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2021年济南买房者着急了

2021年济南买房者着急了

发布时间:01-10 13:24

随着济南楼市2020年四季度的楼市促销结束,进入新的一年,2021年初的济南楼市比较平静,开发商冲刺任务完毕。


各大售楼处在12月末就已经取消了跟中介渠道的合作,尽管我们认为年后开发商与渠道、中介的合作肯定还会启动,但是对于部分购房者来说,已经处于被动处境,低价盘在减少,地板价在抬高。



1、促销结束后的市场反应


2019年年底,很多刚需购房者没有上车买房,部分低价格的刚需盘在2020年是上涨了的,当然并不是说都上涨。


比如说文旅城的部分房源2020年价格下降了一点,中新锦绣天地年底的特价房也是价格低了一些,旭辉星瀚城洋房价格略有下降,华润公元九里部分地块房源价格也有下降;


孙村、郭店片区楼盘价格促销力度也很大,除了这些之外,大部分楼盘2020年价格涨了一点。


随着2020年底的促销结束,我们再看看1月份各楼盘报价,比12月份优惠力度又小了。当然这也是开发商的营销策略,毕竟年底冲任务,一月份部分优惠政策收回,属于正常现象。


很多刚需购房者着急了。


刚过去的10天时间里面,依然有上车的刚需购房者,他们是看到房价涨了出手的,或者是12月份没下定决心,一看涨价了不敢再等了。



2、市场现状以及趋势


很多人觉得年后可能开发商还要促销,甚至等到2021年年底买房说不定更合适,这个推断大概率是要落空的。

东部的几个低价大盘2021年大概率会售罄。


中新锦绣天地只有几百套住宅尾房,现在价格比12月份涨了;


万象东方总货量3000多套,去年卖了差不多2000套,2021年只有1000套左右可售,据我了解要涨价;


中新国际城也只有4期南地块,以及北地块部分大户型房源,货量也不多;


唐冶最便宜的楼盘非新城悦隽风华莫属,10000某冒头的价格,现在只有70套尾房,售罄也就清盘了……


至于其他楼盘地价低成本的很少了,没有了中新、万象这几个片区“定海神针”,很多高地价楼盘都是蠢蠢欲动。


整个东部片区现在比较便宜楼盘就是华山珑城东北地块,中粮祥云部分房源,张马片区部分楼盘尾房,2021年在工业北很难再找到12000以下房源了。


尽管1月初房价涨了,各大刚需售楼处的到访并没有就减少,比如中海华山、中新锦绣天地、中新国际城、中建蔚蓝之城、融创文旅城、万象东方、劝学里等。这说明需求是存在的,且相对还有持续性。


就像前几天我写到的,2021年刚需楼盘的地板价是要向上抬抬的,特别是工业北、雪山、唐冶、神武片区;二环南片区可能也存在略微向上的趋势;西部的西客站、药山片区价格比较稳定。


如果2020年的新房市场活跃,是因为开发商降价促销导致,那么二手房市场更能反映真实的楼市。我们再来看一下二手房的成交:


2019年,济南二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米。


2020年,济南二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米。


二手房成交量也有所回暖,尽管价格整体还在下调,但是分化很明显了:老破小房产价格阴跌,优质二手房价格触底反弹,部分品质好次新房价格上涨,品质一般二手房价格已经稳住。


二手房的挂牌量也开始降低,2020年最高挂牌53000+套,现在挂牌50800套左右。


各种迹象都表明济南楼市已经触底,缓慢回稳、回暖。



3、购房者如何应对


首先说明一点,没有哪个人会说我一定能买到房价绝对的底部,因为绝对的底部已经错过了,2015年相对现在是绝对的底部,2016年部分楼盘都不算底部。


现阶段购房者能够在底部区域买上房就好,不要纠结是11000还是11200的价格,你今天不买可能明天就是11300,你觉得多花100,但是开发商觉得不逼你一下你还不出手。


我们面对的是2021年的房价,是绝对的一个分化的市场。


在这样的市场下每个人的目标楼盘涨跌不同:


刚需盘有的今年继续涨,有的今年平稳,有的今年卖完了不管涨跌你只能去二手房市场淘换了;


供应量大,楼盘竞争比较激烈区域价格稳定,促销动作频繁,在能接受的底部区域就可以买了;


高品质的改善楼盘从来都不是通过促销卖房子的,本身也不走量,就是小步涨价来促进客户成交,500-1000的涨;


普通改善盘短期看价格比较平稳,但是如果销量上去,也能说明市场在回暖……



4、小结


再反向思维一下,你觉得2021年哪些楼盘价格会比2020年还低?


所以先确定自己的目标楼盘是哪些,再判断是否要抓紧出手,还是可以略微等等。


年后的小阳春,部分开发商为了一季度任务还会冲刺促销,希望购房者充分梳理自己的需求之后,做出2021年的置业打算。


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