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北京楼市的房价,为何涨不过上海深圳?

北京楼市的房价,为何涨不过上海深圳?

发布时间:01-11 18:56

2020年,北京楼市迎来了久违的热闹。


在刚过去的一年,北京楼市合计成交新建商品住宅达49189套,创5年来新高;二手住宅累计成交达168839套,也是近4年来最高记录。


不过量的火热并没有带来价的跳涨,二手房价甚至都还没回到2017年的水平,横向来看整体也不敌沪深广。


据国家统计局每月公布的70城房价指数显示,今年以来截至11月,北京一手房上涨基点不到沪深广的一半,相对市场化的二手房上涨基点虽与上海/广州差不多,但远远跑输深圳。


若把时间维度拉长至北京此轮调控伊始(以2017年“317”新政为风向标),纵向、横向看其房价在此轮调控期间的表现,仍是差强人意。


截至2020年11月,北京二手房房价指数仍未回到调控初水平,负增长3.8个基点,同期深圳这大涨42个基点,一增一减之间,北京二手房价跑输深圳近46个基点。


换言之,若在2017年初,有两个人分别在北京、深圳以同样的总价入手了一套房,那么现在二者所拥有这笔资产的价差已拉到数百万乃至上千万。换言之,那个入手北京房产的人已损失了数百万乃至上千万的机会成本。


过去几年的上海二手房房价涨幅虽然也不大,终究是正增长。


一手房方面,北京过去几年的房价涨幅也是低于同期的上海、广州的,虽然比深圳高了近5个基点。


不过这里面情况比较特殊,即自2020年“715”新政以来,深圳有意识地压制了一批备案价较高项目的入市,进而从纸面上摁住了一手房房价指数冲进儿。若把这个干扰因素排除,北京未必能跑赢深圳。


总的而言,过去几年北京房价是没有涨过沪深广的。


为什么会这样呢?


笔者认为这主要是两股力量相互作用交织结果。


一,北京楼市调控严苛,可以说是全国最严,基本把投机性需求挤出了市场。


北京户口:单身只允许拥有一套住宅;已婚家庭可拥有两套住宅;非北京户口:在北京连续缴纳60个月社保或纳税,只允许拥有1套住宅(无论婚否);


至于想像深圳那样,通过操弄落户来获取北京房票,也不太现实,因为一直以来北京的落户限制都是全国最严。


同时,首套房认房又认贷,房认的是北京的房,贷认的却是全国的贷,即只要在外地有过住房贷款,就要按二套房来交首付,比例至少60%。


总的来说,那些不差钱的人,北京房票被卡的死死的;至于那些能获得房票的,基本都是有住房需求的,但购买力有限,而且稍不慎还是6成首付,买房成本大幅提高。



二,与北京楼市近两年独特的产品结构有关,占比越来越大的限竞房不仅拉低了整体楼市的一手房房价,还抑制了二手房房价的表现。


所谓“限竞房”,顾名思义就是“限房价、竞地价”,竞地价这个都能理解,价高者得,限房价是指限项目最高价、限项目均价。基本会比周边便宜10%-20%。


此外还有两限,一是限面积,即建面90平方(套型面积)以下户型比重至少要达70%。面积小,就意味着总价少,首付和房贷也就跟着少,进而降低上车门槛。


可见限竞房的一大使命就是保刚需;



二是限售,即取得房产证5年内不得出售。若算是建设时间和取得房产证时间,持有周期至少8-10年。这一招儿显然是为抑制因限价导致价格倒挂,进而引发以炒房为目的的打新潮准备的。


限竞房是此轮调控以来,北京调控工具的一大创新,也是力推的一大政策。


从土拍即可看出,过去几年,北京推出了大量的限竞房。贝壳研究院数据显示,截至2020年末,北京已经成交的限竞房地块共1634万平方米。


值得一提的是,北京一手房市场整体成交均价,与竞限房成交均价呈高度正相关。


虽然不能说北京一手房房价起不来完全是限竞房造成的,但至少能说明其是一股不可忽视的力量。



这股力量的背后逻辑如下:


其一,随着大量限竞房项目入市,性价比较高的限竞房在一手房市场中的占比也来越高。2020年,限竞房几乎贡献了北京一手房楼市的半壁江山,而在成交量最多的大兴区,限竞房贡献值更是达九成。


市场占比大,就意味着在影响整体均价中的权重值就大。


其二,由于项目扎堆入市,且大多数项目自身条件不够硬,本就相对便宜的限竞房反而陷入了降价漩涡。


一方面投资性需求被压制,一方面大量项目集中性入市,使得竞限房中短期内陷入了供过于求的局面。


在市场不缺选择的情况下,竞限房自身的缺点也被无限放大,如地理位置不佳、周围配套跟不上、开发商利润空间小导致减配使得产品吸引力进一步下降。诸多因素影响下,很多竞限房项目卖的并不好,有得卖了4年还在卖。



此外,为尽快回笼资金、缓解压力,一些开发商对本就低价的竞限房选择打折促销,进一步拉低了价格。


值得一提的是,在买方市场下,没有出现因价格倒挂,限竞房被一扫而空的局面,限竞房房价反而成了周边二手房房价的“锚”,降低了市场对二手房房价的预期。


如某竞限房项目销售曾对《每日经济新闻》记者表示,他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元/平方米。


不过,局面正在发生新的变化,限竞房对北京楼市的搅动正在迎来拐点。


其一,2020年的北京土拍,竞限房的占比已大幅降低。


如2020年北京宅地市场成交宅地48宗,规划建筑面积603万平方米。其中,限价宅地8宗,规划建面95万平方米,不限价住宅用地36宗,规划建面450万平方米,共有产权房用地4宗,规划建面58万平方米。


近3年限价宅地成交面积占比逐年下降,2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%,不限价宅地成交量占比75%。


未来市场将重新回到商品房主导的局面。此外,2020年北京成交楼面价,同比上涨24%,地价对房价预期的带动,也值得关注。



其二,官方对竞限房的标准也在放宽。


一是放宽面积标准,如之前90平米是指套型(建筑)面积,现在变成了“套内面积”(不含公摊),如是主力户型就可以做到110-120平方,进而吸引改善进场;


二是上调限价。如华樾北京二期,限均价71000元/平,比5月才拿地的华樾国际,默默涨了1578元/平;


未来不排除尺度进一步放开,毕竟当开发商无利可图的时候,竞限房品质只会是渣渣级,结果就是适得其反、抑制市场对竞限房的需求热情。这也是竞限房市场当下的一大痛点。



其三,虽从整体看,数据依然属于高位运行中(截至2020年末,已经成交的限竞房地块共1634万平方米,已成交限竞房面积为572万平方米),但已入市竞限房库存正以肉眼可见的速度减少。


数据显示,限竞房累计入市9.1万套,已经网签5.4万套,可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套。


随着供应减少,土地结构的变化(大量非竞限房的推出会进一步稀释竞限房在市场的比重),从2021年起,北京楼市或许将重新由不限价商品房主导,届时房价大概率要加速反弹。



另一方面,2021年距北京“317”新政中非京籍5年社保的要求已过四年,即便楼市调控不放松,也会有大量新增房票涌现,使得需求大军迎来扩充。


在渡过几年的寒潮后,面临供/需两层面新变化的北京楼市,2020年量已启动,2021年或许就是价的启动了。


毕竟对于北上深三个居于内地第一阵营的城市而言,楼市可以有冬眠,但从来没有“不行”一说,而冬眠一旦结束,就是新一轮行情的开始。


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