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飞机噪音下的碧海楼房房价凭什么10万+?

飞机噪音下的碧海楼房房价凭什么10万+?

发布时间:01-12 14:22

大先生的一位粉丝李哥,这段时间看中了碧海的泰华阳光海这个小区,准备投资一套1300万以内的房子。


但让李哥没想到的是,自己挑中的几套房源,哪怕一分钱都不砍,当场直接买,业主都不卖。


业主给的理由是:我自己也在看房,在我没买上之前,都不和你谈!


我帮李哥问了这个片区熟识的中介朋友,正好有一个新出的房源,112㎡的三房,总价1100多万,比较符合他的要求。


不过李哥说,他自己也看到了这套房源,正准备过去看房。


过了不到一小时,中介朋友又告诉我,房源失效了,业主已经卖掉了。


我当时只是小小感慨了一下:总价1000多万的房子,一眨眼就没了,卖的可真快啊!


到了晚上,突然想起来,好像有哪里不对劲啊!赶紧问李哥:这套房子,是你买下来了吗?


李哥说:是啊!签合同之前,还是被业主临时加了价!


虽然多花了十几万,但李哥觉得房子还不错,怕后面还会再涨,就赶紧下手了。


恭喜李哥买到房的同时,我也在思考一个问题:碧海片区到底是怎么涨起来的,为什么能火成这样?



01


2019年9月份,我去碧海踩盘的时候,片区的二手房均价只有5.95万/㎡,大多数楼盘的挂牌价集中在5-7万/㎡之间。


现在不到一年半的时间,碧海的均价已经高达9.6万/㎡,涨幅超过60%。


很多小区的实际成交价,也已经高得不可思议。


比如泰华阳光海,2019年11月成交的一套115㎡的4房,总成交价868万,单价7.5万/㎡。


再看2020年11月的成交记录,同户型单价直接去到了10万+,总成交价1185万,一年涨了317万。


泰华阳光海对面的松茂御龙湾,刚刚交房不久,很多房子还没满5年。


2019年11月,一套89㎡的3房,成交单价7.2万/㎡,总价645万。


同户型最新成交单价10.3万/㎡,总价920万,一年时间涨了275万。


再比如玉湖湾,处于碧海的边缘地段,都快靠近西乡了,小区也只有巴掌大。


2019年11月,成交单价不过7.2万/㎡。


今年715新政之前,已经快速涨到了9.6万/㎡。


715新政后,也许是梁静茹给的勇气,业主心态莫名爆棚,挂牌价最高挂到了13.5万/㎡,相比一年前几乎翻倍。


要知道,碧海有很多次新小区,业主买入还没有满5年,要承担很高的豪宅税,依旧能有如此涨幅,确实让人很难理解。



02


很多人不理解的是,宝中至少存在各类看得见的利好因素,目前只是觉得价格高,但并没有否认宝中未来不值这个价。


碧海飞机噪音那么吵,学位也远不如南山、宝中,也能卖到10万+,凭什么?


客观地说,除开飞机噪音之外,碧海整体的居住体验还是非常不错的。


整个碧海以2009年后建成的次新小区居多,二手房普遍花园大、户型方正、赠送多,地铁、商场、公园、学校配套齐全,而且基本没有农民房拖后腿,片区面貌在整个宝安仅次于宝中。


2019年11月29日,腾讯竞得大铲湾用地,企鹅岛的进驻,则成了碧海这一轮上涨最直接的导火索。


至此,碧海的房价就开始撒了欢地高涨,即便是715新政后,势头依旧不减。


但很多人对这个解释也并不买账。


碧海的面貌和配套是现成的,企鹅岛的概念也早已炒过了,业主们哪里来的底气敢继续抬价,难道碧海的未来还有利好支撑?


除了腾讯落址大铲湾和大仟里开业,以及交通上还有利好外(15号线在碧海经海城路,穗莞深城际延长线在银田路与宝安大道交叉口设立银田路站),碧海自身基本没有什么拿得出手的直接利好和规划。


此外,学位优势不明显,飞机噪音困扰依旧,也严重限制了碧海居住品质的进一步提升。


那么我们是否可以下结论,碧海的房价,已经被严重透支了?



03


一个片区价格体系的建立,是需要买家花时间去认可消化的。


短时间的迅速拔高,确实会让人产生站岗与不信任的错觉。


但是,碧海这波上涨,除了业主普遍跟风外,还有一个无法回避的地域因素支撑——宝中外溢的置业需求。


承接宝中外溢,最先有机会的其实并不是碧海,而是更近宝中的翻身和坪洲一带。


对于翻身,很多人是犹豫的,虽然和宝中一街之隔,但老旧小区云集,片区面貌实在堪忧。


至于坪洲,更是老小区和农民房的天下,稍微新点的小区就圣拿威和QCC,选择空间实在有限。


如此就给了碧海机会。


在地理上,碧海属于西乡,但在规划上,碧海是宝中的一部分,两者的城市配套是一体的。


只要宝中未来有机会涨,而区域内能选择的小区有限;或者预算买不到宝中,又想买新一点且离宝中近的小区,同时未来有机会跟随宝中发展大势向上,碧海就是满足这些条件下的不二之选。


对于有总价约束的购房者来说,同等预算在宝中只能买个2房,碧海却能买到3房,而且不少小区还能看海景。


这是宝安非沿海区域(翻身、西乡、老城区、宝中学位一带)无法媲美的优势。


正如后海滨路西侧的小区,很大程度上得益于深圳湾,碧海的想象空间,就是在做好“宝中后花园”的同时,使劲蹭宝中的利好。



04


那么,碧海现阶段还值得买入吗?


