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房地产名列“黑五类”再遭敲打!

房地产名列“黑五类”再遭敲打!

发布时间:01-11 19:09

今天(2021年1月11日),是美国民主党将第二次发起对特朗普弹劾的日子。

 

特朗普的弹劾案尚未展开,中注协(中国注册会计师协会)对房地产等行业的“弹劾”却先来了。


中注协通过官网发布了“关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知”,把房地产等5大行业或者领域列入了“黑五类”(风险较高的行业和业务领域),要求:

 

注册会计师要密切关注内外部环境变化对上市公司经营活动及投融资活动的影响,贯彻落实风险导向审计理念,保持职业怀疑态度,充分识别和评估舞弊和错误导致的重大错报风险。

 

所谓“黑五类”(风险较高的行业和业务领域),具体是指:

 

1、受疫情影响较大的上市公司。


2、文化教育行业上市公司。


3、房地产行业上市公司。


4、可能存在与持续经营相关的重大不确定性的上市公司。


5、业绩异常波动的上市公司。

 

对于房地产行业上市公司,中注协的要求是:


有了中注协要求在先,房地产类上市公司的年报,肯定要受到比较严格的审查。

 

中注协为什么要发布这样一份“通知”,为何把上述5类企业或者领域列入高风险,对房地产行业将带来哪些影响?

 

中注协发通知,提醒自己的会员单位注意上市公司年报审计方面的“坑”,是有特殊原因的。

 

众所周知,2020年是中美博弈空前激烈的一年。在博弈中,中概股成为美国手中的筹码。而部分中概股及其审计机构不争气,被美国抓住了把柄,最典型的是瑞幸咖啡。

 

此外,还有多家中概股被“浑水”等机构做空,做空方一般都公布了相关报告,指责涉及的企业财务造假。

 

“重灾区”在教育培训领域。虽然相关指责还有待进一步证实,但教育培训机构可能普遍存在通过“提前收费、超长期间课时包、赠送课时”等手段虚增业绩的情况。对此,中注协的“通知”有特别提醒。

 

所以,中概股财务造假,部分企业丢脸丢到了国际市场,是中注协发布这个通知的重要原因。

 

对于上市公司财务造假,监管层在2020年采取了一系列行动。比如修订了刑法,大幅提高了财务造假、欺诈上市等行为的责任。


修法之前,上市公司财务造假最高罚款60万元;而修法之后,最高可以判刑15年!

 

另外,随着IPO注册制的全面落地,上市公司退市的力度也在加强。中国证券市场到了清理门户的时候,20多年来积累的大量垃圾企业,需要扫地出门。

 

至于房地产调控,也在2020年取得了重大进展。主要体现在“房地产金融审慎管理制度”逐步建立,央行、银保监会先后公布了房企融资的“三道红线”以及银行房贷的“两道红线”。

 

房企融资的“三道红线”是要求:

 

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;


2、房企的净负债率不得大于100%;


3、房企的“现金短债比”小于1 。

 

根据房企在三道红线方面的“踩线”情况,把企业分为红(踩中三道线)、橙(踩中两道线)、黄(踩中一道线)、绿(全部合格)四档。根据企业的档次,确定其融资可以增长的幅度。

 

也就是说,未来“三道红线”不仅事关房企的再融资,还关系到房地产调控政策的有效性。而落实三道红线的关键,在于怎样准确计算出每家房企的三大指标。

 

正因为2020年发生了这么多事,所以中注协才把5类企业和领域列为重点,提醒会员单位在审计上市公司年报的时候重点关注。

 

针对房地产行业的年报审计,中注协提醒要特别关注“公司资产负债率等再融资指标的状况”,而且特别点出——部分房企为了逃避监管,可能会通过合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等方式,来让自己的财务指标看起来更健康一些,最终逃避监管。

 

比如某企业积压了一大堆商铺或公寓,无法回笼资金降低负债。它可能通过高额、长期返租的方式,把商铺(或公寓)卖出去,改善自己的财务指标;而这种交易,其实带有融资、改善财务指标的性质。这种“售后回租”,属于“重大非常规交易”,它的“商业合理性”就值得推敲。

 

可以想见,有了中注协的通知在,而且点明了房企可能玩哪些“猫腻”来对付“三道红线”,这相当于提前戳穿了一些企业的“财务把戏”,将给房企融资带来“偏紧”的效应。

 

那些财务状况不佳,长期靠财技来“美容”的房企,将面临更大的压力。未来房地产股票的走势将分化。




网友讨论:房地产名列“黑五类”再遭敲打!



