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杭州未来科技城的天花板到底在哪里?

杭州未来科技城的天花板到底在哪里?

发布时间:01-12 07:53

近期,一份杭州未来科技城《2021年出让计划》流出,被各种转发。


在这份计划表中,华润、富士康、字节跳动、钉钉,多个大IP都赫然在目。

 

一直有华润拿下的绿汀路TOD的传闻,也在上面得到佐证。绿汀路TOD,体量约100万方,规划了住宅、商业、写字楼和酒店。不少人猜测,这里就是会有杭州第三座万象城。

 

虽然尚未官宣,这份计划表的出现,依然让未来科技城又火了一把。

 


01

 

其实,从2014年以来,我几次去杭州未来科技城的感觉非常直观,见证了它一步步的变化。

 

2014年,第一次去未来科技城,从翠苑出发,公交车晃晃悠悠近个把小时才能到达。

 

当初的未来科技城,规划、配套还都停留在纸上,不仅远,还很凄凉。

 

板块内阿里巴巴和杭州师范大学仓前校区,两个地方还稍微有点人气,其他地方,不是空地就是回迁房。

 

一天下来,连个沙县都找不到,饿着肚子回到“城里”才能吃了一顿饭。

 

所以,即使当初富力西溪悦居、大华西溪风情洋房价格也才1.6W/㎡左右。但是,看着这个一片荒凉的板块,是真的爱不起来。

 

第2次到未来科技城,是在2019年年中。彼时,地铁刚刚通车。

 

那时候的未来科技城,已经初具规模。企业扎堆、写字楼林立、写字楼下面的热闹的沿街商铺也终于不用让人担心吃饭问题。

 

除了这里大型的商场等生活配套缺失,“远”依旧是最直观的感受。

 

当时,即使地铁已经通车,从武林广场过去,还需要50分钟左右。不过,未来科技城3W/㎡的价格,开始成为板块内的香饽饽。

 

如今,新房限价涨至3.61W/㎡,二手房房价已经突破了6W/㎡,而且一房难求,直接上高涨的房价却让很多人酸了。

然而,未来科技城还是那个绕城外的“遥远之地”,看似地铁通车就完事儿了,但它的能量还是在持续爆发,因为有大量的产业、高能规划和高规格的云城,这些都是房价上涨背后的支撑因素的。

 


02

 

未来科技城给人的惊喜太多了,当初以为未来科技城的产业大靠山,只有一个阿里巴巴。


如今,才发现,阿里巴巴只是未来科技城在产业上引进的第一步。


凭借着未来科技城的产业吸附力,越来越多的企业聚集在阿里巴巴周边,形成了巨大的产业联动。

 

有数据统计,去年,未来科技城核心区49.5平方公里落户2.5万家企业,这意味着,未来科技城每平方公里范围内,就有500多个企业汇集。


而崇拜、学校阿里的企业在这里孵化出一大堆的独角兽,让未来科技城成为了杭州独角兽、准独角兽最多的板块。


接下来,未来科技城的产业吸附力越来越强,VIVO、OPPO、中国移动、中国电信等一系列大咖企业的总部大楼,也在这里落址。


以阿里这座超级企业为灯塔,未来科技城完成了产业版图上的高浓度聚集。

 

在产业的推动下,未来科技城开始走向了逆袭。在2018年,余杭区的GDP首次超越萧山区,成为浙江省第一经济大区。这其中,未来科技城单独的GDP就高达1459.9亿。

 

以人均GDP来对比,当时的未来科技城人均GDP就已高达60万,而滨江区却当时仅有36万出头。

 

而这种差距,还在不断的扩大。

 

 

03

 

产业力量的推动,带来不仅是板块的逆袭,还为板块发展带来了制胜要素“人口”。

 

在2019年,杭州前八个月杭州新增常住人口约29万,当中11%的精英人才流入了未来科技城;截至2019年年末,未来科技城常住人口已超40万人。可见未来科技城的人口吸附力有多大。

 

当人来了以后,未来科技城的各项民生配套也就加速而来。

 

亲橙里、EFC欧美广场、万达广场、北大资源·博雅城、已经在年底刚开业的华夏之心美瑭街区为板块解决了商业配套缺乏问题。

 

多个新建学校+名校托管的模式,为板块居民解决了教育问题。

 

刚刚投入使用的浙大医学研究中心、浙一余杭院区一期,让板块的医疗配套得到了质的提升。

 

而未来科技城最厉害的地方在于,它能让规划跟着板块跑。

 

地铁16号线、5号线,以及在建的机场快线、地铁3号线,在解决出行问题的同时,为未来科技城的板块发展注入了更多的新动力。

 

而接下来,还有涵盖着会议中心、体育场、科技馆、艺术馆的未来科技城公共中心、承担板块封面的商业地标的绿汀路TOD、城站一体的杭州西站等等一系列的高能规划,将为激增的人口带来更多、更宜居的配套,也激发着“宇宙中心”未来科技城变得更强。