有人说:既然碧海能承接宝中外溢,而宝中扩容的利好还未兑现,未来肯定还会涨

最近网上也在盛传,某知名炒房团宣布把碧海作为下一个炒作目标,已经开始在碧海大肆扫货。


我并不否认这样的观点。


宝中的利好只会迟到不会缺席,碧海的价值毋庸置疑。


买入碧海,从长远大方向来说,是没问题的。


只要碧海还是宝中的后花园,只要宝中还挂着前海的旗帜,那么大哥不倒,二弟、三弟就能一直跟着喝汤。


但是,碧海的很多小区已经提前透支了未来3年的价格,市场还需要一段时间来消化,不太建议短线追高。


如果你非常认可碧海的片区优势,以及宝中外溢的先天条件,想在满足居住需求的同时有机会升值,非要在现阶段买入,也一定要选对产品,不要成为别人的接盘侠。


那些楼龄新、靠近地铁、户型好的小区,虽然已经处于高位,但未来还有上涨空间。


那些楼龄老、距地铁远,还都是大户型的小区,比如富通蟠龙居、锦欣花园,之前一直涨不动,未来更加无人问津。预算有限的可以买,考虑升值的话还是不要碰。




网友讨论:飞机噪音下的碧海楼房房价凭什么10万+?



网友:黄豆妈


 碧海现在也不便宜了啊,炒房团还要来炒?


小编:


据说深某理已经杀入




网友:朱啦啦


 请问老师,盐田的新房山海四季城二期华府可以买吗?刚需加改善型,需要学位的,谢谢老师


小编:


可以买




网友:安娜

 

如果关注学位房,可以多关注碧海小户型。小学资源特别丰富,周边一公里范围内三个小学,初中宝一外成突出,战绩一年好过一年,媲美南山初中名校。




网友:海航080

 

临近前海,直面大铲湾,碧海的想象空间就非常大。随着前海自贸区的利好不断释放,腾讯入驻大铲湾,空港新城的推进,碧海作为宝中后端陆地的成片住宅区域,价值才会真正得到体现。坚定看好碧海!




网友:蓝莓

 

看了碧海名园小区,也是属于碧海片区吗?


小编:





网友:貂草

 

除非拆掉沿江高速到西乡大道的出入口,不然深圳找不出第二个交通这么方便的地方,去蛇口码头30分钟,去深圳湾15分钟,去前海10分钟,去机场10分钟,去南沙30分钟,去海洋新城15分钟,去机场高铁站10分钟,将来去中山也是30分钟,去广州东站60分钟。。。


如果有第二个这样的区域,房价肯定比现在的碧海高,你看看科技园,深圳湾,华侨城等等15分钟商圈基本找不到10w以下的楼盘,有的话也是老破旧,无车位。




网友:胡爱果

 

需求造就下的房价水涨船高,只要有人愿意买单,再高的价格都会变得合理。上一套房子的成交价,就是下一套业主挂牌价的基础。




网友:超群

 

住过碧海和南山的人,对噪音才有发言权,相比南山部分小区楼下无限公交车,商业噪音,地铁噪音,飞机噪音只是偶尔出现,基本已经无感了




网友:锐捷网络监控ap销售

 

实际考察,锦明花园离学校、体育中心和地铁近,花园绿地多,内部配套舒适,价格仍在8W多洼地,往上想象空间大。




网友:平安健康

 

以前都说碧海学校不行,但现在碧海片区学位一年比一年紧张,随着生源质量不断提高,宝一外的2019年中考成绩已经跃居宝安前列了。红树林实验学校,第一年招生一类生都没招完,积分要110以上。




网友:呵了个呵


 投资,时间才是最好的证明,现在评价还为时尚早,至少持有5年,才能知道碧海到底值不值。




网友:辰

 

碧海片区最大的优势就是深圳西部海区的无遮挡海景。除深圳湾以外,深圳只有碧海片区有稀缺的海景房,不被码头等因素影响。特别是富通城、前海湾、玉湖湾这几个小区,海景更有优势。


因临近海边,此区域气候条件较好,夏天风大,凉爽,夏天平均温度比龙华低2度以上,对于炎热的深圳来说非常适宜居住。




网友:子和

 

飞机噪音确实是碧海最大的不利,但别忘了,任何时候都是钱包说了算,买碧海的人不可能不知道飞机噪音这事,如果就是介意这一点,当然可以放弃碧海,去翻身、老城区、固戍,或者龙华、龙岗都行。




网友:段

 

老师能分析一下翻身吗?值得买吗?


小编:


之前写过,你可以翻一下




网友:斌斌


 碧海通过沿江高速去前海和后海比宝中还快。那些靠规划涨上去的才虚,比如光明至少透支了未来五年的涨幅,引入的企业完全撑不起那个房价,未来就是像龙岗一样


小编:


光明的规划不算虚,只是现在涨得有点高,未来发展肯定好过龙岗




网友:孔

 

我就是嫌飞机吵,没买碧海,然后去买了大运,大运的面貌也不错,没有农民房,规划可以,花园也大适合居住




网友:新飞扬

 

因为钱多多,传销精神永不败,如果不是炒房自住的话,美晚那叫一个让你不得安生!我住在在蛇口航线下都嫌吵!


小编:


很多人说,飞机噪音习惯了就还好


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