网友:邹丹@继教网


老师,您眼中基本面较好的二线城市前五是哪几个?


小编:


杭州成都南京苏州武汉


网友:邹丹@继教网


谢谢老师




网友:圆红桃


 老师涉猎挺广呀,我是CPA,刚看了协会发的文件,其实是中央打击财务造假的一个缩影,并非打击房地产……


小编:


主要是打击财务造假,文章里讲了。房地产是被附带的


网友:圆红桃


是滴,一部分房地产公司经营困难,存在较大的财务造假风险




网友:小小


老师,听说绿地集团财务有问题,好多楼盘停工,会烂尾吗?




网友:六六福


老师、徐州可以看好、但行政级别低、比郑州还是有很大差距吧?


小编:


郑州更好




网友:与狼共舞


 基础物价上涨了,心里总没底,大葱五块钱一斤?




网友:刘柏岐


 老师,深圳现在入场会不会高点?


小编:


西部一些二手盘可能会透支。


网友:刘柏岐


老师在请教一下还可以入手福田老破小吗,学位一般。子弹不多100,谢谢。


小编:


当然可以




网友:好聽


老师:手上有钱买苏州园区房好还是南通的好。


小编:


苏州


网友:好聽


谢谢老师!




网友:喜上梅梢


老师好!买房新郑和中牟哪个更合适些呢?


小编:


都在郑州重点发展方向上,要比较具体盘的位置配套了


网友:喜上梅梢


嗯嗯。感谢!


网友:喜上梅梢


信阳的房子呢?




网友:红伟泺珩


老师!郑州哪个片区有潜力?


小编:


东部和东南




网友:夕阳


 老师  您好,请教一个问题,我在深圳房票用完了,没钱买深圳,可以买周边城市,有没有办法实现深圳上班,周边城市生活的方式啊


小编:


东莞南站和惠州南站附近,都可以的。还有惠州白云新城,中山马鞍岛


网友:夕阳


您是说住在东莞每天做高铁或是开车上班哈??东莞南站现在还能投资吗???南沙会不会是一个好的选择???听说要修地铁去深圳或是深中通道好了之后,开车去深圳也不远!


小编:


除了马鞍岛,都是高铁。南沙未来高铁也比较方便




网友:沙漠浪子


 谢谢老师!请教,万科,保利,新城应该可以放心吧?


小编:


前两个是国企,烂尾风险更低




网友:上投


 暂时还没有那一家为上市公司审计的中介机构被处极刑的,尽管审计报告糟透了,像康得新丶康美药业,增收超百亿都审查不出来?是水平低还是同流合污??


小编:


Arthur Andersen,原国际五大会计师事务所之一,2002年因安然事件倒闭




网友:達舍


 老师,股市搏傻阶段什么时候能过去?


小编:


整体上还不算,只是个别板块出现了博傻。


网友:達舍


老师,科创板能碰吗?


小编:


风险大一些




网友:糖糖


 老师:武汉光谷东的绿地星河绘可以买吗?绿地这两年口碑一般,会不会有什么风险?请赐教,感谢


小编:


片区可以,具体这个项目会不会烂尾说不好




网友:故乡


 好,把房地产等舞弊错误导向行业监管落实到了专业人员头上,政策更细化,更落实责任到专业人员。国家方针政策上下一起合力,让两面人无法遁形。




网友:Nicholas


老师好,广州天河公园附近的“老破小”可以买吗?谢谢!


小编:


多层小区容易旧改,高层很难


网友:Nicholas


好的,谢谢您的回复!




网友:君子兰


老师,今年济南的房价走势会是怎样?我六月底用现金,东部CBD的房子我什么时候挂单,春节前还是节后?盼回复,万分感谢!




