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2021年北京楼市进入击球区

2021年北京楼市进入击球区

发布时间:01-11 19:06

几天前的跨年夜里,我在看习大大的新年贺词,看完之后,还是会心潮澎湃。


刚过去的庚子年,太特别了。


年初的时候,所有人同时经历了一场疫情妄灾,但各自感受却完全不同。


年中,有人莫名其妙被身边最亲的人,冲进了化粪池;有人不到二十岁,就抑郁到跑进无人区,被野兽啃咬殆尽;也有人从罕见洪水里,抢救出一张麻将桌,逗乐全国网友;


年末,有小男生一夜爆红,却意外被当地国企收编,成为家乡代言人;也有小女生,被卷入一场社区团购的资本大战,怀抱对未来的满腔热血,却客死边疆;


这些年度话题里,诡谲而不愉快的人和事,一起构成了一个不那么值得被留恋的2020。


还好,2021年如期而至。


好评与差评,和大家一起,经历了2020年的楼市,一份年终总结已经出炉(文末可达)。


当然,对2021年北京楼市的展望,也很必要:



01.


「2021,一轮「毫无意义」的涨幅在路上」


我们听到太多预测大涨的声音,之所以大家敢预测,是因为它绝对正确。


正因为绝对正确,所以毫无意义。


2021年涨价的理由很简单:地价涨了。


2020年的北京,卖了48宗宅地,共计1737.55亿元,比起往年1400多亿的均值,总价增加,面积没变。


涨幅,都写在楼面价里了。


2021年,不需要预测,注定会有更多更贵的楼盘,被摆上货架。这就是毫无意义的「新房涨价预测」。


你需要考虑的,是买库存老盘,还是盯住新盘。



02.


「2021,限竞房的消失年,但不是清盘年」


这一条,或许能解答上一条的疑问。


过去三年的限竞房,hand hands, loud louds。


我们见识了很多开盘秒罄的现象级楼盘,也见过很多到处贴广告的滞销盘。我们对一个滞销限竞房的定义,是「开盘半年,去化不到一半」。


对号入座之后,这些项目不多了,而它们在2021年的命运,会面临着消失的风险。


过去三年,限竞房时代,没人记得曾经那个n年前掷地有声的k2十里春风;


2021年,谁还顾及得到那些被滞销的限竞房,和那些开盘未遂的共产房呢?2021,那些退出你我视野的限竞房,大概率不是卖完沽清,而是被遗忘。


到那时候,即使打骨折,你也不一定有兴趣。



03.


「2021,是优质板块的供应大年」


2021的土地供应,很精彩。


海淀,朝阳,通州,这些被市场认证过的区域里,大批供地计划,已经在路上了。


那些暗搓搓囤下不少好地的开发商们,也会在2021年大批出货。


它们的位置分布,大部分在五环线上。


如果目前的新房,不符合你的板块需求,别急,请耐心等待2021,在你看好的板块,大概率会有合适价格的新房出现。


北京那么大,但真正宜居的地方,其实就那么点,圈定目标果断上车。



04.


「被捧上神坛的区域,要在2021慢慢跌落」


没错,说的正是石景山「古城板块」。


冬奥的利好,就要出尽了。而勾兑了太多冬奥红利的新房价格,却还飘在空中。


古城片区,可能是当下北京楼市里泡沫最浓郁的板块。


虽然不戳破的泡沫不算泡沫,但石景山古城的泡沫,有两个隐患。


1,开发商的库存压力下,价格竞争已经开始了。


2,旁边北辛安一万多套的拆迁安置房,已经大兵压境,给的还是「大本」产权。



05.


「楼市里的持有者,值得对2021抱有期待」


楼市从来没有一骑绝尘,也绝不会一蹶不振。


2020年,我们看到了一众一线城市的楼市表演赛,杭州的万人摇,深圳的全民打新,上海的二手跳价。


似乎只有北京的谷底行情,稳如泰山。


按照国际统计局预估,2020年的销售额依然看涨。


过去一年,北京楼市的二手成交也是近年新高。


无疑,楼市作为纯粹的政策市场,北京楼市的觉悟,是最高的。


但不意味着它能跳出周期论,当新房市场的楼面价上涨,裹挟着年末的二手房月成交量突破2万+,这两条现象叠加,在过去的周期里,被多次验证过,是每一轮繁荣的起点。


对于普通人来说,这意味着北京楼市,进入击球区。


前提是病毒不再变异。



06.


「2021年,贷款买房没那么容易了」


几天前,央行给所有银行,针对「房贷占比」画了信贷新红线。


大大小小35家银行的房贷占比,32家在红线边缘徘徊,甚至有8家,直接踩中红线。


接下来的日子,银行必须执行的,就是踩下房贷刹车。


刚过去的一年,各大银行的痛快资助下,全国人民一共买了13万亿元的房子。2021年,银行大概率借得没那么痛快了。


过去我们以为,高昂的首付,是买房路上的最大门坎。


而2021年,比首付更难的可能是:


问银行乞讨到一份房贷。


等到那时候,我们可能会醒悟,那个只需「凑齐首付」就能上车的时代,原来不是楼市的最坏时代。



07.


「2021年,北京楼市依然值得刚需上车」


未来的一年,大概率不会是北京楼市的底部(阶段性底部已经过去),更不会是北京楼市的顶部。


但它一定值得刚需客户,托付一张房票和未来。


这里的医疗和教育,博物馆和展览,就连这里说普通话的氛围,都是全国其他城市无法匹敌的。


天气冷但有暖气;交通堵但通勤成本便宜;气候干燥,但衣服干得快没有梅雨季;还有足够的城市安全感;


2021年,如果可以,还是要加油。


把姓名留在北京。


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