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新《民法典》住宅70年产权自动续期

新《民法典》住宅70年产权自动续期

发布时间:01-11 08:01

1


2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式颁布实施。


这份历时五年编撰,总字数逾10万字的《民法典》,覆盖了老百姓一生的方方面面,包括衣食住行和生老病死。


其中《民法典》中涉及到有关房产的部分内容,也被各大媒体反复解读。

房地产相关内容,最值得关注的关键法条,无疑是“住宅70年产权自动续期”!


但民法典中,对于是否减免费用的描述,却令广大业主心存焦虑!


提到的法律法规,再次牵动着大家的心。


中国的语言文字是博大精深的。


一字一句都值得认真体会,琢磨。


事实上,相关的新闻内容早被媒体报道过,只是当时大家未曾注意罢了。


这条与土地产权息息相关的法律,就是迟迟未曾出台的《房地产税法》。


今天就让笔者带领大家解开这些,晦涩难懂的法律词条背后的真相。


领会《民法典》制定者隐藏真实意图。


浮在水面上的,永远只是冰山一角!



2


为什么大家对住宅70年产权续期如此耿耿于怀呢?


因为这涉及到自身的根本利益。


先从咱们国家特殊的土地性质说起。


建国后30多年里,土地属于国家,具有无偿的、无限期的、不流动的属性,甚至没有相关政府机构来进行管理。


到上世纪80年代,随着改革开放的逐步推进,土地成为重要资产,实行“三无”已经不适合时代需求。


于是到了1984年,规定农业部管农地,建设部管城镇土地,全国普遍开征土地使用费。


1987年12月,深圳市按照国务院批转的文件精神,首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块,使用权为50年,这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。


直到今天对于拥有房子的业主来说,建筑物本身是在不断贬值的,值钱的是房屋之下的土地。


一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到二手房的价格。


在2017年3月的全国两会上,国土资源部副部长王广华在答记者问时表示:住宅70年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。


这就是著名的“两不一正常”政策。


今年实施的民法典,更是从法律层面上再次确认:70年产权到期自动续约!


续期费用缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理。


这意味着民众对于70年产权问题续期的担忧,已经不复存在!



3


大家真的可以高枕无忧了吗?当然不是。


免费自动续期,才是老百姓最大的心愿。


但此次民法典却规定,产权到期缴纳的费用,按照法律法规,才能减免。


文中提到的依据减免的法律法规。


事实上就是迟迟未能出台的《房地产税法》。


70年产权到期,缴纳的是什么费?


是土地出让金。


在2018年的《中华人民共和国房地产税法(草案)》中,明确提出“本法所称房地产,是指土地及土地上(含地面以上和地面以下,下同)的房屋等建筑物及构筑物。”


也就是说未来房地产税法实施时,房和地二者同时计税、征税。


无论在收取住宅用地使用权“续期费用”的基础上,再收取房地产税,还是在收取房地产税后,再收取住宅用地使用权“续期费用”,于情于理于法都说不过去,古今中外没有先例。


所以线索就很明显了。


民法典中,提到的相关法律法规,就是《房地产税法》。


最可能的征收方式:


缴纳房地产税的住宅,产权到期后,则无需缴纳土地续费支出,或缴纳少量费用(根据房地产税缴纳的比例扣除),即可自动续约。


没有缴纳房地产税的住宅,70年产权到期后,应该根据房地产税法的相关规定,缴纳或者减免。


毕竟未缴纳房地产税的住宅,通常会是家庭的唯一住宅。


所以结论就是:


70年产权的住宅,到期了,房子还是你的。


但这个续期的费用,会根据房地产税法的相关规定缴纳,家庭唯一住房的,大概率会被减免。


听到这个推测结论后,大家是不是再次松了一口气!



4


对于非住宅性质的业主,更扎心的事情,在等待着他们。


此次民法典,对于非住宅建设用地使用期限是这样描述的:


“该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”


既然没有明文规定非住宅用地自动续期,这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。


不能自动续约,意味着什么,或许很多人都没有认真的想一想。


揭开谜底吧:


1、有约定的,按照约定。


即土地使用权到期后是继续缴费,还是开征房地产税,是单独缴纳,还是同时缴纳,给予多少减免,都按照到时的法律、行政法规办理。


可以肯定的是,非住宅建设土地,缴费是不可避免的。


2、没有约定的,大概率会被国家收回土地,地面附属物将给予适当补偿,业主限期搬离。


需要注意的是,地面附属物的补偿是远低于大家通常的认知的,毕竟这不包含地下的土地价值。


2015年土地所有权到期的深圳高尔夫球场,面积136.74公顷,在申请土地延期未获通过的情况下,面临被政府收回土地的局面。


截止到2020年底,土地清算流程已经进行到评估阶段。


想想现在深圳的土地价格,这块地处深圳黄金地段的业主,将会是一笔多大的财富损失!


所以,对于投资非住宅性质房产的业主,将面临更大的不确定性!


所有的一切,都已经暗含在民法典的字里行间!



5


《民法典》已经开始正式实施。


作为一个提纲携领的法典,重点的是内容的“包容性”和“前置性”。


与其说解决了70年土地产权问题,倒不如说是奠定了房地产税的法理基础。


影响房地产税的三大技术障碍:不动产统一登记、全国住房信息联网以及国地税合并,已陆续完成。


至此,房地产税法已经完成所有的前期基础工作,舞台已经搭好,“房住不炒”的大幕即将拉开!


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