网友:A-橘子姐姐


 您好老师,义乌孩子读书学区(前三)加自住;杭州投资二选一,哪个更能跑赢通货膨胀呢?选杭州6成首付,孩子以后都私立。盼复,非常非常感谢


小编:


如果义乌需要自用,可以买。投资杭州好


网友:A-橘子姐姐


义乌重点考虑孩子读书问题,自住其次,所以一直在纠结。


小编:


孩子要用,还是优先考虑




网友:叶子


老师!想卖了环京香河的去广东投资一个!有没有不限购后续有发展的推荐一下!


小编:


中山、惠州和珠海临深片区,都有中长线价值。中山是马鞍岛,珠海是唐家、北围,惠州是白云新城和南站新城




网友:风轻云淡


 请问老师,宁波楼市已经牛了将近5年了,现在限价倒挂的新房几乎摇不到,投资是否现在不太和合适了?等待冷静一波,再慢慢挑选?


小编:


可以




网友:春风拂面


 老师辛苦啦,讲一下郑州和港区的楼市呗




网友:香港大善事郑平


 十五年刑期!己是很沉重!一,市场经济有靠于一系列的法律及中介,二,香港这一套,绝对有缺点!三,但绝对值得经济特区,全套拿过去,直接用!如珠海经济特区!比你己给出的全部招商引资的优恵!更吸引!




网友:志~zhi~知


 老师,珠海有惠州临深,哪个更有价值


小编:


临深主要有扩容可能,变成深圳一部分




网友:水木


 老师,看不看好破旧的东门一带,破旧的罗湖,没落的深小


小编:


罗湖会补涨,旧改在全面推进。




网友:一+一


 老师好!三亚和珠海,哪一个更有价值?谢谢!


小编:


各有优势,一个级别




网友:柳柳


 老师,超高层住宅可以买吗?几十年后会不会有麻烦


小编:


会有麻烦,20年左右的时候换掉。




网友:榕树下


 卖了燕郊买惠州可以吗?


小编:


燕郊其实也在底部




网友:武哥


老师您好,大连开发区的房子可以投资吗?


小编:


大连人口增量少,新区要略慎重




网友:悠然


 老师,针对郑州最新限地价政策您作何评论?




网友:鱼慕雯


老师,徐州房产中长期看好吗?


小编:


可以看好




网友:证券公司一罗德裕


老师:厦门房子年前下手还是年后下手?


小编:


资金不紧张,可以早点买




网友:国峻华~长安宫


 你好,老师,珠海的唐家北围跟马鞍岛哪里更适合投资?


小编:


马鞍岛会先涨,因为深中通道先通车




网友:好好学习

11

 老师好!惠州南站边的房子和广州增城13号地铁旁的,哪个更有潜力?谢谢




网友:All is well


 老师,西安投资选沣东新房还是东三环内灞桥区二手房好点?


小编:


西安南面和西面首选,沣东新城是西面不错的


网友:All is well


谢谢老师的回复




网友:茳


 请问珠海唐家湾北围,未来与深圳前海相连接,房价相差几倍,南沙距离深圳也很近,属于广州,还有各种名校,核心地段灵山岛的价格将近4万了,投资选择哪个更好?谢谢


小编:


都有价值,深珠通道什么时候动工不确定。




网友:光辉


 老师的文章又快又好,每篇必读。


请问刘老师,回报率4%左右的北京像素一手商住是不是应该顺应趋势卖了买基金?


小编:


如果配套非常好未必要卖,北京的商办物业目前处于低估状态。


网友:光辉


谢谢老师,放心持有啦!




