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房企高管的一次群体滑坡

房企高管的一次群体滑坡

发布时间:01-09 19:02

前几天,“哭狗”推来的年度报告显示,狗蛋2020年听了800多个小时的歌,其中听得最多的一首歌是《怒放的生命》,马老师倾情演绎的版本。

 

狗蛋说,每天早上起床听一遍,比喝咖啡还醒脑。

 

内幕君也不懂狗蛋怎么想的。

 

不过饿了么的账单打了狗蛋的脸。


这一年他点了632单外卖,最常光顾的就是“星爸爸”。事实上,音乐还是没有咖啡因提神。

 

中国人喜欢在年底算账,这是一个好习惯。

 

一方面,有助于大家认清自我;另一方面,有助于自我认清他人。

 

就在历史的列车滑入2021年的前一刻,地产圈也进行了年度“清算”,各类灌水榜单如约而至,真真假假,令人眼花。

 

和往年不同的是,今年算账之际,还算出了一波人事震荡。

 


1

 

两个月之前,内幕君写过《卢俊义们正在失去光环》,那会就提到地产圈的明星高管们已经迈入下坡路段。

 

没想到的是,年底下坡下得成群结队,有一种山体滑坡之势:

 

12月30日,媒体曝出禹洲集团执行总裁许珂离职时间确定;


同日,龙光集团执行副总裁吴剑被传将离职;


12月31日,三巽集团总裁王本龙被传将离职创业;


同日,那个经常“被离职”的刘森峰确定离职。


如果再把12月26日张巧龙卸任彰泰集团总裁算上,2020年最后7天里,地产圈发生了5起较大的人事变动。

 

2020一年被离职N回又辟谣M回的刘森峰,这次真的离了。确定辞任实地集团副董事长兼总裁后,不用再配合张公子“演戏”的刘森峰,第一时间在朋友圈发文:

 

一个人身份的高低,是由他周围的朋友决定的。朋友越多、能力越强、越重要,意味着他的个人价值越高,对他的事业帮助越大……

 

文字底下配了一张三人合影:刘森峰站C位,王本龙和张巧龙在两侧。

 

按照刘森峰的说法,他们三个人因为选择创业所以辞职。


媒体称这三个同一时间离职的总裁是“创业三人行”。

 

狗蛋说,还可以叫一峰托二龙。

 

不过,狗蛋并不赞同刘森峰说的“身份高低由周围的朋友决定”,人没有身份高低贵贱之分,只有贫穷富贵之别。

 

所以刘森峰应该把离职创业感言改一改:


一个人财富的多寡,是由他周围的朋友决定的。

 

他曾经的老板杨国强经常说自个是个农民,可见在老杨眼里,农民和老板只是身份不同,并没有高低的区分。

 

选择当老板的刘森峰,将来或许能懂老杨为什么低调,至少口头上要低调。

 

但狗蛋也不赞同“一个人财富多寡由周围的朋友决定”。

 


2

 

刘森峰职业和财富巅峰都是在碧桂园时期创造的。

 

地产行业打鸡血的2016年,刘森峰领导下的碧桂园江苏区域一马当先,给集团贡献了367亿销售额,助力碧桂园迈入3000亿阵营。

 

那一年,刚40岁的刘森峰赚到了人生的第一个”小目标“:年收入过亿元。

 

刘森峰也因此获封“亿元奖金总裁”。

 

张巧龙、王本龙也都是2016年那轮上涨周期里冒出来的明星高管:

 

一个在蓝光一路高光,一个在正荣欣欣向荣。

 

如今,人还是那个人,但不如从前春风得意。这里头的唯二变量是平台和行情。

 

所以,人生真相帝狗蛋和吴阿姨所见略同:

 

一个人(特别是地产人)财富多寡由行情和平台决定。

 

“一峰二龙”都是最近一年从自己如鱼得水的平台跳到另一个平台,换句话说,在新平台最多的也就干了一年。

 

之所以总裁如流水,一方面是行情不再,以往被过度包装的个人英雄主义色彩淡去;一方面是水土不服。这些明星经理人跳槽都有一个特点:

 

职位高升、平台下沉。

 

简单点说就是去比原公司更小的公司当更大的官。

 

比如刘森峰,在碧桂园时是众多副总裁中的一个,去实地荣升总裁,一人之下万人之上。

 

职位提升看似权力更大,更有机会放手一搏,但问题就在于:

 

越小的平台往往越缺乏职业化。

 

没有职业化也就意味着,企业容易出现老板大权独揽的局面,或者家族化烙印太深,过江龙难以施展拳脚。

 

从“人才收割机”龙光身上,能窥见这场行业高管群体滑坡的根源。

 


3

 

继阳光城、泰禾之后,最近两年,还能不惜重金批量挖人的房企,估计只有龙光一家。

 

最近两年,龙光挖来的高管足够组成一个全明星阵容了:泰禾副总裁沈力男、融信执行董事吴剑、华夏幸福住宅公司总裁傅明磊、龙湖副总裁胡浩、绿城CFO冯征……

 

这些人中,有擅长品牌运作的,有擅长管理运营的,有工于产品研发的,还有资本运作高手。

 

与此同时,大家发现,一代新人换旧人,旧人还没走远,新人也走了。

 

新世界来的陈观展、招商商置来的毛伟东、龙湖的胡浩,高管一茬接一茬地换,短的入职1个月即撤,长的一年。

 

最近走人的吴剑,2019年8月加盟,2020年12月确定离职,待16个月算久的了。

 

狗蛋基友、地产江湖百晓生狗剩表示:应该是熬了16个月。

 

