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想在临深城市惠州买房的人要注意了

想在临深城市惠州买房的人要注意了

发布时间:01-09 20:09

01


作为深圳都市圈的核心成员,东莞、惠州楼市的暖冷,向来和深圳有直接关系。


这就是卫星城的宿命,它们的楼市价值,除了与自身经济实力有关,还与核心城市连接的紧密度、融合度成正比,后者才是重点。


昆山、太仓、嘉兴的房价为何那么高,就是因为它们是上海的卫星城,是上海外溢资源的第一批享受者。


目前,昆山的房价在三个区域中最高,是因为上海的地铁早就延伸到了这里,再加上全国经济实力最强的县级市这个头衔溢价,昆山的房价睥睨很多省会城市。


按照规划,上海的地铁未来也会延伸到太仓与嘉兴嘉善,这两个地方的房价还会补涨。


因此,若要将上海三个卫星城昆山、太仓与嘉善做个买房顺序,那便是优选昆山、其次太仓,其次嘉善。


那深圳的卫星城东莞和惠州呢?


都不用思考,肯定首选东莞。2020年年初如果在东莞下手,你的资产价值便上涨了40%以上。


数据显示,2020年东莞涨幅位居全国第一。


如果买的是惠州,涨幅只有8.32%,这点涨幅还得多亏了去年年中交通部发布的一则利好消息,提出深圳的地铁14号线要延伸至惠州惠阳区。


这给了本来遭遇深圳不扩容利空后的惠州楼市一根救命稻草。



02


去年9月份,交通部发布了《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见 》,明确提出:


1、3至5年时间,深圳机场与全球创新型城市、欧美澳热点城市及“一带一路”新兴市场国家节点城市连接的国际航线数量超过100条,机场国际旅客和国际货邮吞吐量占比分别达到20%和50%。


2、通过1至2年时间,启动深大城际、穗莞深城际延伸段、深惠城际等城际铁路项目建设。


深圳10号线东延至东莞凤岗、深圳14号线东延至惠州惠阳、深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等跨市城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设。


通过3至5年时间,深圳6号线支线与东莞1号线黄江至深莞边境段完成衔接及贯通运营。西丽枢纽和机场东枢纽建设完成。


这个文件看似更利好东莞,因为连接东莞的线路更多,但享受利好最大的是惠州。


因为东莞与深圳有地铁对接,地球人都知道,东莞本身的经济、财政和人口指标都符合地铁申报门槛,东莞有建设地铁的资格。


惠州则不同,在地铁申报门槛抬高后,惠州已经没有了建设地铁的资格。


惠州常住人口虽然有488万人,但惠城、惠阳、大亚湾、仲恺4区常住人口只有254万人,距离300万的门槛,还差46万人。


为此,惠州2020年大幅降低了落户门槛,想让城区常住人口快速达标。


在没有地铁建设资格的背景下,传来深圳地铁14号线直接延伸到惠阳,这岂能不让惠州人和想在惠州购房的人开心。


这种背景下,很多人奔赴惠州买房,我身边就有不少朋友就去惠州,在规划的站点买了房。


按照规划,深圳地铁14号线在惠州设立四个站点,分别是白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。


深圳地铁14号线


在规划站点的买房者,对这些站点的房价潜力信心满满。


近日,深圳发布的 “十四五”规划更是确定了这个信息。深圳“十四五”规划提出:


加密都市圈交通网络建设,规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路,促进国家铁路、城际铁路和市域(郊)铁路、城市轨道对接融合,与周边城市构建半小时交通圈。


但是,转折来了。上周去东莞探盘的时候,和朋友聊到了深圳地铁延伸至惠州的事情。朋友透露,这事很难成,惠州市政府这边根本没有那意思,很多民众因为不满,都在闹。


1月5日,惠州发布的“十四五”规划,更是几乎坐实了这件事情。在惠州“十四五”规划中,对于深圳、惠州两地网友关心的深大城际、14号线延长线都没有提及,仅提到深惠城际,表示积极推进规划建设。



03


利好一旦消失,那便是利空。换句话说,惠州楼市遭遇了大利空。


这对于本就库存量过剩,供过于求的惠州来说,2021年的楼市压力还是比较大。


惠州楼市楼市还有一个机会,那便是等待深圳收编,但这个时间点目前仍不明确,可能是很短,也可能很长,还有可能遥遥无期。


对于投资者来说,基本不会为这种不确定的事情买单。因此,本号不看好惠州2021年的楼市。


虽然惠州是临深的洼地,对于一些资金不够买深圳只够买惠州的人来说,还是很有诱惑力。


这样的机会东莞也有。


在东莞樟木头、黄江等地方,有些70平米的小户型,总价也就150万左右,首付45万的样子,比惠州贵不了多少。


最关键的是,东莞去年就出台了文件,要求临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区,成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。


东莞这9个临深镇,潜力非常大。深圳的房价高企,很多白领根本买不起深圳的房子,只能辗转到周边,东莞和惠州,显然东莞更有吸引力。


去年7月份东莞收紧了限购,房价回归了平稳。目前限购很难破解,不少人在东莞中介那里挂靠社保,一年后便有了购买资格。


也就是说,明年的六七月份,东莞会有一波需求得以释放,很有可能会是东莞房价新的发起点。


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