房贷计算器 > 房贷常识 > 2021年二线城市房价预测(上)
2021年二线城市房价预测(上)

2021年二线城市房价预测(上)

发布时间:01-12 00:19

二线城市的市场预测比一线城市难度大,是因为一线城市就四个,而且房价上涨传导起来非常快。


而二线城市太多了,城市分化又很明显,有强二线,弱二线,传导周期有先后,不能一概而论,而且我也不能闭眼说瞎话,需要一个个去查数据查政策变化,才能判断出市场走向,确实很麻烦。


去年我写二线城市2020市场预判,写的比较简单,回头看当时的预测,倒是没什么错误。


今年准备写详细点,打算分上下2篇写,对大家比较关心的有代表性的城市做简单的点评。


先从东部长三角说起吧,长三角经济强劲,藏富于民,整体都非常看好。


因为平常我也会跟开发商去交流,他们都反馈购房者太有钱了,购买力真的强劲。


浙江有些县级市豪宅两三万都不愁卖,比中西部省会一万多的房子好卖的多,所以更别说二线城市了。



1、杭州


关于杭州市场,不得不服,也没有理由看空。


几乎所有开发商都对杭州市场趋之若鹜,因为政府严格限价,房企在杭州其实不怎么赚钱,但房子卖的太好太快了,很容易做大销售额,所以薄利多销,杭州是各大开发商必须占领的市场。


从这几方面看杭州2021,依然看好:


1、杭州持续引进人才,2020年常住人口增量估计有三四十万,比2019年的55万少,但依然算高位,所以市场需求仍然会很旺盛。


下面这个图,很搞笑的说明了过去三年杭州摇号人群的变化。


A类人才可以直接参与选房,不用摇号,不过A类要诺贝尔,院士级别,没几个。


E类人才就满大街了,可以优先申请摇号,据说去申请E类的也都是为了打新炒房。



2、杭州限价严格,一二手房价格倒挂严重,依然是投资的热土,据我所知,深圳7月调控升级后,深圳的各种管家公司,投资大师早就转战杭州了,因为需求太旺盛了。


3、杭州2020土地供给有所下滑,而溢价率和楼面价却都上涨了。


本来新房就供不应求,供给还减少,除非倒挂套利空间减少,否则依然会是一房难求。


4、政策面上,杭州亚运会还没有开,地方需要房地产,所以也不希望楼市熄火。


就算是调控升级也不会动真格,过去几年杭州楼市如此火爆,但调控风格你们也知道了,反正统计数据也涨多少。



2、南京


南京以前很低调,在全国的存在感也明显不如杭州,但2020年南京的GDP增速预计达到4.5%,是万亿级城市里增速很高的,会挤掉天津挺进前十。


而且以后省会的首位度还会继续提高,所以南京比苏州的前景更值得看好。


南京现在最火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域,二手房市场分化明显,品质好的次新房、学区房涨幅喜人,郊区刚需盘还在跌,市场仍处于前期分化阶段,未到普涨阶段。


新房火爆的区域也都是因为倒挂明显,江北核心区新房限价3万出头,至少倒挂一万以上,不抢才怪。


2021年这种倒挂盘疯抢现象还是继续出现。


南京3万以上的改善盘明显比2万左右的刚需盘卖的好,除了高端改善盘倒挂明显,还有一个很重要的原因是南京的人口吸附力偏弱,所以本地改善需求旺盛,而外来人口跟不上,导致刚需偏弱。


拿杭州和南京这几年的常住人口流入对比,反差就很明显,南京每年人口流入只有几万人。


江苏无锡零门槛抢人,苏州都在降低门槛抢人,未来南京如果还不抢人的话,后续刚需购买力真的堪忧。


但好在苏州的人口吸附力也不强,还不如南京。


南京高校很多,教育和医疗又好,每年人才其实是足够的,只要想办法能把人才留下来,不被上海和杭州抢走就行,关键在于产业和薪酬要足够吸引人。


有人问我,南京郊区的房子到最后能不能也跟着涨一点?


