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深圳四个楼盘同时开售

深圳四个楼盘同时开售

发布时间:01-10 12:17

01


这几天,深圳楼市有一条路边社消息传得很火。


据说,万丰海岸城、龙光前海天境、深铁懿府、天健悦桂府,四个楼盘同时开售,在官方认筹系统“i深圳”线上认筹,并且只能四选一!


连价格也一并爆出来了:


龙光前海天境:限价10.7万/㎡+装修费0.6万/㎡


天健悦桂府:限价9.9万/㎡(预计带装修均价10.3万/㎡)


深铁懿府:均价11.3万/㎡


万丰海岸城:均价5.67万/㎡


和前些天那条捕风捉影、漏洞百出的“调控新政”传闻不同,这条消息透露的“2021年第一波网红盘集中入市潮”,还真不是空穴来风。


如果属实,这也是继2020年12月官媒拷问以来,深圳新房调控的第三个举措。


前两个举措分别为:


1、严查华润城润玺代持等问题;


2、延迟网红盘龙光前海天境和万丰海岸城开盘。


目前华润城润玺的检查结果,迟迟没有公布,也没有消息,估计也不会有消息了。


网红盘延迟开盘,的确做到了。


据大先生了解,受华润城润玺代持风波的影响,整个12月,深圳楼市都比较敏感,以至于只要是5.4万/㎡以上的备案价,都被有关部门压着不放行。


当时就有小道消息说,等避完风头,到了一月中,这些价格超过5.4万/㎡的新盘,就会集中开闸入市。


至于网传的“多选一官方认筹抽签”,真实性暂时还无法确定。


倘若是真的呢?


如果真有此事,对购房者的影响得分开来看:


对社保年限稍微低一些的,例如只交了100-150个月社保的购房者,绝对是个天大的好消息!


这意味着,他们又有机会可以参与到热门新盘的打新队伍来了!


对于交了200个月以上社保的购房者来说,听到这个消息就没那么开心了。


因为如果这些盘都按照1:3的比例分别开盘,每个盘都去认筹并且成功入围,理论上来讲,有133%的概率,可以买到其中一个。


但一起开盘、无法同时认筹的话,这类购房者就毫无优势可言了。



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之所以说这个传闻很可能是真的,并不是我瞎臆测,而是基于深圳楼市的现状,做出的合理判断。


从最近新盘开盘的情况来看,刚需上车的最大阻碍并不是房价,而是门槛越来越高的社保年限。


1月8号,新世界松风明月开盘仅2小时,416套房源就全部售罄,揽金21.3亿。


社保优先的摇号规则,让这个盘出现了类似华强城、万科瑧山海开盘前的“深圳社保年份大比拼”,并打破了深圳购房者社保年份的最高纪录。


我看了一下认筹名单,其中最高缴纳时长为510个月,换算成年就是42.5年。


考虑到社保时长以家庭为单位计算,即使是已婚的夫妻,平均每个人的社保缴纳时长也超过20年。


最低缴纳时长也有135个月,即11.25年。


整场都是“老无房客”的游戏。


有参与松风明月认筹的购房者调侃,看到入围名单,才知道竞争对手是多“资深”的深圳人:这才是妥妥的“资深老刚需”啊。


无论是积分方案还是社保碾压,在深圳买套房,已经变成残酷的排资论辈。


要知道,松风明月所在的松岗,已经偏僻到“一踩油门就到东莞”了,其他地段更好的新盘,社保门槛只会更夸张。


也让不少刚需意识到,打新“挤独木桥”的残酷。


特别是单身购房者,在买房时面对已婚者的高分碾压,完全没有招架余地。


有年轻刚需自嘲:难道单身狗就不配买房?


“老深圳”躺赢“新深圳”,是目前深圳新房市场一个很无奈的现实。


在2021年上半年新盘供应依旧不多的情况下,如果继续严格限制入围条件,仅凭社保年限长短来筛选客户,加上总量比例控制,对于有着迫切自住需求的刚需群体来说,很可能连入围资格都没有。


因此,个人觉得,这个爆料准确性较高,也符合官方调控新房的逻辑:


1、多盘齐开,(至少在表面上)短时极速增加供应;


2、购房者只能选一个,降低单盘认筹人数,刚需想买中合适的房子难度也会小很多;


3、网红盘和非网红盘掺杂在一起开分散火力,减轻万人哄抢的负面舆论影响。


四盘齐开,的确显示出了深圳的决策智慧,完美交差,算是对官媒拷问的一个相对比较满意的答复。



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再次提醒大家,多盘齐开如果属实,绝对是普通购房者的福音,千万要把握好这个绝佳机会!


