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2021年楼市“打新”潮背后的尴尬

2021年楼市“打新”潮背后的尴尬

发布时间:01-12 10:35

本来今天聊北京2021年市场的,还是看看打新,打新这个词,过去是股市术语,现在已经是楼市专用名词了,毕竟股市一股打新多了也就是10万20万,而楼市打新族抢到一套房,动作收益几百万。


打新这个词最近被热炒当然主要出现在深圳与上海、杭州、南京。


特别是深圳:2020年6月,深圳备受关注的“打新”热盘--光明金融街华发融御华府创下深圳楼市认筹人数新纪录,5天收筹8998批,中签率仅有4.37%,正式拉开深圳下半年“打新”盛宴的序幕;


数月之后,华润城润玺以诚意登记15036批,最终入围冻资9690批客户再次突破深圳纪录,进入“万人摇”时代。


这几天上海一封博士投诉信也被很多人关注!


内容很简单,博士参与摇号多次没摇号到,当然,也有人吐槽这位博士不去等人才房,刚落户就要参与普通商品房,而且基本都是豪宅项目。质疑这位博士落户的初衷,是不是就是为了买房?


这是可能涉及另外一个话题,当下各地落户人才政策,大部分被炒房客利用,这次不聊这个话题。


今天还是重点聊聊为什么出现打新潮?


当下部分城市卖房也同样出现了这一现象:住的买不到,买的不住!


“几万人抢房,只要有资格买到就相当于赚了500万,买到就是赚到。”


深圳“华润城润玺”的网红盘,项目均价为13.2万/㎡左右,而周边华润城润府的二手房均价在18万以上,价差达到4万~5万,这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算,如果摇中最少能赚500万。


天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。逐利是人的本性。


早在离开盘还有数月时间之前,不少“打新攻略”就在网络流传。


到了选房之时,不仅出现了“众筹打新”“借票代持”等传闻,而且根据华润城官方信息,即使在“优先满足无房居民家庭购房需求”的限购原则下,润玺一期1171套房源,符合选房资格者就有9690人,中签率约为12%。


僧多粥少加上“借票代持”等炒作,加剧了抢房现象。“摇上一套新房,账面浮盈就是几百万元”,有机会当然要试试。


十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。


深圳并非唯一一个打新城市,其实同类型城市还有好几个,比如杭州、南京、成都、西安等,只是因为深圳的房价最高,打新收益最高而被市场广泛关注。


为什么这么多人都关注限价?限价对市场影响多大?


一:失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果


真限价vs假限价,全国看,可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。


而限价也分成真限价与假限价,部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算)


从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。


数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。


所以这些城市调控就是调网签价格。



二:限价是最简单的调控手段


只要网签价格不领先全国,地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。


简单的限价政策,只是为了避免房价上涨全国领先,并未配套其他限购、限售、限贷,增加供应等政策,单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同,掩耳盗铃,表面房价是降低了,平稳 ,但事实上,房价依然在上涨。


限价只是房地产调控作用最小的一个办法,目的是为了应付上级调控的统计数据。对稳房价不应该只是稳房价数字,稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。


房价上涨的原因很多,不增加供应打击投资需求,短期限制签约导致的房价数字下调,对于市场来说,只能酝酿未来的暴涨。


从房地产调控看,住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价,从目前各地的调控政策看,更多还是稳地价。有力的措施不多。


短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。


限价打新放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。


因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。


但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。



简单的总结一下:


1:出现打新的城市,都不想调控,因为想调控非常简单,所有需求超过房源数量的,不能简单的摇号了之,因为这会放大需求,必须限售,10年、20年,只有这样才会抑制投资需求抢房。


2:出现打新的原因很简单,政府希望楼市热,又不希望中央和住建部看到房价数据波动,所以最简单的办法是新房限价。背后其实体现了住建部监控系统的问题。是不是应该升级部分指标。


3:房地产市场缺乏长效机制,短期目标与长期目标不能共存,房地产是经济稳定剂。限价是避免失控,但又不能让房地产熄火。


4:从房地产调控政策角度看,北京是全国唯一真想调控的,一线城市,能控制成这样。和长沙不可比。


5:从深圳查了一个月打新毫无动静看,现在看,过去几年“打新人”是最聪明的一群人。都赚了!暖冬之后,小阳春难免,未来3个月涨一波已经不可逆。


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