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主城老破小房价增值的最后机会

主城老破小房价增值的最后机会

发布时间:01-10 09:09

1


去年年中,我曾经在郑州旧城改造指挥部的安排下,参加了一次老旧小区的改造样板参观会。


说实话,改造的真不错。


二三十年的家属楼,粉刷一新,立面从红砖墙变成了金属板贴面。


建设器材、公共设施进行了全面的添加、更新维护。


另外小区园中把原来简单水泥硬化地面,整体设计,五重绿化,引入全冠银杏、桂树等珍贵树种,整个小区居住氛围和美感大大增添,整体效果和刚刚交房的小区相比,一点也不差。


当然,作为一个房地产自媒体的从业人员,我更关心的是这种改造对于房价的影响。


所以,参观一结束,我就跑到了距离最近的二手房门店。


我的问题就有一个:这种老旧小区的改造,对于房价提升有多大呢?换句话说,这种改造对于能提升多少房价呢?


然而,中介回答也很干脆“没啥影响,改造前后房价变化不大”。


“为啥?”


“因为,这种老旧老区一个最关键的提升没有完成?”


“啥?”


“没装电梯,现在不要说改善客户,就是刚需买房,首要条件就是有电梯。


对于电梯,已经不是住宅可有可无的设施,它已经变成了住宅必备设施。


在没有电梯的非重点学区老破小住宅区,最终命运就是相对贬值,而且是重力加速度。



2


国家在整个老旧小区改造工程中,能装电梯的少之又少。


以郑州为例,这两年郑州老旧小区改造大约在1600个左右,但是真正装上电梯的单元不超过150台。


上面数据来在于官方郑州发布,平均10个小区才能有一个单元装上电梯。


是装电梯很贵吗,还是政策不鼓励?


实际上,政府相当鼓励老旧小区加装电梯。


2018年底郑州出台既有住宅加装电梯工作的实施意见,提出郑州市内五区既有住宅可申请加装电梯,明确每部电梯最高可享财政补贴15万元。


我问过专业朋友,现在一部好一点的国产电梯估计也就是30万元,说白了给一个楼加装电梯,每户掏一万多块钱就差不多了,基本上每家每户都能承受。


价格不贵,但是电梯安装率却如此之底,为什么?


实际上,这不是郑州独一现象,全国差不多每个地方的老旧小区改造都遇到过这样的问题。



3


钱不是问题,政策也不是问题,问题出在哪里呢?


分析各地的情况,发现问题指向出奇的一致,都是出在业主本身。


说白了,最大的阻力就是来自于改造楼房低楼层业主的反对。


比如,据重庆媒体报道,该市某小区某楼想要安装电梯,全楼58户业主开会后,当场45个家庭同意安装。最后协调结果,一楼二楼住户不需要交纳电梯建设费用,三楼以上分摊,然后变成57户同意。


然而这件事终于没有干成,因为只有一个一楼住户反对,而反对的理由就是——该住户对于噪音敏感,担心电梯安装好之后,运行声音和电梯开关门声音让他无法入睡。


翻阅网络,你会发现类似于这种“一家反对,电梯告吹”事情层出不穷,而反对的意见往往就是:


1、噪音。本来一楼就相对比较吵,加上电梯后,半夜安静的时候,电梯的声音肯定比较明显。还都在自家门口等电梯,说话声也会吵。


2、采光。一楼本身就有绿化的树木遮光,安装电梯后,遮光加剧,无论是透明玻璃还是铁皮的电梯轿厢,都会影响采光。之前出门是一片绿色植物,加装电梯后出门就每天看到电梯和人群了。


3、物业费。加装电梯后物业费还要增加,自己不想这个冤枉钱。


4、电梯维护费。如果遇到电梯故障,还要均摊维修费,不合理。


尤其是最后一条,房子的价值的增减问题。


加装电梯之后,很明显高楼层的房子就会增值,低层房子会相对贬值,请问低楼层住户凭什么让我房子无端贬值呢?


还是那句话,矛盾的本质是人性,人性的底层是利益。



4


当全国老旧小区装电梯问题上均束手无策之时。


杭州率先打破了僵局。


近日,杭州市人民政府发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》,这标志着杭州成为全国首个通过地方政府规章来处理老旧小区住宅加装电梯的城市。


对于其中最为敏感的问题,安装电梯居民决策流程上,这部法规是这样规定的。


依据《民法典》第二百七十四条、二百七十八条的规定,《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例。


即老旧小区住宅需要加装电梯的,申请人应当征求所在单元全体业主意见,经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后,签订加装电梯项目协议书。


好,划重点。现在加装电梯决策分成了两步:


