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上海楼市的买房思路转换

上海楼市的买房思路转换

发布时间:01-11 08:09

刚刚过去的2020年是一个值得纪念的一年,可以说是开创了一个新纪元,过去上海楼市适用的定价规律、地段鄙视链被彻底打破。


在楼市里摸爬滚打了多年的老炮们普遍有种三观尽碎的感觉。


“吴泾居然和南京西路房价一样了?”


“上海最贵的板块竟不在内环以内?”


这一切的一切,都源于IP效应的彻底爆发,详情请见《上海楼市的IP镰刀,一把比一把快...》


这一年,互联网开始渗透楼市并改变房子的定价逻辑,羊群们纷纷挑战权威。


我想通过本文带大家回顾这值得纪念的2020年,信息量很大。



1


2020以前的上海楼市


虽然“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法是90年代的老黄历了,但直到最近几年,浦东刨除黄浦江景观,纯粹的土地价值还是要低于浦西的。


位于内环核心区、对口福外+进才北的源深,之前一直是浦东地段价值的标杆,但在2019年底的时候,房价还是略低于学区一般的南京西路。


过去,上海的环线逻辑也异常牢固,内环比中环贵,中环比外环贵,外环外没人要,天经地义。


上海一直以来的教育格局是民办强、公办弱,在2020年之前,只有静教院这种有明显的学区溢价、大宁这种强度的学区,面积大一点、有居住属性的房子是完全无溢价的。


想一想,这是不是我们熟悉的上海楼市?



2


上海楼市的现状


2020年初的疫情杀了所有人一个措手不及,但不包括心急火燎的学区房买家。


2020年3月,“公民同招、民办摇号”的新政策开始施行,【买学区房】成为所有学龄儿童家长的共识,不管是真的九年制好学区、还是好的教育集团下的普通学校,还是听说这边会建个好学校的,都一飞冲天。



碧云:上实东真学区


御桥:挂牌伪学区


唐镇:听说会建个好学校


学区IP先行,板块IP、行政区IP、规划IP相继跟上。


最显而易见的例子就是浦东,随着上海经济的不断发展,作为上海动力引擎的浦东,在新上海人心目中的号召力越来越强。在他们眼里,上海就是浦东,浦东就是上海,浦东比其他区贵是正常现象。


目前,上海地段价值最高的板块已经已经不是浦西的“上只角”地区,而是转移到了浦东(前滩)。浦东内环线以内,10万以下单价的房子几乎绝迹,完成了对浦西的大逆袭。


环线逻辑彻底崩盘,内中环的张江卖15万,外环外的唐镇、浦江镇爬上9万,大虹桥领先大部分外环板块,而普陀内环内人车分流的品质板楼还在8万多的单价徘徊。


我们强烈地感受到,如果把过去的经验套用到当下楼市,出错的概率会很大。


在今天,有没有IP、IP的强弱与变化趋势才是决定房价走势的基准。



3


哪些IP在上升,哪些IP在消退


既然IP成了定义房价的新基准,那抓牢了IP的变化趋势,等于就是破解了房价密码。


根据我们的分析,学区IP基本都在扩张,新上海人对于教育更为重视,所以新上海人集中的闵行、浦东学区溢价更为明显。最夸张的要数闵行紫竹,一个距离市中心20公里的地方,居然要卖12万了。


就连古美这种二梯队的学区溢价也不低,贴近外环线的小区,单价已经摸到了10万多。


板块IP的情况就要更复杂一些,有些板块在壮大,有些板块在衰退。


明显上升中的IP,首先是滨江沿线。江景房在景观上具有天然的优势,在2035城市规划中,黄浦江沿岸又是发展的重头戏,

所以我们看到,北外滩、徐汇滨江、陆家嘴北滨江最近的涨幅是不小的。


特别是北外滩,是去年上海最重大的新规划,部分小区的涨幅非常可观。


2019年,北外滩核心区域的名江七星城、宇泰公寓的单价还在6万/㎡左右,是内环内的绝对洼地,新规划一出来后,房价一下子就爬上了10万/㎡。

从板块来看,虹口是最大赢家,瑞虹新城也是一个极速上升中的IP。我们旗下的上海买房攻略在《瑞虹新城买房攻略》一文中已经进行了解读。密集的新房销售,提高了板块在网上的知名度,高密度社区庞大的业主基础保证了社区后续的热度,这点与联洋很相似。


在投资客眼里,大虹桥是上海最红的IP。


大虹桥的崛起是新房销售+规划的逻辑。由于有国家意志对长三角一体化的支持,大虹桥可以吹的东西特别多。


只要是在青浦、嘉定、松江,甚至是上海西部市区销售的新房,都会蹭大虹桥的热度,板块知名度持续提升。


以至于我认识的好几个刚在上海落户买房的,都在国家会展中心几公里内买了房。“投资就买大虹桥”的理念已经深入人心。


这轮IP竞争中,有赢家也有输家,我亲身体会,最受伤的就是以前的“上只角”地区,比如南京西路和原法租界区域。


“上只角”地区10年以上没有新房供应是常态,即使有供应,也是嘉御庭这种超高总价段豪宅和乌南公馆这种非标房源,与市场脱节太久。


买得起的人早已被限购、想买的上海土著没钱、年轻人群体中的认可度又不高,“上只角”逐渐成了一坛死水。


行政区之间的竞争也是三十年河东,三年河西。浦东和原先属于郊区的闵行,因新上海人的不断涌入,人口结构年轻,经济增速最快,是IP上升最明显的区。


静安、黄浦是中心的中心,地位依旧牢固。


而徐汇由于学区的强势以及互联网(漕河泾)等新经济发展的成功,行政区IP在原先稳固的基础上继续拔高,只要是挂个“徐汇”头衔的新房,不管是在内环还是外环,都不愁销路、还能卖个好价钱。之前认筹的汇城南街里,认筹比超过12倍。

长宁可能是这一轮的最大输家。


回想十几、二十年前外企高光的时候,虹桥开发区就是上海最顶级的地段,卖的新房比老静安等市中心还贵50%。


而这十几年,脱离了政策的支持,长宁的步伐很明显地放缓了,在新一轮的区级规划中也鲜有亮点,学区还抽了个下下签,可谓时运不济。


长宁现在经常被拿来和虹口、杨浦比较了,古北、镇宁路这些老牌的高端地段被瑞虹、新江湾城们超越,这一定是长宁老克勒们做梦都想不到的。



4


大变局下,买房人该怎么办


2020是上海楼市风云突变的一年,相信很多买房人都有手足无措的感觉。


接下来该如何买房?


最好的选择就是IP逻辑够硬、且有多个IP重叠的板块。


如大宁,有九年制顶级学区、板块已经形成影响力,打着“大宁北”旗号的新房层出不穷、还属于静安区、市北高新的规划正在落地中。


目前大宁的房价还不算太夸张,之后几年涨幅继续超越非IP板块是大概率的事件。


像御桥这种学区逻辑并不硬,其他支撑因素又比较薄弱的,此时再入场就不太合适了。


投资买房,一定要选有IP的板块,不要束缚于老的地段观念之中,2020年被打脸,之后会持续被打脸。


闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去了,我们认为,上海这种城市买房,不管是买哪里,都不会出错。


但若是想取得相对大盘明显的超额收益,就得跟上这瞬息万变的市场。


顺势而为,与君共勉。


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