我肯定的告诉你,能,但是这个过程非常漫长,而且涨幅也非常慢。


好不容易大牛市来了翻倍了,等熊市来了郊区又先跌回去了。


现实就这么残酷,这是供需决定的。



3、苏州


苏州行情跟南京很像,冷热不均,分化明显是常态。


园区、奥体、狮山因倒挂明显,依然受追捧,而郊区新盘没有价格优势,本身供给量又大,2020年还经常需要打折促销。


目前苏州新房库存是7万套,10个月的去化周期,并不算多。


开发商还是很看好苏州,2020年苏州卖地1922亿,位列全国第五名,可建面积超过2000万平米。


各个区地价都在涨,大都是百分之十几的溢价率,所以哪怕是限价,2021年的房价也会要高一点。


大家都去抢新房,苏州二手房的挂牌量链家外网显示已有9.75万套,二手房价格过去一年也在下降,从2020年2月的2.78万/平米降到11月的2.43万/平,均价下跌12.5%。


二手房分化也很明显,老城区那些没有学区的老破旧跌的多,园区带学位的还是很抗跌。


发现没有,我说过这么多城市,全都是学区房抗跌,升值快,这是共识了,学区房简直是股票中的茅台,闭着眼买就对了。


那接下来,2021年上海的牛市行情会传导到苏州吗?


我觉得要看他们的价差是不是足够大了,只有上海涨到一定程度,买不起上海的人才会来苏州买。


或者说上海调控升级了,投资资金会转移到苏州来,这是可能的。


否则的话,苏州还是跟2020年一样,冷热不均,行情继续分化,因为人才放松的效果在2020年已经释放了,要么就是继续放松人才门槛。


大家还记得2019年吗?苏州楼市很火爆的一年,当时上海还在跌呢?


上海吃白菜的时候,苏州早就吃肉了,害得买不起苏州房子的人去上海买房,这简直就是个笑话嘛。


苏州杭州差上海几个档次,这是事实。


园区湖景豪宅五六万一平,上海一线江景就值20万一平。



4、青岛


山东的小伙伴们对青岛和济南问的最多,这两个城市最先跌的最狠。


有的人都想不明白,为什么比山东三四线城市还不如。


郊区普遍都跌了百分之二三十,有的还不止,但市区还是相对比较抗跌的,特别是学区房,次新房,我看跌的也不多,百分之十几吧,只有老破旧不抗跌。


其实不用担心,我始终认为山东其他三四线城市只会比青岛和济南跌的多不会少,只是时间先后的问题而已。


除非是你那个小城市供给量真的很少那另当别论,否则难逃降价厄运。


要知道大哥二哥都降价了,小弟们能不降吗?资金傻啊?1万出头不去买青岛,买山东的三四线城市?


