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苏州未来的楼市你怎么看?

苏州未来的楼市你怎么看?

发布时间:01-10 09:25

我最近重去了一趟苏州。


一个深耕上海楼市的媒体人,为什么会选择这时候去苏州?根本在于,魔都财观要用脚印把全国重点城市实地踏完。


而苏州可能是长三角城市里,唯一一个从来都不缺话题的地级市。


房价四小龙、调控下跌,无门槛抢人,楼市回暖……好像从哪个角度来看,苏州从来都不缺流量。


对一个城市而言,这本身就是一种荣耀,无论是赞美还是质疑,苏州都像一个飞转陀螺一般高速运转着。


最近,关于苏州的声音又重新热起来了,这次是苏州楼市……回暖了?


那么苏州楼市到底有没有回暖?市场真实情况是否如外界传言?还是你想看到的,都是别人所想让你的看到的?


苏州楼市,你真的还好吗?



1


先来和大家理一下苏州楼市这些年的脉络,确保我们的思维是同频的。


苏州楼市成为一枝独秀,其实不光是在2016年和厦门、南京、合肥并称四小龙。


在2019年初,也真实的猛涨过一波。


原因也简单介绍下——2019年苏州调控周期时机已到、低价盘的不断出清、层出不穷的地王现象,以及苏州真正意义上的松动形式限购。


这一度让整个长三角的热盼眼光,都很难不聚焦到姑苏。


2019年初还有个现象级热播剧——《都挺好》,取景苏州。当“作爹”苏大强站在园区玲珑湾的阳台上往外望时,眼神里除了欢喜,还有金鸡湖的美景和繁华。


当年的微博评论,很多人跟着电视,爱上了苏州。


那个时候的苏州,房价是有梯度的,甚至还是园区和姑苏不相上下的年代。


现在回过头看,不禁让人唏嘘。一波猛涨之后,2019年底,苏州楼市步入了扁平化时代。


园区一骑绝尘,正式撇开姑苏。新区因为狮山和科技城的利好,把吴中相城甩在了身后,吴江仍旧是刚需天堂。


但除了园区、吴江,整个苏州房价的价格梯度差,和彼时的深圳、上海、杭州、南京的价格梯度差相比,可以到让人忽略不计的地步。


这是苏州楼市,正式迈入下行通道的风暴前期。



2


我们常说,在楼市这个赛道里,任何城市都不要做正向的全国第一。


当第一是有风险的。


2019年5月,苏州因为房价涨幅全国第一被约谈,随后释放了部分限售的政策,给市场打了预防针。


724,预防针时机已到,属于苏州楼市的手术正式操刀。


二手限售5年,九年一学位,流动性真正被封死在闭环内。


自此,苏州楼市开始步入下行通道。


8月二手房成交套数9470套,环比下滑近20%,也是苏州当年4月以来二手房成交首次跌破万套区间。


价格跌幅也应声跟上,这种最直接的冲击,连第一梯队的园区都扛不住。


一直到2020年年中,苏州房价仍在持续下跌,园区的中央景城,挂牌价普遍是5.8万元,而成交均价却是5.3万元,让价6k打9折,才能卖掉。而2019年的最高点,成交价破过6.1万。


还有前面提到了园区最火的玲珑湾,花园四区在2019年最热的时候240平大户型曾经破过7.3万成交单价,但到了2020年,成交单价已经走到了6.4万。


同年中,玲珑湾花园六区的单价跌幅竟然达到了1.3万,位于同板块的雅戈尔潇邦西区的单价跌幅达到了7k+。


即使是价值认同最高的园区,在2020年超过95%的小区房价都出现了不同程度的下跌,而且整体的降幅普遍在3-6千左右。


前段时间,在苏州园区的朋友给我发了条消息,房价降了2000终于卖掉了,还请买家和中介吃了顿饭。


这种状况一直持续到2020年底,苏州房价跌到被央视报道,时长整整4分钟。


根据克而瑞的统计数据,苏州2020年新建商品住宅成交均价为26294元每平方米,新房供应量为86851套,而成交套数仅为64649套。


8万多套的供应和6万多套的成交,明显出现供大于求的局面。


二手房挂牌量也一度在破10万冲15万的路上徘徊。


苏州由此得到了一个新的荣誉,和重庆并列,被评为了“二手天量挂牌”城市。



3


花了比较长的篇幅和大家聊苏州楼市的前世,其实根本原因是:


现在的苏州楼市,并没有出现明显的上涨行情。


苏州的单点、单板块、学区房在2020年年底有了一波新行情。


前段时间公布的重点城市冰山指数,苏州楼市在很长一段时间内,终于正式由绿转红,但涨幅依旧非常靠后。


因为现在的苏州,才刚刚摸到回暖的门槛。


全市无论是二手房还是新房,都是两极分化的热度,和其他代表城市并无两样。


我从克而瑞找到了苏州最新的板块房价地图,整体的房价格局和趋势是这样的:


园区上涨幅度最大,新房受到最近开盘的上东区Pro影响,拉高了区域成交价。


而且现在的热门板块玩起了地下室拉低均价的套路,备案价不能破4万,那么就用地下室低价、地面上4.5万+的价格摊平。


这种套路,也同样用在了新房靠抢的狮山,新房均价又怎能不涨?


