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2020年未摇号的楼盘怎么样了?

2020年未摇号的楼盘怎么样了?

发布时间:01-12 18:56

进入一月中旬,此前认筹的项目陆续开盘。但依然有不少项目采取非摇号的形式,但这种不摇号,对我们来说并不陌生。


据不完全统计,2020年共有56个项目在开盘当日没有选择摇号。


而通常在售楼处里,会有这样一则通告:


该楼盘因认筹数过低,经相关部门同意,未采取公证摇号!


听惯了摇号的我们,今天复盘下2020年未摇号的楼盘,如今怎样了?


后台回复“未摇号”,我们会将56个未摇号的楼盘表推送给你,其中整理若有缺失,请大家指正。


内环内也不摇号?开什么玩笑


如果不是盘点这些未摇号的楼盘,似乎很多人都不清楚,这个叫乌南公馆的项目在2020年曾经来过。


这个藏在隐秘角落里、低调到尘埃里的神秘公馆。别说广告,网上连个靠谱的均价都查不到。


项目位于衡复风貌区,可谓是市中心的顶级地段了。总计25套新法式多层电梯洋房,主要为124-310㎡的2-4房,还有少量复式房源。


盘点的时候才第一次发现,这类产品的顶楼才是项目的明珠。


备案均价15.6万的乌南公馆1F到6F的单价差额超过了85000元/平,并不由于顶楼面积最大,而调低单价。


关键的是全部毛坯,项目认筹金高达600万,在当时的6月,相信这可能就是他们选择不开盘的因素。


但最终当天就日光的乌南公馆让我觉得花样年(KFS)还是暗戳戳的把盘给卖完了。


不盘不知道,一盘吓一跳。内环内不摇号的项目并非乌南公馆一家。普陀武宁板块的老盘燕宁苑三期一直说要开要开。


某房地产资讯网站前几日更新的燕宁苑最新动态还显示开盘时间及价格未定。


但根据网上房地产的数据显示,早在去年10月9日,燕宁苑三期就开盘了。


6套已签,3套已付定金。但还有一半房源显示可售状态。


内中环开盘,个个都摇号


统计这56个未摇号的项目,内中环缺失。


根据东方公证处的摇号数据显示,上海新房内中环的平均有效认筹率高达371%,差不多“4进1”的格局,这使得内中环的楼盘根本就不愁卖。


内中环楼盘考虑的是多久卖完,而并非什么认筹率过低,造成摇号现场客流量稀少,造成场面的尴尬。


在一个千人摇的摇号现场,想选的房被别人选了之后,非常有可能脑子一热,选了自己本不喜欢的低层或者户型。


而如果摇号现场,人员稀少,原本有意向买房的意向客户,也有可能心生再等一等,看一看的想法。


中外环的4个未摇号如今怎样?

 

中外环未摇号的项目其实并不多,这和上文提到的环线平均有效认筹率是密切相关的。中外环间的新房差不多是“2进1”的格局。


我筛选出了这四个未摇号的楼盘,主要集中在浦东康桥、外高桥和宝山淞宝。


有几个共性的问题大家注意一下,首先是时间。


全部集中在2020年上半年,说明了在全年“2进1”格局的中外环地段,放在下半年是不太可能出现中外环不摇号的。


主要集中在二季度,当时楼市刚刚回暖,市场的观望气氛相对浓厚。


而这四个楼盘当时不摇号的问题,有共性,也有差异性。


整体上其中三个体量较小,不足百套。体量小,我们上海话比喻叫做“没有小区”。


但目前这其中陆家嘴锦绣逸庭和阳光城愉景公馆已经售罄。


前者地段本就不错,十足的地铁房,后续划入了学区,75套的去化问题就是“小菜一碟”了,毕竟是新房的品质。


阳光城愉景公馆,单价适中,当时一大顾虑在于115平三房做成了两个朝北房间。


相反,142平四房的追捧者倒不在少数。


但在上海700万左右的总价,浦东康桥以及周浦是比较好的优选区域,加上本身套数就不多,售罄也不是难事了。

东源名都虽然体量小,却是旧有小区中加推的一栋楼。


原先这个价格要比早期的二手房价格高不少,目前东源名都的挂牌价格接近5.6万。


根据克而瑞数据显示,72套供应之中,网签成交46套,这46套的网签成交均价是53919元/㎡,套均总价707.6万。


类似这种加推类型的新房,和过往二手房来一番直面PK是在所难免。性价比高的不乏市场,高于市场的只能慢慢卖。


另外,目前新房价格是限定的,但二手市场好的话,也会加速新房的去化。


宝林枫景苑目前的去化也是6成6,180套成交120套。


剩下的50个未摇号项目我们要注意哪些?


客观的说,上海买房如今仍然是在买地段。在2020年,外环以外共计有50个项目未摇号。


同时我也注意到,外郊环虽然认筹率高于郊环外,但是未摇号的项目也远多于郊环外。


首先还是要说,整体上外郊环是全市的供应大户,客观上造成了外郊环的未摇号楼盘数量2.3倍于郊环外。


但从绝对的摇号组数上来看,显然在2020年,外郊环区域是出了不少爆款项目的。


我们不看楼盘名称,只看板块名称。


大家请记住,这些板块呈现出的性价比是不输上海其它外环、甚至中环以内的地段的。


并且,以上板块其实都是外郊环间更接近外环的板块,它的“上升星座”其实就是外环以内,这些地段所显示出来的强大板块势能是它们真正的灵魂。


未摇号的外环外楼盘我们要注意哪些?


解答这个问题之前,我们需要对上海楼市整个供求情况有个初步的认识与了解。


根据克而瑞的数据显示,2020年上海新房总计供应70179套,总计成交79088套。


这9000套的需求如何填补,一定是去库存。


看过情深深雨濛濛的一定了解,书桓如果找不到依萍,那找如萍其实也是不错的选择。


不少买房者就把眼光放到了2019年的盘,其中青浦华新板块的虹桥金茂悦就属于这样的情况。


本身产品品质OK,但缺乏地铁,2019年市场没有看好它的,但在2020年迎来了爆发。基本都是在去19年的库存,并且也是500万以内青浦的首选楼盘。


另一点要注意的是,买房是件特别隐私个人的事,每个人的生活工作圈都各不相同,适合别人的,未必适合你。


由于位于外环以外,甚至郊环以外的楼盘,本身定位就是刚需,所以一般未摇号的深层原因就是以下三点:


一是没有地铁,


二是地段开发刚刚起步,


三是产品错配,造成超出板块内能够承受的最高总价。


所以针对以上三种原因,也有三种对策:


1、没有地铁就要了解规划,确实近期没有就要分清自住与投资,以及自己的出行方式等等;


2、地段刚刚起步,就要关心土拍市场,了解周边是否有新盘要上,对比新楼盘的地价和开盘备案价,对比新老两者产品价格,是否带来新的配套可以拉高板块房价;


城市界面依靠众多开发商的深耕打造,面貌是能够焕然一新的。


3、地段产品总价错配的问题是其中最严重的一个。但也有一些远郊的叠加产品中,上叠总价控制合理,成了香饽饽。


有叠加小区的高低配产品中,洋房总价控制合理,也有不少买家愿意上车。


因为上海楼市始终是在变化之中前进的,我们时刻关注最及时的供应以及复盘过去,是为了在如今的楼市下,发现那些真正有机会成为沧海遗珠的楼盘。


毕竟,这些盘现在姿态都很低,但未来几个月,没准同样已经买不到他们了。


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