不同等级的城市,价格阶梯是一定存在的。


观察青岛楼市的未来,首先我们可以从土地上看。


看下图就知道,青岛过去连续三年的土地供给量,相比2015-2017年明显要高一个台阶。


2020年土地成交2649万平米,而去年新房成交面积是多少呢?1658万平米,基本上多出1000万平米。


我们再看区域分化同样很明显,即墨、原胶南的土地成交量远远要高于其他区域,这两个区加起来就占了将近一半的供给了。


另外,胶州和城阳也非常多。


而市中心区的土地供给量还是非常少的,所以房价也相对抗跌。


而且土地基本上没有什么溢价率,97%都是底价成交,这就代表开发商对未来市场都没有上涨的预期。


其次,整体的库存量还很大,达到3409万平米,去化周期25个月,过去三年都是供过于求。


这么大的库存量,青岛现在非常想放松调控。城阳区去年放松了调控,但后来受到舆论压力又收紧了。


现在一二线城市放松的空间都非常有限,限购上只能变相放松。


比如在人才引进方面,或者说落户上直接不设门槛,就看地方有没有这个魄力。


当然这个也要看放松后,引入的人才多不多,有的效果很好,比如西安,那对楼市就是锦上添花。


有的根本没什么效果,比如太原。


对青岛来说,2021年,如果政策不变,成交量行情也会比2020年要好些是肯定的,说白了就是房子会好卖些。


因为市场跌了三年,需求本身有回升周期,只是说市场还处于较大的去库存阶段,而且土地存量又多,估计价格上不会有什么反弹,中心区好的学区房有可能涨点。


如果政策放松,到时候看具体政策再说。


像即墨区、原胶南市、城阳、胶州这种供给量大的地方,估计二手房降价压力还是蛮大的。


所以青岛买房还是要买新房供给量少的地方,抗跌,相对保值。


其实这话我在2018年去青岛调研的时候也说过,也明确提示过风险了!现在回头看当时的调研文章,感觉我的预见还是相对准确,有前瞻性的。大家可以自行回顾下我当时的总结, 樱桃自认所有发出去的文章是经得起时间检验的。


后台还有一些傻子老说我唱多,我看多看空都是基于城市,甚至城市内部的板块,这种无脑留言我都是直接拉黑。


当然,我预判归预判,大家自行决策,买了赚了你能在公众号留言告诉我就行,我也替你高兴。有个粉丝没听我的,18年看了文章还买房,现在也很后悔。



5、济南


济南的区域分化也很明显。


CBD基本上都是尾盘了,价格相对保持稳定;以新东站片区为代表的城郊区域,楼盘太多,开发商只能以价换量打价格战。


济南2020年的商品房成交数据,不同机构统计相差几万套,我不知道谁的准。


有的说是15.3万套,有的说是19.77万套,但住宅销售大概是只有8.85万套,面积1112.11万平方米、同比增长10.31%,均价为12889.56元/平、同比下降1.41%。


市场以新房成交为主,二手房交易只有6.04万套,所以行情看新房就行了。


而济南的房价也连续跌了有两三年,尤其是郊区,跌幅不小。


在全国济南的跌幅是仅次于廊坊和青岛的,跟青岛真是难兄难弟。


截至2020年末,济南市新建商品住宅可售套数为8.05万套,可售面积约为1096.14万㎡,套数去化周期为10.6个月,面积去化周期为11.4个月。


看2021年房价走势看什么呢,看土地和政策。


对比2011年以来济南土地供求情况可以看出,从2016年以来济南土地供应呈现逐年下降趋势,今年的土地供求在近10年处于较低位。


土地供给少,未来对房地产市场来说,意味着新增的供给量也没那么多,自然有利于去库存。


2020年,济南共出让101宗土地,总共建面才845万平米,商业就占了一半,住宅只有一半,其中历城区占了一半。


如果按照上面的2020年成交数据和可售面积来看,这点土地面积我觉得市场很快就会回暖。


土地供给一半来自历城区,其他中心城区的供给量很少,所以市场最先回暖的就是核心区。


为什么呢,刚刚是从供给端减少土地说了,另一方面还有需求端,济南也在发力,政府等于是在变相的救市。


有个南京的粉丝跟我说,济南引入人才,夫妻都是研究生,以前只给一方10万,但现在可以双方都给了,有20万补贴,他准备回济南买房了,200万的房子,给20万补贴吸引力还是挺大的。


另外听人说山东还放开了一个口子,可以落户济南买房,买了房子还可以把户口迁回老家。


我估计在人才引进上,济南还会进一步放松,可以稳定购房者的信心和加强预期引导。


所以从供需两端看,现在济南应该是在底部区间探底了,我觉得入市买完全没问题,而且2021年回暖上升的概率还比较大。


很有可能比青岛还要率先反弹,具体问我几月能反弹我就预测不到了,但现在买进去应该就算是抄到底了。



6、合肥


合肥在悄悄放松调控后,2020年真的是不声不响的涨了一年,新房均价离2万仅一步之遥。


1-11月备案套数是11.9万套,全年估计在13.5万套左右。


二手房成交也不差,全年估计在8万套左右。


特别是年底的2个月,据说火的一塌糊涂,很多学区房动不动就上涨百分之二三十。


不过合肥也是冷热不均,火的片区,政务区、滨湖新区这些西、南地方大家都抢,房东老是加价卖,合肥新站、瑶海等东、北城区,单价1万左右的二手房源挂牌一两年据说还无人问津。


滨湖新区新房要求高首付,甚至全款买,大家照样趋之若鹜。


发现没有,我今天说的这几个城市都一个毛病,核心地段,视如宝物,边缘区域,弃之如敝履。


合肥后面会不会恒者恒强,弱者恒弱呢?


