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上海二手房中的次新房明显好卖了

上海二手房中的次新房明显好卖了

发布时间:01-10 09:19

01


前几天一个地产同行和我吃饭,说把自己纠结了一年的龙湖天璞挂牌了,单价7万。


没想到一天时间就被火速定掉,速度快到他还来不及反应是不是自己价格挂太低了。


去年我住在雅戈尔长风8号的时候这里的房子还是9万挑挑拣拣,今年都开始到10万的单价还需要抢。


万科海上传奇,一年时间社区平均的二手房总价要提升200万,我最新买的一套房子昨天交房了,市场报价也提升了200万。


而我把这些现象问到我熟悉的中介店长的时候,他给我一个坚定的眼神。


说:是的,今年整体楼市好没有错,但是次新房额外的好卖,很惊喜,也很意外。


次新房,这个我们听过很多次的熟悉名词,在今年上海二手里绝尘而起。

 

更关键的是,这一类房源如今在市场上呈现的非常稀缺。


我随便搜了一下我喜欢的几个次新房小区,挂牌数量都在个位数,其中还有几个是不诚心卖的。


这一类房源如今开始有了一些待价而沽的趋势。


所谓的次新房,其实就是最近三年交房的项目。


也就是2015年前后在售的一手房项目,经过5年的周期,3年的交付,这些房子正在成为二手市场里的香馍馍。


当我仔细询问缘由的时候,他和我仔细算了一笔账。



02


次新房能够在市场里受热捧,本质上是恰好的切中了一个相对空白的需求段里。


我们回忆下,今年新房为什么卖这么好。


或者说新房的价格这么高,比边上的老破小贵那么多,为什么还是有很多人坚定不移的买新房。


其中产品力提升是一个环节,除此之外就是新房虽然单价贵,但是总价总是能够控制得住。


市面上不少的老破小,或者2000年前后的房子,一个主要的问题就是,面积过大。


我入行的时候同行都会说,90平米么就是两房,三房最少要120,低于110的三房三个房间都很小的。


但是实践证明,我们的空间的忍受程度要远优秀过对房价的忍受程度,90平米的三房产品成为如今行业内的标配。


在中环内新房十万的单价相比较二手房已经很贵了,但是850万可以在中环内买三房就成为一个绝对空缺。


而紧凑型户型的产品逻辑从2015年前后就开始在房企内部推行。


所以这一批次新房产品成为了很大一部人买不到新房或者着急入驻的朋友们的认可。


一样是紧凑型户型,一样品相比较新的产品,还相对灵活不需要摇号。

 


03


另外,还有一个重要因素,就是次新房对于客户而言,是二手房里产品最好的那一档产品。


他们怎么判断产品,当然可能没有道理,但是客户就是这么判断的?


就是房龄。


绝大部分人潜意识里认为,越新的房子,住起来越舒服,品质也就越好。


这么认为虽然有点绝对,但也一定是市场主流。


投资圈有一个逻辑认为客户有新房情节是不理性的表现,这种观点其实是有问题的。


对于真实客户而言,买新房也好还是买次新房也好对他们来说换房的目的就是想要换一个更好的生活。


伴随着行业的发展,虽然本质上越新的房子在整体的社区投入上是越来越好,特别是公共区域。


2010年之后的房子终于有了社区的概念,每一个业主可以在小区内逛而不是简单的住,这成为了他们换房的一个强烈需求。


另外,很神奇的一点,可能很多人也没想到,就是今年这一波的客户换房,他们想要更好的物业,想要更贵的物业。


次新房的物业费开始提升到6块钱以上,而这样的物业收费标准也终于可以提供好的服务了。


我们都知道,老小区提升物业费有多难了吧,好几年才调一次也就是从1.5变成2块这样的标准。


这样的收费是不太可能让物业提供更多的增值服务的。


这也是为什么老社区折旧那么明显的原因,就是因为日常无数个细节被忽略后叠加的折旧效果。


也是在2015年前后,大量的一手房快速的把自己的物业费“初始”价格给确定好。


当然这也要感谢卖房时候房企吹的牛逼。


什么金钥匙啦管家式啦诸如此类的口号,现在的一手房的物业费都要在8块左右了吧,郊区也要在5块,当然服务对不对的起物业费我们暂且不说,起码这样的物业团队是可以踏实做服务的。