但这四个盘都是闪闪发光的网红盘,四选一,怎么选?


许多购房者来咨询时,总是一副天下王牌任我挑的纠结:到底是娶冰冰呢,还是迅哥呢?


搞得自己跟发明小目标的首富一样。


我的建议是:买到的就是最好的,买到10分,买不到0分。


怎么才能买到?


先看房源数量。


万丰海岸城718套,龙光天境花园1004套,深铁懿府768套,天健悦桂府约280套。四盘齐开共2770套。


政府为防止打新过热,必定限制入围人数,参考万科瑧山海、松风明月,入围人数应该是房源数的3倍。


按1:3的入围比例计算,共有8310个入围机会。


参考华润城润玺1:10的入围比例,51个月的最短入围社保月份,我预估这四个盘最短的社保入围月份在60个月左右。


再看价格。


无论龙光前海天境、天健悦桂府还是深铁懿府,均价基本都是10万+,跟刚需们的关系都不大。就一个海岸城算是刚需盘,而且房源也不多。


这样分析下来,怎么选就很简单了。


只看总价的话,钱多买前海双子星,钱少买沙井海岸城,无脑买,买到就赚到。


但这三个盘都很难买到,社保估计都是几百个月起步。


我看了下网友的投票,海岸城因为价格最亲民,性价比最高,参与人数最多,竞争最激烈,社保的入围月份会最高。


能不能买到海岸城,拼的不是钱,而是命,如果没有那种命,轮也不会轮到你。


而深铁懿府属于被吊打的,价格最高,参与人数最少,社保的入围月份可能会最低,买中概率最大。


综合价格和社保来看,社保月份长的,选择自己最喜欢的楼盘参与即可:天健悦桂府≈海岸城 ≥龙光天健 >深铁懿府


如果非首房首套或社保月份优势不强,为确保入围,优先选择深铁懿府,能买到也可以,毕竟安托山的地段摆在那里。



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最后简单分析下这四个盘。


龙光前海天境


前海规划为未来深圳的城市新中心,不仅仅是深港合作区,还是商务中心区、科技区和金融区,有很多顶级的高端配套。


项目从拍地开始就是限价地块,建好后毛坯限价10.71万/㎡。


本身前海范围内楼盘就比较稀缺,区内少有的住宅盘前海时代均价已经16万+,因此性价比很高。


从长远升值潜力来看,龙光会比天健好,卖点更多。一是小区大,二是户型好,三是有学位加持。(参考文章:龙光前海天境:投资价值超过润玺,但居住体验太拉胯!)



天健悦桂府


悦桂府是前海桂湾片区的第二个住宅项目。而桂湾是前海三湾中价值最高的片区,住宅新盘非常稀缺。


周边配套成熟,与龙光前海天境萧条的外围环境形成鲜明对比。


限价9.9万/㎡,是前海区域内价格最低的住宅楼盘。且大概率为小面积户型,上车重点区域的门槛极低。


前海两大新盘,鱼与熊掌之选,如果只能选一个,我建议资质好的优选天健悦桂府。


因为在价格上更有优势,就算收装修费也不会乱来,利润空间可能比润玺还大。



万丰海岸城


万丰海岸城最大的卖点在教育,如果没有深外宝安的学位,这个盘将和华强城一样,只是一个非常平庸的沙井新盘。(参考文章:2020年宝安最强网红盘来了!它的缺点你能忍吗?)


学位价值通常可以溢价30-40%,深外作为深圳四大名校,万丰海岸城又是深外宝安的单享学区,溢价会更明显。


最关键的是,与对面博林君瑞二手房1.5-2万/㎡的巨大剪刀差。打中90㎡的海岸城新房,至少套利135万。


我觉得这个盘真没什么好说的,有机会能买到,大多数人都会买。关键是中签率肯定是逼近润4那种紧俏度,所以参与起来就像是玩游戏,为了好玩。



深铁懿府


深铁懿府属于南山区沙河街道,所以学位上跟香蜜湖是没毛关系了。位置属于侨城北,边上就是深云村,但是也算临近竹子林、香蜜湖。


优势是地铁口,限价,市区内少有的超级综合体。项目旁边是中科院深圳先进技术研究院实验学校校区,学校从师资力量到硬件配置都很强,生源也不会差。


户型设计在深圳来说,也比较能打。因为只有115㎡一个面积段、两种户型,即使最后一个选房,也不用担心会选到烂户型。


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