对合肥来说,强者肯定还是更强,但弱者的热度也可能会起来。


截至11月末,全市结转可售商品住宅面积为801.47 万平方米,现在整个合肥的库存去化周期只有7个多月了,而滨湖区商品住宅存量不到3个月,与经开区并列全市“最短”。


但注意,合肥2020年土地出让大大减少了,总共商住卖了7292亩地,545亿,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩。


这对2021年的新房供给会是个很大的影响。2021年这几个供给量少的片区新房估计会抢翻天。


据说限购收紧了,社保不能补了吧,即便是现在这样,2021年如果调控不升级,我担心很可能还会涨,因为供给量大大缩减了。


合肥这个城市非常有潜力,因为新兴产业很强劲,我很看好他的前途,这是房价得以升值的最根本动力,否则没有购买力一切都是白搭。


不过合肥不像长沙那样要把地产一棒子打死,他们还是会做点小动作,市场冷了就偷偷放松一下,涨一波,热了再收紧一点。


所以呢,这个城市的节奏,你们应该也能很好把握。


好了,今天字数太多了,暂时说这6个城市吧,下一篇文章我再说厦门、福州、成都、重庆、武汉、郑州、西安。




网友讨论:2021年二线城市房价预测(上)



网友:皇后


经常看到有人留言说自己买房省钱了,可以留个言,和大家聊聊,跟着你学习一点经验,同时,也跟着你开森一下。




网友:Youpj


 新一线榜首是重庆


小编:


成都人民不同意




网友:Knight


 成都在哪里?不是北上广深成了么


小编:


说了,下一篇写啊




网友:天府五街摇号氛围组骨干


 居然把新一线榜首排到了后面


小编:


哈哈,我错了




网友:船长


 成都这一波价格已经起来了 金融城现在都4.5万以上才能成交




网友:Ant


 你就说成都是看空还是看涨吧?


小编:


看涨




网友:小二


 主要成都要放在一线城市里面写。


小编:


杭州不答应。。。


网友:小二


成都不服




网友:庆庆


老师是我最喜欢看的地产文章,有理有据,预判准确,给你点赞


小编:


谢谢,喜欢记得帮我多转发给别人看哦




网友:不晓得


 @天府五街摇号氛围组骨干  你的昵称要笑死我


小编:


这是在用生命来摇号!佩服~




网友:庄国祥


老师,有福建的福州和厦门吗?


小编:





网友:娜娜


 蹲一个长沙,三环外已经是8000.9000。好一点位置的新房精装1.5-1.7w,毛胚1.1-1.3w。限价房一般不卖毛胚




网友:失落的宇航员


 居然没有西安


小编:


下篇写




网友:生活


老师,2021年3、4线城市房价会怎么走,大方向是涨还是跌,想买房了,什么时候出手合适,跪求回复


小编:


写完二线会写三四线的




网友:多多


 徐州会算是几线


小编:


三线




网友:T r o y、


 今天上车上海了,花完了现金用足了贷款,下半年应该还能笑的出来吧


小编:


没问题




网友:让盛夏去贪玩


 可以聊聊嘉兴吗


小编:





网友:Sylvia要早睡早起


 天津不算二线了吗,下一期也没有吗…好惨…


小编:


天津我不久前专门写过啦




网友:雪泥鴻爪


 应该是16年开始关注老师的文章,一直到现在的大房子,还是喜欢老师的楼市文章。


虽然现在已经买了房,对楼市不怎么关注了,但杭州的楼市确实景气,身边朋友为了学区房,购入二套,不得不佩服。新房也是各种摇号,红盘更甚。


今年房子交付,终于有一套属于自己的小屋,在大城市里也就立足之地了!回收这些年的成果,就是这套房以及家里的小宝宝了。


小编:


感谢你的关注和陪伴,祝你幸福哦




网友:美朵


 你最看好哪个二线城市房价的涨幅?