第一步:召开业主表决大会,这个大会需要有三分之二的业主参加,且这三分之二业主的产权面积占单元总面积的三分之二。


第二步:在表决会上,需要四分之三业主同意,且这四分之三业主占有产权面积占所有参会业主面积的四分之三就行。


说白了,在杭州,如果一个楼上一户两户不同意加装电梯,从而导致整个工程下马可能性已经很小了。


因为,上面的流程已经被写入了地方规章,具有了法律效力。


一旦因为这种事情打官司,法院是可以判决遵照流程执行,且表决通过的一方胜诉的。


而不像原来一样,一旦发生矛盾,最终结果很可能就是无限制的协商,最终不了了之。



5


当然,该规章也规定了矛盾双方的协商机制。


如果发生矛盾,可以“引导相关当事人先行通过友好协商的方式,解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜,也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。自行协商不成的,由属地社区居委会及街道或者乡镇政府通过协调会、听证会等方式组织调解”。


也就是说,当事者双方、业委会、街道、甚至乡镇政府,都有权力和义务参与电梯矛盾的解决,由这么多机关参与解决,总比当事人双方天天吵架,解决问题的可能性大的多。


而且,在杭州现在的实践中,也总结了一些解决矛盾的方法,比如:


一楼不分摊电梯安装费。电梯安装费,可以按照楼层高低,按比例收取。


其次,一楼的物业费不能增加,同时不包含电梯维护费项目。并且电梯出保修期后的故障维修费,不能让一楼分摊。


还要尽量给一楼免除3-5年的物业费。至于免除部分谁来填补,可以适当加到电梯维护费中。或者由楼上的业主集体给一楼业主一定的数额补偿。


如果条件允许,可以给一楼开辟小院。现在的高层电梯房很多一楼都带院子,并且价格变成了最高的。


矛盾是死的,人是活得,方法也是活的。


总之,安装电梯是个好事情,国家补贴,居住品质提升,房产得到增值,几方都能得利。


别因为个人的利益纷争,搞得所有人取得“多输”的结果。



6


网友评论:主城老破小房价增值的最后机会



网友:扶摇直上九万里


建筑成本才2000一平,拆了重建会死?


拆了重建高层,以前房子多大面积,原地赔付多大面积崭新电梯房,其他房子卖掉政府还能赚钱,老旧改造浪费人力物力瞎折腾




网友:Y a n


不觉得装电梯是好事,反而造成更多的矛盾。嫌楼层高的当初买的时候就应该考虑好,而不是现在去道德绑架耍流氓




网友:张鲲鹏


这种做法典型的是牺牲低层住户的利益来成全高层住户的便利,里面讲的所有的好处都和低层没关系。杭州的做法还有待经过检验,老旧小区的住宅多在城市核心区,给一楼的补贴很难赶上高层的涨幅。除了单位家属楼推行起来相对顺畅一些,商品住宅难度必然略大。




网友:方圆


装上电梯也没啥用,小区的衰老是伴随着业主的老龄化和层次的相对低端化的,你能把业主也换了吗?这就是为啥同样老破小,学区房和北上的房子抗跌甚至还升值的原因,那是业主在更新。




网友:宝贝旦


以前的房子都是预制板楼,08年以前的抗震都不达标,还装电梯?


老小区最主要的问题是上下水以及电和暖系统的严重老化,还有物业管理不好,况且改了还要走半层,意义何在?别说一二层了,我三楼也不会同意




网友:汪生


多层安装电梯,1,2,3层都没有必要,而且是贬值的。买房时2,3,4还是最贵的。




网友:骑士方方


样板就是样板,也只能是样板。小编你是没看到普通小区那个所谓的‘翻新’,简直就是敷衍了事,各种偷工减料,豆腐渣工程。




网友:Bamboo


二楼呢?同样反对




网友:林薇


最后边杭州的提议非常合理,一楼凭啥分摊,必须给一楼补偿。让我说二楼三楼也不该掏钱,我不是一楼是三楼,让我掏钱我也不同意,我就是为上学买了个房子而已,破小区装了电梯并不会对一楼、二楼、三楼房价提高多少。


而且,真的是很多房子都是出租用的,出租出去的房子,除非经济利益改变,否则真不愿意掏钱装。


网友:林薇


别说掏钱装,就是免费,我也考虑考虑




网友:smile


老小区室内的电路,管道老化也是问题




网友:不吃鱼的猫


这里边的猫腻太大了,实际上要4 万左右,我放弃了。坐标广东三线城市




网友:佳伟


这观点欠妥。又拿多数人的利益说事,就你懂事儿。




网友:想想


不怕多输,就怕大家都“赢”了,只有一楼“输”了...杭州的政策挺好




网友:护国卿


一楼给院,皆大欢喜。




网友:平凡


 确实如此,个人利益缠身,但愿杭州模式能够全国推广,政府部门好好跟进




网友:米宅装修~船长


民法典有相关的内容,好像是278条,记不准确了。


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