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2021年我担心在上海买不到房

2021年我担心在上海买不到房

发布时间:01-11 11:57

对所有人来说,1月的上海楼市无疑有着一个不错的开头。


也许是那些去年蠢蠢欲动想要买房的人,纷纷行动了起来,又或是去年年底楼市的热潮延续到了今年。


总之近期一个又一个新盘项目的上市,让整个市场始终保持在一个新鲜血液源源不断供给的大环境下。


在忙着围观热火朝天的新房市场的同时,我也顺便陪着我的高中同学去看了几套二手房。



01


这周末的上海气温很低,我们辗转来到了徐汇区一个有着十多年楼龄的著名的中产楼盘,一打听,整个盘居然只有一套放出,而我们去看房的时候,发现居然有五六个和我们一样目的的。


而房东大叔面无表情地站在过道上,电梯里上上下下,手里不停地接着电话,隐约可以听到他急促的声音。


“不行,不可能再便宜的,现在这个价已经有人要敲定了!”


“这套要八百多万啊,也不是小数目了,怎么跟买白菜似的这么多人抢?” 同学转过头,悄悄地询问我。


他突然的一问,让我不知如何回答。


“我家那套老房子还没卖掉呢,不知道等拿到钱还能不能赶上这边的房子” 他仿佛没有注意到我的恍惚。


可这时带我们看房的中介小哥打断了他。


“那个,小兄弟,不好意思哦,这套刚刚已经卖掉了。这个小区也暂时没有其他房子了,要不我带你到旁边的小区转转好吗?”


有这么夸张吗...


中介小哥的话,让我不得不重新审视一下近期的上海楼市。



02


不知道你们有没有发现,最近的上海楼市,有些过于膨胀了。


作为地产自媒体,一个很明显的肉身感受就是,最近几乎每天都会有新盘取证认筹或是新盘开盘的信息对外释放。


为此我们也产生了不少焦虑:因为推送次数都不够用了。


但这样密集的新房供应也意味着,无论你是刚需还是改善,今年都会是买房非常好的年份。


就在刚刚过去的周末,上海市区内有四个千万级新盘同时摇号开盘:融创青雲壹号、中粮瑞虹·海景壹号、新弘古北墅以及新湖上海青蓝。


4个项目的认筹率均过100%,超过2000多人摇号,基本全部当日清盘,算下来的总销有100多亿。


除此之外,对于预算有限的刚需购房者,像是临港的电建地产·泷悦蓝湾,昨日开盘的374套房源同样也被一抢而空。


可以说,现阶段买房最大的问题不是专业问题,不是时机问题,也不是投入问题,最大的问题在于人的心态。


虽然近期的市场供应井喷,但似乎仍然满足不了源源不断的购房需求,有不少人手握现金,无房可买,这难免会让人的心态多少有些起伏。


其实调控了这些年,上海的市场基本也已经比较稳定了。


在房住不炒的大前提下,我是不认为上海楼市会在接下来的几年里房价会一下子突飞猛进的。


对于市面上那些鼓吹上海房价今年破20w+的言论,在我看来与跳梁小丑没有区别。


你可以说上海楼市由于供求关系的倾斜,目前存在着一个比较一致的上涨预期,但这样的情形如果长期保持下去,楼市的调控还会远吗?


如今上海楼市受到了越来越多人的关注,这让我不免有些担忧。


毕竟,暴风雨总是容易出现在漩涡的中心。



03


很多人都知道。


去年,土拍溢价的情况回归了上海楼市。


土拍规则改变后,诱人的拿地条件给了更多房企入驻一线城市的机会,也制造了这样一个近三年来难得的拿地窗口期,再加上楼市的整体回暖,从而造就了土拍的狂潮。


眼看着上海的土拍溢价率从0%,到10%+、20%+,再到30%+,不少人开始集体高潮,“上海房价又要起飞”的言论不绝于耳。


但有一说一,这些溢价率中其实存在着被高估的可能。


因为去年4月开始,上海修改土拍规则后,很多的地块取消了自持的限制。


要知道,在过去上海大多数的土拍地块都会有自持的要求,也就是说,如今同样的拿地价格,无需自持的地块能利用的面积更多。


大家可千万别小瞧“自持”的差异,一般地块的自持需求在15%-20%左右,如果不算这部分自持的成本,那么上面这块七宝的土拍真实的溢价率会比现有溢价率下滑20%左右。