网友:小小


 坐标徐州,房价已经连续上涨五六年了,实在看不懂




网友:付贵明 James


 老师,惠州大亚湾中长期看好吗


网友:付贵明 James


二手1万,新房1.5 1.6 1.7万,大亚看好吗


小编:


800米内未来有轨道交通的可以。




网友:曲范军


 老师:天津和平区1⃣️片或者2⃣️片的普通小学公产房值得投资吗?初中是摇号


小编:


有价值,但还是建议尽量买商品房




网友:风中的羽翼


老师,深圳的二手房哪个位置可以考虑,谢谢


小编:


除了盐田大鹏基本上都可以,南山、宝中和光明部分盘有点透支,价格虚高


网友:风中的羽翼


谢谢,西丽那边也是虚高了吧


小编:


西丽有补涨空间




网友:王小美


老师!要想问一下雄安周边的哪里可以投资买房?有价值吗?




网友:李劲松


 内部的人都知道,深圳市房地产赚钱太容易了,卖房创业是阿三哥干滴活@




网友:萍萍


 买期房选好房企很关键啊,小百姓维权难啊




网友:三


 老师,中海地产能放心吗?


小编:


国企,风险不算大




网友:生生


 青岛还能投资吗?


小编:


可以




网友:豆丁爸


 把房地产业掐死,其他行业也不一定必然繁荣啊




网友:老胖子


 老师,在不吵和五到红线缠身的情况下,地产股是不是最多最多只有脉冲的机会了?谢谢您。




网友:琳太


 大浪淘沙




网友:胖胖的小排骨


 老师,南京三阶梯的学区房值得入手嘛?单价4万以上




网友:十年砍柴


 老师,近期市场资金分歧很大,应该面临调整压力了吧,但是监管层越限制基金应该越疯狂才对




网友:向前看 莫回头


 老师,今天港股银行地产龙头股大涨,A股报团股部分松动,是否意味着您说的地产估值修复行情有可能来临?




网友:小關大志

8

 请问刘导,东莞天玥工厂投资空间大吗?




网友:郑煜儒


 您好,三亚住宅有潜力吗




网友:清香


 老师,青岛西海岸新区(原胶南)值得投资吗?长期看有待开发的土地很多,人囗流入较少,规划中的古镇口大学城不知将来会怎样


小编:


除非是配套非常好,地铁旁边有站,学位中等便宜,商业方便




网友:飘然西东


 这是弹劾开发商,不是弹劾房地产好么?搞死开发商,没人建房子,房价才能飞翔




网友:F


老师,请问厦门的市场还会被调控?!



小编:


有价值


网友:F


至不至于被管控敲打?最近甚嚣尘上




网友:LZY


 老师,跟有房票没资金的人合伙买北上深的住宅有哪些风险呢?




网友:毛慧萍


 请问老师,这两年杭州房价涨得厉害,北京基本没涨,是否未来北京房产增值空间不大了?未来房产投资在北京或杭州,您更看好哪个,谢谢


小编:


目前当然选北京,北京空间更大


网友:毛慧萍


非常感谢老师回复。那么未来投资呢,北京和杭州哪个收益更高,谢谢


小编:


也是北京。杭州大卖了几年土地,未来需要消化;阿里受挫




网友:随心所欲


 开发商空手套白狼的时代结束,应该利好二手房




网友:空心乐乐


 老师,房产基金要不要抛了?




网友:阳光明媚


 同问,雄安,或通州附近可投资的房产有哪些?


小编:


通州及其周边北三县可以




网友:博大头


老师,大连市内四区的房子21年会涨吗,想近期卖掉在别处买。




网友:李鹏飞


 老师,我在环雄安的文安县,请问您对环雄安楼市怎么看?


小编:


也有价值,但雄安人口规模不大




网友:徐丫丫


老师,山东的房子还有投资价值吗?比如济南,青岛周边都在跌,这两个城市哪个更好一些?谢谢!


小编:


有价值。济南空间略大




网友:牵只蜗牛去散步


老师您好,南京江北新区和珠海唐家湾,投资哪块更好?多谢!


小编:


南京更确定,快一些




网友:在路上


 请教,指数基金适合现在持有吗?




网友:翟勇


 老师可否谈谈中国刚出台的反长臂管辖政策?




网友:房产那些事儿


 本来以为小目标是胆子最大的,没想到卖过水又卖车的胆子更大




网友:林建辉


 老师您好!别墅买北京朝阳孙河好(限竟房)还是通州北面(商品房)好?谢谢您。




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