2015年的夏天国家级新区的文件下来,逆袭,鸡血,争议就没停过。
当《哪些城市的新区规划会是一个坑》这样的命题出现,南京人还是会颤抖地疑惑一下,这说的不会是江北新区吧?
两种声音一直厮打:
你还看不上江北?
你还相信江北?
大部分人都这样想过,非常微妙。
一边往江北冲,一边担心冲进去的是一片泡沫。
今年是江北新区成立的第二个五年,4号线二期和11号线依旧没通车。每年都能看见“最快明年开建”的消息,年复一年,希望2021年是真的开建了,毕竟第6年了。
五桥终于在2020年底通车,听说隧道真的没那么堵了。听说之前9点上班,必须7点半上出门的人,现在终于可以8点半慢悠悠出门了。每天,江北都有重磅利好消息爆出,仿佛就是一次次告诉你,这里是南京最近的未来。
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每天江北新区都会给我上一课,2021年楼市第一件大事,一口气卖1900套房。
南工大板块的长江时代1314+长江1516,四胞胎联合操盘。
江北核心区的风向标都压在了这把上,上一次敢一口气推上千套的是青奥板块的中海左岸澜庭。如果你参与过,应该知道:一开始,金地是很难摇号的,后来中海开了几次,越来越好买到了。
当江北核心区三角地快的大江卖完了,捂地十几年的启迪也要卖完了,南工大牛奶场14幅地供应,这下应该不用摇号到地老天荒了吧。
结果无非两种:
1、卖的好
那就是江北核心区替南京楼市金三银四开门红了。
因为江湖传闻的靠近500米高楼就会房价最贵,所以南工大附近的段位很多人看来,是比不上更靠近500米高楼的中交G12地块,也比不上成熟地段的隧道口一中学校附近楼盘。
2、卖的差强人意
似乎大家也觉得情理中,因为量太大了。简单说,这不是一个超级大热区域,但的确是享受核心区几公里范围内所有配套。所以如果G12热卖不会成新闻,长江时代四胞胎卖不卖的好才是风向标。
如果1900套的长江时代大卖,不说全部卖光,卖1000套以上,就说明江北核心区在买房圣经上的地位,无可撼动。
“听说你们要首付5成”
“我们可没说,都是你们媒体说的”
江北核心区首付8成的大一统局面,可能被半推半就的打破。
说实话这是喜闻乐见的下台阶,既是群众呼声,又是话题营销,最大的货量,降低的首付比例,摇中概率大大提升,每个点都足以上头条。
而且南工大的卖地节奏快的令人发指。
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快跑啊,江北核心区又又又又又挂地了。
2021年南京第一场挂地依旧从江北开始,南工大附近接连挂2幅地了,老13和老14来了,凑齐南工大14幅地块。
去年南工大卖地超过半数200亿!
“这么多房子。”有人小声嘀咕。
有些问题一直有人在问:
1、江北,到底能不能买?怎么买?买哪?
2、谁是江北一哥?江北的未来标杆到底看哪?
3、江北的发展有先后顺序,江北的产业有本身逻辑
能不能买?!核心区必须能买,3万/平是南京的均价,南京规划级别最高,总价最低的有且仅有江北。
但江北太大了,不是所有的江北都能一蹴而就。
谁是江北一哥?
江北核心区最密集的市政工程,就是中央商务区,但是断言未来江北的标杆就是这里面?还为时尚早。
江北现在二手房最高是正荣润江城,一中学区,高得房率,成熟小区,这些在江北的其他区域,暂时都不符合。但是这里未来会是江北二手房最贵的地方吗?
江北核心区的公办学校,目前还不明朗。
唯一确定的是,产业。
NO.1 |基因之城
产业分布示意图
NO.2 |中央商务区(西)
产业分布示意图
NO.3 |芯片之城
产业分布示意图
江北产业示意图来源:更江北
江北核心区的产业三条腿走路:芯片、医药、金融。未来的就业机会重要集中在两个区域:中央商务区、研创园。
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我们再来看,江北的供应量,仅江北核心区就近5万套房。
江北第1批次新房:13000套
从2014年开始,江北核心区正式有楼盘上市,雅居乐滨江国际不得不提。随后,华润国际社区、保利西江月、正荣润锦城、正荣润江城共同见证核心区高光时刻。
这些房源,构筑出目前核心区的现有二手房市场。总计供应近1.3万套!目前次新房参考均价:华润国际社区:4.15w/㎡;保利西江月:3.85w/㎡;正荣润锦城:4.4w/㎡;正荣润江城:4.6w/㎡。
(均价仅供参考,数据来源:链家网)
江北第2批次新房:2300套
2017年,江北核心区供不应求,仅扬子江金茂悦、绿地海悦两大热门楼盘上市,目前房源还没有交付,不过后期也将是核心区二手房的重要组成部分。
两盘总计供应近2300套,新房3w/㎡收官。因为是中央商务区最好的位置,3年后,二手房心理预期至少5w/㎡。
江北第3批次新房:8000套
2019年,江北核心区每个楼盘都自带光环:江与城每次7000人摇号;中海左岸澜庭3000套近乎卖光;风华国际刚刚签订了国际学校;佳源玖棠府等来了自贸区。
2021年下半年的核心区二手房市场将再度爆发:总计供应近8000套。
江北第4批次新房:6200套
2020年江畔都会上城、润辰府、悦辰府总计2600户花语熙岸府1440套、卓越大江608户套、启迪水沐滨江1536套。
江北第5批次新房:10000套
南工大14家楼盘+中交g12+隧道口保利里程+金基g42,粗略估计,总数过万套。
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江北到底哪里投资潜力最大?
那么我们就来看看新房与二手关系,二手房比新房贵的,新房必然抢手。
比如中央商务区和长江隧道口。而二手房比新房便宜,则意味着区域变现能力,并没有优势。二手房价,才是最真实的。
《哪些城市的新区规划会是一个坑》这篇文章也提出了一个问题:什么样的城市能够发展多中心呢?
当一个城市的级别足够高,财力强,新区又特别少,这个新区又恰恰符合发展的距离、方向,并且产业是朝着优质产业、高科技产业和年轻化人口发展的,那么这个城市多中心建设发展的成功概率就会大很多。
在中国,能够达到以上级别的城市,并不多。
如果不是以上级别的城市,非常值得警惕的一点是:如果想让很多个新区同时发展起来,一个城市的新区越多,建成的可能性就越小。 多中心是大概率很难短时间发展起来的,所以现有的中心,一定是分层的。不同级别的中心,它的房价天花板也不一样。
产业成为多中心发展城市里,决定这个新中心能不能成的最重要因素。
城市的发展跟着产业走,未来这个城市最先进,前沿的产业,到底会朝着城市的哪个方向布局很重要。
当然这里的产业,不是传统产业,而是那些政府特意引进的高端产业。
有了产业,才有人口,才能够产住结合,未来能够一站式解决你的工作和生活所需的,才是有可能发展成为下一个中心。