当然,从过往的经历来看,溢价率跟房价之间依然存在着千丝万缕的联系。


人人都说楼市冷暖,土地先知。


在我看来,去年上海土拍中最为重要的两个数据,是总成交近3000亿元的金额(比2019年整整高出了近1000亿)、以及规划约900万㎡的总建面(比2019年大幅上涨了65%)


换句话说,房价怎么样尚未知晓,但接下来的上海大概率会因为去年土拍的走强,从而呈现一个供需两旺的局面。



04


那么问题来了,土拍的集中供应、新房供应增多,能缓解当下紧张的供求关系吗?


说实话,有点难。


就拿市中心举例,从数据上来看去年上海市区一向稀缺的宅地拍出了整整11幅,这个数字已经不少,相当于2018年和2019年的总合。


而且多集中在中环以内,区位都较为核心。


2020年市区出让地块


这些土地后期的新产品入市,再加上之前已经多次释放即将入市的新房项目,今年上海市区内预计会有大约18个项目即将入市,入市房源将超6000套。


2021年上海内环内新房项目。


此外,很有意思的是,2021年上海内环内新房的供应全部都在浦西。


因为上海这些年一直致力于旧城改造,杨浦、静安、虹口等区域一直以来都是重点改造区域,当旧改完成,我们就能看到内环核心位置有像仁恒·海上源这种新项目入市。


从数量上来看,明年将会是虹口区的主场,尤其是北外滩及其附近,绝对是十年难遇的供应盛况。


招商外滩玺、弘久·新弘北外滩、恒大地块、海泰北外滩,这些都是知名开发商打造的区域标杆产品,品质上想必都会暗自发力较劲。


按理说,这样的供应量相比往年都是有增无减,但我认为这些市区的品质新房一旦入市,仍然会维持在一个较高的认筹比。


毕竟,在周末刚刚售罄的中粮瑞虹·海景壹号以及融创青雲壹号身上,我们再一次感受到了上海豪宅客群强大的购买力。


不得不说,上海的购买力是超乎想象的。



05


如今的新房市场上,很有意思的是:


摇前滩的人,同时也在摇宝山


摇内环的人,同时也在摇大虹桥


在买房摇号约等于买彩票中奖的前提下,越来越多的人开始闭着眼睛摇号。


只要手里有子弹,但凡听说有楼盘摇号就一定去参加,也不看看到底有没有一二手差价。


可我想说,虽然新房绝大多数的认筹数据是真实的,但有时候这些数据也需要挤挤水份:


这其中有很多人是同时在多个楼盘摇号的、有很多人是为了买房动用了自己能够想到的购房资格的、还有很多还没有完成置换动作就已经开始凑热闹的。


事实上,这个市场上并不是每一个新盘都像表面看上去那么的热闹,我们还是需要擦亮我们的眼睛,去充分感知这个市场。


不要盲目的为了摇号而去摇号。


当然,我们也不得不承认,如今能买到的房子和喜欢的房子,绝大多数是很难画上等号的:


我周围有太多的朋友,


本来想买蟠龙天地最后买了天空之城;


本来想买静安世纪最后买了青云壹号;


本来想买新房最后还是妥协买了二手;


其实对于一个健康的楼市来说,不仅需要市场的供需平衡,同时也需要买家卖家的信心平衡。


上海作为一个一线城市,全国楼市的风向标,我们应该摒弃对楼市短期内会有大涨的预期,更加理性的去看待这个市场。


而此时此刻,2021年房贷计算器小编作为一个还没买房的未婚青年,担心的不是房价上涨,而是2021年我担心在上海买不到房。


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