“今年初吴剑就想走了,被疫情耽搁了。”

 

狗剩还透露,吴剑一度想去金地,但曾经万科“战投帮”扛把子、清华高材生、拥有斯坦福商学位、IBM 和麦肯锡履历的张晋元先去占了坑。

 

此后也有根植广东的房企找过吴剑,没谈拢。

 

和吴剑同样成名于闽系房企,人称“地产文青”的沈力男,听说也早在2019年就心生去意,不过老沈比较能熬,目前仍按兵不动。

 

狗剩说,老沈属于不显山不露水,悄无声息事情做好的类型,在泰禾时期,和黄老板一唱一和,磨合得特别顺滑,到了龙光,日子就涩多了。

 

外来的高管在龙光没什么话语权,更别提实权。


龙光自诞生开始,就带着强烈的家族色彩,公司创始人队伍里,除了纪海鹏,还有其弟纪建德,亲戚姚美瑞、姚耀林。

 

初创时的老员工,一堆“胶己人”,随着公司发展壮大,其中的不少人开始把守要职,这些老将组成的“潮汕帮”和外来职业经理人,很难形成合力。

 

这些人有时候会越级汇报给纪海鹏。

 

有媒体报道过一个细节,“龙光内部高管会议上,大家说着说着,就说起了潮汕话。”

 

狗剩说,虽然老纪有心去家族化,招来一批批经理人,可惜自个没学会放权。前几天被旭辉撩了的彰泰,它大当家的也是如此。

 

吴剑在融信自主权比较大,虽然欧宗洪也揽权。和欧老板比起来,纪老板给的自由度没那么高。

 

狗剩说对比之下纪老板简直是控制狂。

 


4

 

除了“人才收割机”,龙光还有另一个外号:地王收割机。

 

2014年销售额刚过百亿的龙光,在当年斥资46.8亿拿下深圳龙华白石龙地王,此后两年,龙光又分别以112.5亿、140.6亿斩获龙华红山与光明区两个“地王”项目。

 

楼市余热还在的2017年,龙光联手合景泰富击败新鸿基、新世界、万科、华润、中海等13家房企,以总价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲地王。

 

这一价格打破了香港近20年土地总价记录,高出市场预估值上限48%。

 

每年拿一个“地王之王”,这样的龙光,融信、信达碰上了估计也得畏惧三分。

 

就算楼市喧嚣归于平静的2019年,龙光仍然以最高限价65.85亿元竞得深圳红山地块。

 

孙大胆都说“要谨慎拿地”的2020年,龙光撒钱的手依然没停下。

 

5月15日,深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地开拍,吸引16家房企抢食,最终又被龙光以115.97亿元+配建人才房40760㎡拿下,溢价率高达45%。


估算下来,可售楼面价高达87409元每平,妥妥的深圳单价地王。

 

2016年周期下高举高打算是顺势而为,现在逆常规操作是何意?

 

有句老话叫:箭在弦上,不得不发。

 

这也是明星高管所下沉的中小房企面临的困境:逆势下还得继续冲规模,给资本讲故事。

 

狗剩回忆,大概是2018年的春天,龙光拿到一些便宜资金并签了对赌协议,协议有约:2020年没达成千亿销售额,资金成本提升3个点。

 

所以2018年开始,原本活跃在广东的龙光开始全国化,计划2018年底完成长三角登陆。

 

目前来看,这个flag躺倒了。

 

龙光2019年960亿合约销售额中,长三角区域只贡献了30个亿,占比3%。大湾区则贡献了占比近60%的销售额,此外,南宁区域销售占比超过25%。

 

在拿地方面,2019年龙光新获的31个项目中,有7成位于大湾区。这就决定了,龙光2020年可售的1800亿货值中有60%来自大湾区。

 

总而言之,龙光的全国化战略落地并不理想,并且踏空了长三角最近一轮上涨周期。对此狗剩感慨:

 

早期跟着纪海鹏打江山的老将,成了企业发展中后期最大的阻碍。

 


5

 

旧部势力盘根错节,老板大权独揽,行情不给力,这三个外力共同作用,导致了高管们职业生涯上的群体滑坡。

龙光的局面是如今多数中小房企进退维谷的缩影。

 

群雄争霸之中,扶起屡战屡败的刘备,搞定心高气傲的“老资格”关羽和张飞,也就诸葛亮做得到。

 

但现实中毕竟是卧龙少有。

 

而卧虫多。



6


网友讨论:房企高管的一次群体滑坡



网友:尔等皆有赏


 还身份高低?老师真敢说,有几个钱就高人一等了吗




坐听荒城


 越是在高位越是低调,老师还得跟真正的老板们学学




网友:Johnny Yue


老师怎么看中海?算不算是一股清流


小编:


中流


网友:Johnny Yue


那谁是上流


小编:


只能说谁是下流


网友:Johnny Yue


哈哈哈哈哈哈哈,我觉得都很下流




网友:Leo曜


 本文属于大实话。房地产架构是要跟随政策、行业和市场变化而调整的,实际上目前运营架构的迷茫反应的是老板层对未来的迷茫。




网友:李Sir


 纪海鹏还缺女婿不,不是股份都交给女儿了吗


小编:


女婿已经有一个了,还是个95后




网友:只见如初


 创业失败三人行,拭目以待,就没见过多少地产高管创业成功的,毛大庆也是表面繁华




网友:爱笑的人有头脑


 上坤梁上燕也飞了




网友:Mn&Nirvana

 

为了让老师写饿了么,狗蛋也是拼了




网友:Liu

 

老师说一说最近很火的彰泰啊


小编:


下期就来


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