物业是扛项目折旧的重要标准,也成为了现在这一轮置换客户的选择方向。

 

 

04


好了,如果以上都成立,我想和大家说的一个重要逻辑,就是这个物种会对整个楼市产生什么样的影响。


如今各个区域的次新房,整体的市场价格都已经超过周边的一手房。


就拿今年非常热的北中环附近的项目,第一批交付的静安府的二手房已经站上了11万,而边上的融创静安映和仁恒静安世纪的一手单价也只要9万出头,要知道二手后面还有税费啊。


包括张江的翡翠公园、汤臣豪园也是这样的逻辑,12-13万的单价。


店长和我说,如今一手房的定价是定出来的,次新房的价格是一套一套抬上去的。


因为这类产品在区域内供应量本来就少,抛出来的就更少,所以每一套成交都会对下一套形成影响,然后房价就一套一套的抬起来了。


所以有一条脉络大家就可以看到。


次新房成为板块市场内的信号,次新房的市场定价会营造出区域内一手房的极高性价比,这样的性价比会推动更多人去认筹一手房。


所以与此同时也就会有更多的摇不到一手房但准备好现金和房票的购买者。


而这一波人就会流入二手房市场。


当然更多的他们关注的还会是次新房类产品,而这一类产品又会因为供需关系,市场价格又会产生波动。


只要有一手房更多的人摇不到,那么次新房的市场表现也就会越好,这也从根本上回答了为什么中环外的静安府可以到那么夸张的价格,金茂府一套挂牌的房子都没有。


大概就是这样的逻辑。


在未来的一整年,这两类产品会咬合的更加紧密成为一股螺旋成为市场里最坚定的一股力量。


而背后的原因就是因为客群结构性的改变。


可能未来的十年都会如此,就是改善当道,或者说叫换房当道。


目前市场上70%的购买力来自卖掉自己的房子,而卖掉以前的商品房而换下一套商品房,一定是希望他可以更好,当然也是更贵。


大家都向往那套品相更好的房子,从而造成这一类产品的市场稀缺。


所以如果没猜错的话,未来的房价格局可能会是一个纺锤形。


底层的低总价类产品以来巨量的供应保持一个稳定基数,顶部的置换螺旋越来越强大之后也越变越大,而互相之间的差距可能会慢慢拉开。


可能对于产品来说如此,对于客群来说也是如此。


这也是为什么一直说着不要进入老破小圈,并非单纯的聊变现能力或者买入门槛,因为本质上这个圈和未来的主流趋势并不在一个赛道里。

 

 

05


如果大家还不信这件事,看看这两年开发商在做的事情吧。


年初卖的最好的是绿地海珀外滩,年底卖的最好的是融创·徐汇滨江壹号,今年最受市场认可的品牌是仁恒,好多项目因为有仁恒两个字就变得特别好卖,浦开仁恒金桥世纪、浦发仁恒·珊瑚世纪都是如此。


大虹桥卖得好的是虹庐湾,首创禧瑞荟,前滩呢就一直都很好卖。


今年一开始的中粮瑞虹·海景壹号到后面陆续入市一系列北外滩的项目,包括很多人都和我说已经开始等香港置地那块绝世豪宅项目。


各位不知道发现没有都是好产品在引起市场轰动,你甚少听到一个郊区普通项目横空出世大家翘首以盼的感觉。


背后就是客户已经把产品力放大到非常大的维度。


在包括今年为什么那么多开发商的物业板块可以上市,或者说能够上市,也是因为服务模式得到了充分的重视。


今年找我们做品牌合作的开发商是我创业以来最多的一次。


各位,大家一定要记得,开发商是比猴还精的物种啊。


很多事情他们这么做一定是背后发现了什么。


他们每天面对着客户,而且面对的都是用脚投票花钱来买的客户,此时此刻拿出房票拿出现金买房的人,到底为什么买单。


这一点开发商看的很通透,我也希望所有的购房者能够看明白。


我们此时此刻买入的物业,未来会是在什么赛道,以及五年之后它还会面对什么样的客群。


这一件事很重要很重要。

 


06


所以,可以问问自己:


我们现在自己住的那套房子,


在五年之后还好卖么?


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