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2021年的二三道红线对中国房地产影响有多大?

2021年的二三道红线对中国房地产影响有多大?

发布时间:01-12 08:10

2020年开始中国房地产的底层规则正在发生剧烈变化。


继房企融资的”三道红线“之后,房地产贷款的“两道红线”来了!


自2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监管发布[关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知]已经过去10多天,我们也同很多银行系统的朋友做了咨询,今天深度聊聊这个问题。



1、第一个问题:真实的影响有多大?


银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知,简单来说就是涉房类业务的定点打击。


1、全部贷款占比超过集中度要求的上市银行有17家


(1)第一档:建设银行;


(2)第二档(5家):招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行、北京银行;


(3)第三档(城商行9家与农商行2家):徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、九江银行、厦门银行、青岛农商行与广州农商行。



2、个人住房贷款超过集中度要求的上市银行有12家


具体来看:


(1)第一档:建设银行与邮储银行;


(2)第二档(3家):招商银行、兴业银行与北京银行;


(3)第三档(城商行7家):徽商银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、厦门银行。


看起来很多,这只是表象。


基于2020年,看银行业整体数据。


6家国有大行的房地产贷款占比36.18%,国有银行个人住房贷款占比接近31%。


10家股份行的房地产贷款占比26.03%,股份制银行个人住房贷款占比超过17%。


26家城商行的房地产贷款占比21.18%,城商银行个人住房贷款占比超13%。


10家农商行的房地产贷款占比12.95%,农商银行个人住房贷款在9.50%左右。


什么意思?整体涉房类平均贷款只是在趋近2道红线,很多银行离红线还有很远。


国家在参照房贷规模增速的情况下适时的踩了刹车,就这么简单!


中国房地产发生了翻天覆地的变化?


国家掐住了开发商和炒房客的咽喉?要完蛋?


不仅如此,国家还给银行加了底层双保险 。


1、区域差别化调节机制,给了银行全国内的自行调节的空间


2、二年或四年的延长过渡期给了银行充分自行调节的时间


世界根本就没有天翻地覆,天翻地覆的是一张张嘴。



2、第二个问题:为什么要颁布这个政策?


结构性改革刻不容缓!


1、实体经济被房地产疯狂蹂躏


众所周知,实体经济的脸上早已被反反复复踩满了脚印。


2020年11月3日十四五规划提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”未来五年新的政策导向。


言下之意两个:


① 现在金融、房地产同实体经济的发展是不均衡的


② 房地产也需要好好发展


中资大型银行房地产贷款占比上限可以达到40%,房地产在国民经济中的权重还不高吗?


但关键房地产发展的太好了。


2012年房地产贷款和个人住房贷款占全部贷款余额的比例分别仅为18.98%和11.57%,2020年的时间这一比例分别大幅上升至28.81%和19.90%。


一头多另一头必然少,金融供给性改革势在必行,必须划数字了。


只有硬性的强化银行业金融机构内在约束,优化信贷结构,才能支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节的融资。



2、整个银行业和房地产行业的超级系统性风险


房地产行业的系统性风险就是银行业的系统性风险。


2019年中国建设规模17亿平方米。


2000年整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这中间翻了四番,16倍还多一点。中国房地产的增速,全世界近百年历史上绝无仅有。


2020中国经济形势解析高层报告会上,黄奇帆表示中国以后每年的建设量会趋于缩小,到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后,就变成一个平衡点。


换句话说中国的房地产从增量时代已经进入减量时代,未来10年是41%市场份额的萎缩。


而现实是房地产企业战争、城市发展战争和银行业战争。


房地产企业比以往更猛烈的高周转、大杠杆奔千亿、奔龙头;


二三四线城市以往更猛烈的大手笔搞新城、搞开发;


什么时候雪崩不是我考虑是事情,塌也不一定塌在我头上。


我们已经站到历史转折点上,金融体系如果对房地产贷款过度集中就是遍地埋雷,只是大家都觉得爆的不一定是我这颗罢了。


所以无论是三道红线还是两道红线,都是面向中国房地产未来不得不做的结构性改革。


中国的房地产一直是踩着杠杆的梯子往上飞爬,现在必须抽走了!


银行业必须优化信贷结构,提高金融体系韧性和稳健性,健全宏观审慎管理制度,完善房地产金融管理长效机制。


不然未来就是容错率更低的中小房企集体崩塌,容错率更低的中小银行集体崩塌,然后是国计民生的巨大灾难。



3、第三个问题:近期对我们的影响


就像房地产行业有买方市场和卖方市场,银行业也有。


第一、小房企加速淘汰


首先,我们看集中度管理要求,指标设置也可以明显看出:涉房贷款本身也在向上集中,国有大行集中。


国有大行匹配大型房企,中小银行匹配小房企在过去已经成为共生链条。而当涉房贷款成为银行稀缺资源之后,即便中小银行也更乐于匹配给资质更好,风险更低的大型房企。


小房企内忧外患。


而对于购房者来说,小房企融资困难加剧,带来的是风险和机会并存。


一方面是大降价给购房者提供了套利可能,另一方面是必然会迎接的淘汰或者烂尾。


第二、房贷审批更加困难,周期性出现,房贷利率有可能提高


当涉房贷款成为银行稀缺资源之后,个贷资源同样将流向资质更好的购房者手中,未来个人征信、流水等信贷价值依然稳步提升,这也代表者房贷审批将更加困难。


同样房贷周期性将会加剧,上半年的房贷永远比下半年好批。而额度有限的情况下,对于部分利率较低的城市,房贷利率有很大可能提高。



第三、信贷红利溢出


2020年最突出的信贷红利是经营贷。


年度事件伴随着华润城四期打新,深圳严查经营贷资金流向将经营贷推向风口浪尖。


经营贷本来就是银行信贷产物的畸形儿,银行知道购房者知道央行知道,央行也知道银行知道购房者知道,购房者也知道银行知道央行知道,一切还在博弈当中。


今年开始被砍掉的房地产贷款额度又会以哪种信贷红利溢出?还是经营贷吗?非常令人期待。



第四、银行业变革


受到巨大冲击的不仅有小房企,还有小银行。


房地产业在寡头化,银行业也在寡头化。房地产贷款可能在未来部分城市、部分地区成为高风险,但在当下对于小银行是真正的低风险。


房地产贷款集中度管理要求分档设置就是对小银行的变相劝退,给了小银行业务转型和探索提出了更高要求。从逆水行舟到逆海行舟,房企未来在不断淘汰、并购,银行也是如此。



第五、住房租赁行业又被扶了一把


房地产贷款集中度管理制度有个很大的例外就是住房租赁行业。


为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。


目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。


虽然今年长租公寓爆雷快赶上P2P,虽然住房租赁行业举步维艰,但国家对住房租赁的政策支持贯穿2020年整年,也将贯穿到2021年。


这次又把梯子借住房租赁行业站一站,但能不能站稳还不知道。



最后,草蛇灰线,伏行千里。


中国的房地产已经从大规模增量时代降临到分化时代,国家已经开始提前改轨道,搭框架,普通人急需做的还是把资产配置到正确的方向、正确的城市中去。


时不我待!


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