 


04

 

为了承载更多的企业入驻、解决人口的居住、配套问题,板块进行了不断的扩容。

 

先是把五常湿地和和睦湿地揽入怀中,然后将南湖纳入了版图之中。

 

历经两次扩容后的未来科技城,不但管辖面积大幅提升,更是带动了整个大城西的发展。

 

新开拓出之江实验室、人工智能小镇、达摩院、菜鸟网络总部等全新科研和产业平台,夯实杭州在数字经济时代的领头羊地位。

 

然而这还远远不够,杭州的第三次扩容从云城的横空出世开始。


“轨道上的城市”“摩天建筑群”“产城融合2.0”“高端人才岛”“中国市郊新城的样本”,这些是云城从出道就带着的高能标签。

 

云城先是扔出了杭州西站这个高能规划。作为城站一体的超级枢纽,杭州西站整合了高铁、地铁、公交、自驾等多种交通聚合,办公、酒店、商业、会展等城市功能也有效的插入其中,足以改变整个城市格局。


紧接着杭州西站配套工程西动车所正式开工,毗邻机场快线苕溪站,定位成国内首个双铁联动、轨道交通快线引领的超级TOD集群,并引进未来社区概念,打造具有示范引领作用的未来社区样板。


除此之外,云谷还有云谷、西湖大学,每个配套单独拎出来就能屠版,但他们居然放在同一个板块里,你说可不可怕。


而且,这里还有最高高度约399米摩天建筑群、超级大学、国家级实验室、未来社区、还有N条快速路、主干道、轨道交通。

 

云城的到来,也意味着,将来的未来科技城还有止不住的向上生长空间。

 

未来科技城距离主城区远?NO!

 

未来科技城的距离已经不能用与市中心的距离来衡量,它已经成为一个杭州的新中心,而且这个中心在带动自我的同时,还能不断的辐射、带动周边区域。


杭州多中心发展的趋势已成定局,而未来科技城就是很好的例子。



05

 

强劲的板块预期,一二手房倒挂带来的以及投资需求,不断新增的人口带来的住房需求,这些都加剧着未来科技城长期存在供给失衡矛盾。

 

这直接导致了板块内二手房价格一步步的突破新高,而新房也越来越难买。

 

中签率0.59%的耦园,6万人摇的西溪公馆、还有中签率个位数的地铁上盖的天空之城,都是未来科技城新房市场的缩影。

 

更难的是,目前板块内的楼盘基本上都打上了“官方红盘”的标签,除了人才、无房户,其他人只能望房兴叹了。

 

然而,即使是受尽优待的人才和无房户,想要在未来科技城买到房子也不容易。毕竟,僧多粥少。

 

目前,板块内新盘寥寥无几,近期有节点可以期待一下的也仅剩下地铁万科·未来天空之城和中梁·沐宸院。


未来天空之城为地铁上盖,项目一、二期住宅已经全部推出,仅剩下三期房源尚未推出。

 

近期即将加推的是三期的部分高层、小高层房源,户型面积为93、117、135、144、168㎡,这也是项目最后一批小户型加推。

 

天空之城作为杭州的首批“官方红盘”,虽然只有人才和无房户参与,但中签率依旧居高不下,上次加推,天空之城的中签率仅10%,难度可见一斑。


中梁·沐宸院是未来科技城“新三兄弟”中体量最大的的,由28幢15-17F高层组成,其中一栋为公租房。该项目基本上确定是“官方红盘”了。

 

沐宸院距离地铁3号线文一西路站约700米左右,出行较为方便,东面是幼儿园、小学规划用地。日后,购物、看病、教育等需求,基本上2公里范围内都可以解决,配套比较齐全。

 

不过项目西侧即为东西大道高架桥可能会有一定的噪音影响。

 

项目主推98、108、119、139㎡的户型,精装限价3.45W/㎡,为了分流,估计开盘节点大概率会与天空之城撞在一起,所以到时候即使有资格,也不得不做出二选一的选择。

 

除了这两个近期将要推出的楼盘,富力中心目前在售的为商业项目,住宅的话估计下半年才会加推。


板块内金成·汀云上府、绿城交投·晓月澄庐以及众安项目目前售楼处还尚未开放,近期不会有开盘的节点。


而后续的土地也就这点了,晓月澄庐是叠墅,众安是洋房,汀云上府之后,高层是真的没了。

 

随着源源不断的高能节点的到来,未来科技城将越来越强大,而它的鼎盛时期到底在哪里还尚未可知。

 

越来越难入住的未来科技城,给到购房者最大的教训是:想要抓住板块红利,就不要局限于一无所有的板块现状。规划的落地可能会迟到,但是一般都不会缺席。


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