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2021年北上广深四大一线城市房价还得涨

2021年北上广深四大一线城市房价还得涨

发布时间:01-10 19:13

1、一线城市行情火爆


近日,北上广深四大一线城市,楼市出现了翘首与翘尾行情。


去年行情从年初火到年尾的深圳,进入2021年后继续火热。


近日,深圳新世界松风明月楼盘开启认筹,数据显示,该楼盘共有416套可售住宅房源,共计有1177批客户入围摇号。中签率为35%,开盘两小时一扫而光,卖出了21.34亿元。


另据证券日报报道,去年年中开始回暖的上海,元旦期间三个豪宅盘认筹,认筹率均超100%。最火爆的莫过于R楼盘,售楼处甚至“闭门谢客”。该楼盘工作人员表示,R楼盘认筹率早已超100%。


北京上个月就已经出现了翘尾行情。


2020年12月21日至27日,北京新建住宅市场(不包括回迁房,剔除共有产权房,含普通住宅+豪宅+别墅)成交116.12亿元,位列2020年周度销售额第一;成交1727套,位列2020年周度销量第一。


2020年北京合计成交新建住宅49189套,创近5年新高。


楼市行情一直滞后于京沪深的广州,以业主抱团涨价开启了翘尾行情。


2020年12月广州新房成交达到17243套,一举刷新了2016年3月份的交易量,创单月成交套数历史最高纪录。


事实上,整个2020年,广州的成交量都不错,新房成交100905套,同比上升27%,为有商品房交易统计数据以来,仅次于2016年的第二高峰。


北上广深四大一线城市齐刷刷地出现火爆行情,释放了什么信号?



2、四大因素推波助澜


因素一:新房限价


四大一线城市上演新一轮打新热,最主要的因素还是限价所致。


以深圳来说,2小时销售一空的新世界松风明月楼盘,均价约5万元/平方米。该楼盘位于深圳市宝安区松岗片区,再往北一点就是东莞长安。虽然远离深圳中心区,但这里的房价不低。


根据贝壳数据显示,松岗片区本周二手房的成交均价是76691元/平方米,这可是成交价。


相比于片区的二手房成交均价,新认筹的新世界松风明月因为限价,认筹均价被压到了5万/平方米,新房与二手房形成了2.67万的倒挂,也就是说,抢到一套100平米的新房,毛利润就能赚267万元。


如此巨大的套利空间,只要有撑过5年限售期的资金实力,谁不会去抢?


之前深圳南山的“华润城润玺一期”(又称“润4”)。1100套房源遭遇几万人争抢,最终申报符合资格者,接近万人,逻辑也是如此。据说,买下一套新房,便可套利500万。


谁也不会跟钱过不去,能有躺赚500万的机会,谁会错过?但凡有房票有实力的人,都会一拥而上。没有房票的就找人合作,资金不够的就众筹。


北京、上海、广州新房遭疯抢,限价也是重要因素之一。



因素二:土地限价放松


北京、上海都相继调整了政策。


北京放开了大部分土地的限价规定,开发商拿地热情高涨,整个2020年北京的卖地收入非常丰厚,据诸葛找房统计,达到了1850.53亿元,创下三年来新高。


从上图可以看出,截至12月21日,限价地在北京2020总出让土地中仅占14.8%,占比一路下滑。


土地限价放开,面粉价格上涨,北京楼市2021年涨势很难阻挡。目前刚进入2021年市场便出现翘首行情,已经释放出了强烈信号。


上海也是一样,年初上海徐汇区就爆出了310.5亿的新地王。从4月份开始,上海土拍溢价率逐渐走高。整个2020年,上海卖地收入2952亿元,位居全国第一。



因素三:放松落户


广州最近的翘尾行情和放松落户有直接关系。


2020年12月中旬,广州发布新的落户政策:


在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区,凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员,只要年满28周岁以下,缴纳一年社保即可落户。


户籍关乎房票,放松落户,无论是出于什么目的,带来的影响,便是间接破解了限购。在这种背景下,嗅觉灵敏的购房者,显然看准了广州楼市在一波需求涌入下,房价会有一波上涨,于是在放松落户的政策下发后,很多购房者闻风而动,开启大举入市,抢在新一轮上涨前夜上车,坐享其成。



因素四:房贷新规发布


2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制,特别是对房地产贷款和个人住户贷款划定了红线。


原先银行贷款的百分之六七十都流进了房地产行业,现在国家要求限制热钱流入楼市,国有大行给房地产的贷款不得超40%,给个人住房贷款不得超过32.5%。其他股份制银行、小型银行、村镇银行,也都划定了两条红线。


国家这么做,一方面是因为这些年热钱不断流入楼市,将房价推得太高;另一方面,资源过度集中在房地产市场,加大了风险系数,也影响了实体经济发展和民众的消费能力,更会影响到未来的内循环战略。


在这种背景下,房贷新规出台,就是要引导资金流向实体经济。


这对于楼市是利空,而且因为给楼市的资金减少,必然会影响到后期购房者的贷款业务,很有可能会推高2021年的购房贷款利率


基于这一点考虑,很多人担心利率上涨增加购房成本,想趁政策发挥功效之前,抓紧上车,点燃了热点城市的新房市场。



3、2021年,一线城市走向判断


北上广深四大一线城市近日的火爆行情,已经给楼市释放了明确的上涨信号。


正如上面所说,北京2020年放开了大部分地块的限价,面粉上涨,势必推高面包价格。再加上北京近日正准备出台“公共户”落户政策,基本锁定了上涨方向。


当然,在调控紧箍咒不放松的前提下,北京也没有大涨的基础,只会是慢涨。


上海土地溢价率从去年4月份开始回暖,此后又放松了四大高校的落户政策。2020年上海的楼市已经回暖,2020年在土地溢价之下,行情也不会冷。


至于广州,从2019年年末就在南山率先放松落户,间接放松了限购,导致南沙价格水涨船高。最近又进一步放松了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区的落户门槛,上涨势头很难扭转。


深圳更不用多说,调控以来,深圳的涨势就没扭转过。巨大的供需矛盾,不断增长的经济和人口,决定了深圳的房价易涨难跌。


近日,深圳又在酝酿新一轮人才政策,这都为深圳房价上涨,奠定了基础。


想在这四个一线城市买房,要抓紧了,否则又是几年辛苦又白费!


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