昨天，一则消息引爆了上海楼市。
起因是有市民反映了新房市场太火，刚需摇不到号，原本是一种宣泄或是吐槽。
谁没想，房管局破天荒地以“正在积极研究进一步完善认筹规则”回复了。
短短几个字，让人浮想联翩。
于是，迅速刷遍整个互联网。
上海新房认筹规则要变？会怎么变？刚需买房有望了？
1
开始之前，我们先同步对于「追高」的理解。
不得不说，上海现在的新房市场，真的太火了。
刚刚过去的12月，21个新房项目认筹率全部破百，日光盘一个接着一个。
进入1月，新湖上海青蓝、中粮瑞虹、融创青云壹号连续日光，光星华府、金地虹悦湾、招商9号公馆也提前锁定日光。
连距离市区30公里以外的中骏璟尚认筹率都达到了200%，零下4度的天，门口却排满了认筹的队伍。
有钱买不到房子？
几个月前这还是幻想，到如今居然成了现实。
更让人焦虑的是，买到新房的概率还在逐渐降低。
徐汇区的汇城南街里，一开始其实不太被看好，但热度增加的非常快。
7月首开，认筹率33%，相当于3个人抢一套房，12月认筹率1269%，相当于接近13个人抢一套房！
浦东孙桥的中建朗阅府则更夸张，2019年12月首开，仅74组有效认筹，认筹率24%，结果到了上个月，认筹率直接暴增至518%。
短短一年时间，从没人要直接变成买不到。
当然，最厉害的还是大虹桥的招商虹桥公馆，上个月还4个人抢一套，这个月再次认筹，超过2500人排队，还没到时间就提前结束，8个人抢一套，太难了！
很多人说，现在在上海买新房的中签率，就像打新股、买彩票。
问题是，股票可以不买，彩票可以不开，房子可是刚需啊，于是就有市民去信访，而房管局的回复也在情理之中：保护刚需，势在必行！
2
虽然完善上海新房认筹的细则还没有出，但根据已经实行刚需优先摇号的杭州、成都等城市的先例，我们不妨做一个大胆的推演。
首先，界定刚需。
要保护刚需，让刚需有更大的几率买到新房，首先就是要把刚需给界定出来，毕竟说自己刚需肯定不算，要有一定的标准。
既然是刚需，那名下肯定没有房子，所以如果要界定，那么无房户肯定有一席之地。
但肯定有不少人为了提高中签率，离婚，净身出户，也是名下无房，所以这个口子要得堵住。
比如成都、杭州，都规定了离婚追溯，也就是说，比如2021.2.1出政策，那么很可能规定3个月之内，也就是2020.11.1之后离婚的，都不算无房。
当然，如果是夫妻名下都无房，那被归为刚需的概率则更稳。
其次，优先摇号。
刚需界定出来后，就需要拿出一部分房源给刚需优先。
根据各地的经验，各大新盘每次推盘，都会拿出一部分房源（比如40%），优先给无房户，摇过一次后，没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次，从而增加刚需买到的概率。
举个例子。
新房100套，有50个无房户和150个有房户认筹，原来的认筹率是100/200=50%，有房无房概率一样。
而现在，先拿出40套给50个无房户摇，中签率80%。摇完后，剩下的10个没买到的无房户再和150个有房户摇剩下的60套，中签率=60/（10+150）=37.5%。
这样，无房刚需的中签率就大大提升了。
更极端的先例则是，一旦认筹率突破某一极值，或者政府界定这是红盘，那么有房户可能连参与的机会都没有：100%全给刚需。
最后，多盘对冲。
接下来的深化，则有可能是供应端的，其实目前我们看到上海已经在这么做了。
就是“同时段只能摇一个+红盘对冲”。
融创青云壹号+新湖上海青蓝，招商虹桥公馆+金地虹悦湾，光星华府+9号公馆，同价位的热盘同时认筹，然而你只能认一个，无论你选择哪一个，另一个都跟你没有关系了，这样变相提高了中签率。
如果一周之内把前滩、大宁、大虹桥、全市所有的热盘都拿出来摇，但只能认筹一个，这场景，想想都刺激。
3
认筹政策的完善一旦执行，对于刚需买房，是个大利好。
2018年4月，“摇号之都”杭州开始执行新房摇号制度，随着热度的提升，刚需买房越来越难。
于是在2020年9月“打补丁”，已婚和30岁以上未婚才能算无房户，红盘100%给人才和无房户，红盘限售五年等。
补丁打完之后，刚需买房中签率显著提升。
2020年5月开盘的西溪公馆曾经创造了“6万人摇”的全国记录，超大的倒挂导致全城的购房者都来摇号，无房户中签率低至1.7%。
2020年9月，西溪公馆被定义为红盘，只有人才和无房户才能参与摇号，拦住了上万名有房家庭，无房户中签率顿时升高至20%，热度大大降低，刚需买到房子的概率大大提升。
由此可见，上海若是加大刚需优先摇号的比例，对于刚需买房和市场热度的压制都是一个不小的利好。
4
过去几个月，上海对待落户的开放，大家都看得到。
对清北和上海双一流高校的本科毕业生落户，放松了；
对海外留学生的落户，放松了；
对人才引进落户，放松了；
对临港新片区和张江科学城的居转户，也放松了。
2021年，注定是上海吸引落户的大年。
但在这个大年里，新落户的刚需们买不到房子，这是不是有点违背初心？
我们认为，上海对于刚需买房，一定是支持的，如果上海新房的热度继续提升，刚需越来越买不到房子，那么对新房认筹规则“打补丁”是必要举措。
措施一旦出台，对于在座的刚需们，提前恭喜了，你们离买到心仪的新房又近了一步。
而没有资格摇号，或者中签率降低的有房户，一部分可能会转向二手房，对二手房市场也是个利好。
那么对改善型购房来说，接下来的日子，就有点不太好过了，新房买不到，二手房不诚心卖，且买且珍惜吧。