时间:01-08 22:46

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最近股市又回春了,杀到3500点。


炒作最凶狠的是白酒和新能源,板块涨幅均将近100%,市场一片喜气洋洋迎新年的热闹气氛。


唯独有三个板块逆势而行,分别是房地产,保险和银行,保险和银行我就不多说了,今天想和大家谈一下地产股。


Wind数据显示,2020年,房地产板块暴跌9.8%,一片绿油油。


除了龙湖、绿城、中交、建发国际四家房企上涨,其余全部下跌。


像保利和万科这种稳健的老牌房企,跌幅只是个位数已经算是表现良好了,大部分跌幅都在20%-40%之间。


疫情后全球大放水,很多人看好楼市,而今年房地产的成绩全年来看也不差,我之前就说过,今年全国平均房价破万,也算是创历史新高了。


北上广深和大部分新一线城市都有不错的涨幅,这里就奇怪了,为什么2020年房价创新高,地产股却跌跌不休呢?



2


股市和楼市的投资逻辑还是不一样的。


房价的涨跌更看重目前城市的基本面,土地人口供需金融等。


而股市除了看中公司业绩之外,预期也十分重要。


先看房企业绩,实际上,房企盈利水平下降,已是行业普遍趋势。


据第一财经统计,今年前三季度,至少25家A股上市房企深陷亏损泥潭。


中小企房企亏损的同时,龙头房企则面临“增收不增利”的困局,毛利率下滑。


2020年10月末部分A股上市房企发布三季度财报,其中21家百强房企第三季度平均毛利率28.0%,较上年同期下降13.5%。


可以说是大幅下降了。


虽然今年房价涨了,但地价也在蹭蹭的涨,速度涨的比房价还快,特别是在热点的一二线城市。


根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算得出,1-9月份全国土地均价为6206元/平方米,同比涨幅为17.2%。


而2020年1-11月全国房价涨幅仅为5.8%左右,而且社科院的预测,明年房价涨幅在维持在5%左右。


当房价涨幅赶不上地价涨幅时,也就意味着开发商的利润空间被压缩了,加上很多地方新房限价,其实就是政府让开发商给老百姓输血了。


对于热点城市的房东来说,房子是赚钱的,但是对于房企来说,房子的确没那么赚钱了。


2019年上市房企的净利润约6636.62亿元,同比下降3.33%。2020上半年,平均净利润率再次下降为13.35%,房企能赚的钱越来越少。


我之前还报道过2020年有上千家房企都跑去卖猪了,其实就是房企希望拓展新的出口,寻找新的盈利模式。



3


再看预期。


今年可以说是房企最惨的一年,一直都被打压,就不敢抬起头做人。


年初疫情打击下,房企基本揭不开锅,裁员的裁员,资金链破裂的破裂。


好不容易熬到年中,谁知8月下旬出台的“三道红线”基本上就卡住了房企的融资端,也进一步影响行业发展预期。


本来今年房地产的债务就很严重,贝壳研究院数据显示,2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模。


2021年房企还没有开始借钱,但是要偿还的债务就已经差不多跟上2020年全年了。


可想而知,房企的偿债压力有多高,起码未来好几年现金流都都是紧张的。


另外2020年最后一天,央行又发布了“两条红线”新规,这也直接导致了2021年第一个交易日,地产股几乎全线飘绿。


虽然这看起来是和银行有关,但其实说到底也是房地产行业,再次影响了房地产行业的发展预期。


而且从宏观的层面来看,随着城镇化进程推进,以后住宅的发展空间会越来越小。


从这几年的销售面积就能知道,过去10年,房地产行业是一片蓝海,催生了成千上万家房企,蛋糕越做越大,大家也都能分一杯羹。


但是这几年情况变了,房地产的蓝海似乎也到了尽头。


对比近几年的全国房地产销售面积来看,2017-2019年的销售面积并没有明显增长,今年前11个月,全国新房销售面积是15.1亿平方米,预估全年情况和2019年相差不大。


连续几年全国新房销售面积增长乏力,房地产行业见顶趋势明显。


这对于房企来说,生存环境日渐逼仄,以后的竞争恐怕是越来越激烈,甚至走向内卷。


房企短期利润下降,长远来看,预期也不好,地产股下跌也是情理之中。


当然尽管地产股下跌,也不妨碍房价照样涨,不过随着房地产见顶后,楼市的分化也会越来越严重。


各个城市的表现不一,一线城市我周三就分析了,二线城市后面也会逐渐发布。


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