关于二手房的成交,我无论是到园区、新区还是吴中,听到的口径都是:连园区玲珑湾这种豪宅,12月的大平层房源成交了二十多套,几乎是过去11个月的总和。


我从这句话品味到的是,之前的11个月,连园区的市场竟然也这么惨淡。


包括我到新区的狮山、横塘和中介聊,听到也是如此的口径。


12月的单月,卖出了前面11个月的量。


我查了苏州二手房的成交数据,12月份成交量多少?


6009套。


11月成交数据多少?


5965。


所谓的1个月卖出前11个月的量,只是园区、狮山个别学区房、改善自住房的孤独狂欢罢了。



4


都说苏州现在的二手房被限价新房打压的没有脾气,那我们就来看看新房表现到底几何?


有代表的就是一边是拼全款和运气的狮山鸽子王“上瑞阁”,一边是奥体一边令人诟病一边抢的地下室套路王“上东区pro“。


这两个盘清完后,园区核心、狮山核心,新房自此开始短期断供。


剩下的一核四城里的热门板块,太湖新城、平江新城、高铁新城、科技城的热门网红盘,开盘都做不到日光。


甚至很多前期几个月开盘的房源,都有房源可选。


贴着园区热度的娄葑板块,新希望被早开盘的朗诗按在地上锤,先是开启了全市分销去化仍然不力,最近26万的首付分期大招都开始相继祭出。


蹭狮山下一个商务创新区热度的横塘,新著雅苑开启了强劲分销,中介小哥和案场销售追着客户的屁股逼定。


还有一些典型的新盘首开给出了5个点的折扣,甚至还有首付分期的让步。


典型如美的云筑、东原阅境、首创禧悦棠礼、兰亭都荟、弘阳上熙名苑等楼盘,都以特价房、打折、送车位券的方式变相降价,最高优惠60多万。


总结就是,园区的湖东、青剑湖、新区狮山,这些一二手房倒挂多价值高的板块,抢新房依旧要拼钱拼运气。


而新贵们太湖新城、科技城、高铁新城、平江新城,其实表现平平。底部的一些板块,更是惨淡不已,折扣、低首付大招层出。



5


那么苏州楼市的问题到底出在了哪里?


首先可以肯定的是,作为江苏GDP头部城市的荣光来看,苏州的基本面撑得起这个房价。


现在一些苏中苏北城市比如南通徐州,房价都在加步追赶苏州。


其实根本原因在于,态度。


苏州ZF对于楼市的态度。


现在的苏州大市限购,没有口子可破,要么落户要么满社保,外地根本没有投资口子可以进来。


限售和九年一学位,更是让短期投资无处可逃。


还有苏州对于限价执行的态度,对于加供应的态度。


即使是园区奥体这么热的板块,上东区pro也休想备案破4,只能靠地下室来钻口子。


其他区的限价更是如此,吴中太湖新城的TOD项目天鹅港,卖了一年价格几乎没有涨幅。


对,就是和按的死死的没有区别。


至于加供应,苏州也是一个好手。


苏州现有的二手库存,链家体系是近10万套,加上其他体系在14-15万套。新房库存近7万套。全部的存量是22万套左右。


而按照整个2020年新房+二手的去化速度来看,存量起码够消化22-30个月(乐观数据,苏州二手挂牌量和新增商品住宅还在持续增长)。


2021年的供应如何,新房续销和2020年待入市地块,项目数在55+。


加上2021年上半年的土拍,下半年还会入市,按照苏州ZF没有收紧的供应来看,今年的待入市项目数冲70-80没有悬念。


加上原有库存,苏州的预期,依旧是供大于求。


现在的苏州楼市,依旧很难,苏州买房人该怎么办?


看好新房接近断供的存量市场,比如园区、狮山的学区、改善房源,依旧会在静淡市场中抗跌且保值。


而买房人的机会,大概就是继续打新,和想尽办法淘低价笋盘。


静淡市场能够淘笋且砍一刀,是现在的上海买房人多么痛的领悟啊。


现在就是改善的好时期,希望你们珍惜。



5


说到底,这篇文章并不是唱空苏州楼市,而是坚定不移的看好。


苏州把调控执行的如此坚定不移,实属难得。等到上海这一波普涨结束之后,苏州的房价更显低洼。


届时政策口子只要有一丝一毫的松动,苏州就会迎来真正的新行情。


存量20多万套?没关系,只要给苏州市场希望,就吃得下这么多量。


因为这么多年,苏州这座城市,好像从来没有让人失望过。


就像最近接连进行总部级别合作的华为、阿里、京东、腾讯一般。


苏州未来的楼市,不可估量。


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