小编:


很多城市都很分化的,核心地段涨,郊区不涨。这里面合肥算是我比较看好的一个。




网友:Snow


 大连 天津 二线城市都不算了吗


小编:


天津我不久前才做了调研专门写过啊




网友:DSers


 杭州永远涨,底气也足,因为浙江有钱人真的太多了




网友:慢慢


老师,没抄到合肥的底,现在好点的区域没有2万以内的房子,现在追合肥还是买筑底的郑州济南这样的?


小编:


长期看还不如买合肥




网友:胡熊猫


老师,能分析一下常州的情况吗?投资的话什么房型比较划算?别墅还有上涨的空间吗


小编:


投资不买别墅




网友:Dionysus


 长沙不配嘛?


小编:


长沙感觉没啥好写的了,闭着眼睛买就行




网友:蓝色眼镜


 我大南昌应该算八线,简称八仙


小编:


哈哈哈你们南昌真的太低调没存在感了




网友:传递快乐的人


老师,超级喜欢你,你来过新疆吗,欢迎到新疆玩,问一下乌鲁木齐的房价涨不涨


小编:


没去过呢,好想去新疆玩啊




网友:鱼


 郑州不配拥有姓名嚒


小编:


会写的




网友:小鸟 


 青岛也放开户口限制了,买房就落户。


小编:


都在救市了




网友:利物浦是冠军!!!


老师对济南的调研简直精确,确实在济南落户就能买房,交房后还可以把户口迁回老家。元旦前从济南槐荫区1万3买的精装房,今年七一交房,跌了几年,不知道现在是否是最佳时机。


小编:


大胆买没问题的




网友:冲哥


你好!坐标福州,很感谢你上次专门写福州楼市,我最近在犹豫要不要年底先在市区买个六七十平米的新房先上车,总预算200万,要么在市中心买小户型,要么去郊区可以买到三房,福州市政府开始救市了,感觉明年疫情结束福州楼市也很可能会启动一波,你能否给个建议呢?非常感谢


小编:


嗯救市了应该可以买了




网友:小楠


 武汉呢


小编:


下一期




网友:LOGAN


 会写昆明吗


小编:


昆明我几个月前写过调研报告




网友:Mr.o_o


 打赌杭州亚运会后要gg,本来就不适合做成大都市的城市强行上升成为大都市,路子走歪了,可惜了,为杭州惋惜


房贷计算器标签

杭州房贷利率计算器关于学区房的10大谬论2020房贷基准利率中国楼市的怪现象为什么要用房贷计算器下载房产中介的4大目标南京江北新区房子值得买吗富力地产吹过的牛逼一个都没有实现北京楼市的房价,为何涨不过上海深圳“等额本息”还了7年多,117万本金竟一分没还上海买学区房攻略房贷利息计算器20212020年的国内生产总值翻倍了二手房东什么是公积金贷款计算公式还贷计算器最新2013深圳调控房价,上海、广州也会调控吗贷款计算器利息计算器买房按揭计算器什么是贷款计算器最新2014住建部赴上海、深圳等地调研督导房地产市场创业不如投资买房个人转让房产要交哪些税首套房贷款利息什么是房贷计算器2019在线为什么要用房贷还款计算器什么是住房贷款利率计算器为什么要用建行房贷计算器公积金贷款计算器最新2012在澳洲买房如何还贷款详解银行房地产贷款的“十条红线”买房分期付款计算器有什么作用契税计算器什么是房屋贷款明细计算器提前还贷计算器最新2013为什么要用楼利息计算器住房按揭贷款计算器有什么作用房屋产权什么样的房子容易贬值义乌买房女孩子不适合买公寓,最好别买提前还款计算器有什么作用为什么成都新区房价赶超老城工行房贷计算器用北京一套房的首付,能在东京买下一栋楼为什么要用房屋贷款明细计算器2016房贷计算器郑州房价正在逐渐上升央行的“限贷令”使48万亿房贷面临“高压线”什么是房贷计算器下载
cache
Processed in 0.010515 Second.