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南京江北新区房子值得买吗?

南京江北新区房子值得买吗?

发布时间:01-13 08:08

2015年的夏天国家级新区的文件下来,逆袭,鸡血,争议就没停过。


当《哪些城市的新区规划会是一个坑》这样的命题出现,南京人还是会颤抖地疑惑一下,这说的不会是江北新区吧?


两种声音一直厮打:


你还看不上江北?


你还相信江北?


大部分人都这样想过,非常微妙。


一边往江北冲,一边担心冲进去的是一片泡沫。


今年是江北新区成立的第二个五年,4号线二期和11号线依旧没通车。每年都能看见“最快明年开建”的消息,年复一年,希望2021年是真的开建了,毕竟第6年了。


五桥终于在2020年底通车,听说隧道真的没那么堵了。听说之前9点上班,必须7点半上出门的人,现在终于可以8点半慢悠悠出门了。每天,江北都有重磅利好消息爆出,仿佛就是一次次告诉你,这里是南京最近的未来。



1


每天江北新区都会给我上一课,2021年楼市第一件大事,一口气卖1900套房。


南工大板块的长江时代1314+长江1516,四胞胎联合操盘。


江北核心区的风向标都压在了这把上,上一次敢一口气推上千套的是青奥板块的中海左岸澜庭。如果你参与过,应该知道:一开始,金地是很难摇号的,后来中海开了几次,越来越好买到了。


当江北核心区三角地快的大江卖完了,捂地十几年的启迪也要卖完了,南工大牛奶场14幅地供应,这下应该不用摇号到地老天荒了吧。


结果无非两种:


1、卖的好


那就是江北核心区替南京楼市金三银四开门红了。


因为江湖传闻的靠近500米高楼就会房价最贵,所以南工大附近的段位很多人看来,是比不上更靠近500米高楼的中交G12地块,也比不上成熟地段的隧道口一中学校附近楼盘。


2、卖的差强人意


似乎大家也觉得情理中,因为量太大了。简单说,这不是一个超级大热区域,但的确是享受核心区几公里范围内所有配套。所以如果G12热卖不会成新闻,长江时代四胞胎卖不卖的好才是风向标。


如果1900套的长江时代大卖,不说全部卖光,卖1000套以上,就说明江北核心区在买房圣经上的地位,无可撼动。


“听说你们要首付5成”


“我们可没说,都是你们媒体说的”


江北核心区首付8成的大一统局面,可能被半推半就的打破。


说实话这是喜闻乐见的下台阶,既是群众呼声,又是话题营销,最大的货量,降低的首付比例,摇中概率大大提升,每个点都足以上头条。


而且南工大的卖地节奏快的令人发指。



2


快跑啊,江北核心区又又又又又挂地了。


2021年南京第一场挂地依旧从江北开始,南工大附近接连挂2幅地了,老13和老14来了,凑齐南工大14幅地块。


去年南工大卖地超过半数200亿!


“这么多房子。”有人小声嘀咕。


有些问题一直有人在问:


1、江北,到底能不能买?怎么买?买哪?


2、谁是江北一哥?江北的未来标杆到底看哪?


3、江北的发展有先后顺序,江北的产业有本身逻辑


能不能买?!核心区必须能买,3万/平是南京的均价,南京规划级别最高,总价最低的有且仅有江北。


但江北太大了,不是所有的江北都能一蹴而就。


谁是江北一哥?


江北核心区最密集的市政工程,就是中央商务区,但是断言未来江北的标杆就是这里面?还为时尚早。


江北现在二手房最高是正荣润江城,一中学区,高得房率,成熟小区,这些在江北的其他区域,暂时都不符合。但是这里未来会是江北二手房最贵的地方吗?


江北核心区的公办学校,目前还不明朗。


唯一确定的是,产业。


NO.1 |基因之城


产业分布示意图



NO.2 |中央商务区(西)


产业分布示意图



NO.3 |芯片之城


产业分布示意图



江北产业示意图来源:更江北


江北核心区的产业三条腿走路:芯片、医药、金融。未来的就业机会重要集中在两个区域:中央商务区、研创园。



3


我们再来看,江北的供应量,仅江北核心区就近5万套房。


江北第1批次新房:13000套


从2014年开始,江北核心区正式有楼盘上市,雅居乐滨江国际不得不提。随后,华润国际社区、保利西江月、正荣润锦城、正荣润江城共同见证核心区高光时刻。


这些房源,构筑出目前核心区的现有二手房市场。总计供应近1.3万套!目前次新房参考均价:华润国际社区:4.15w/㎡;保利西江月:3.85w/㎡;正荣润锦城:4.4w/㎡;正荣润江城:4.6w/㎡。


(均价仅供参考,数据来源:链家网)


江北第2批次新房:2300套


2017年,江北核心区供不应求,仅扬子江金茂悦、绿地海悦两大热门楼盘上市,目前房源还没有交付,不过后期也将是核心区二手房的重要组成部分。


两盘总计供应近2300套,新房3w/㎡收官。因为是中央商务区最好的位置,3年后,二手房心理预期至少5w/㎡。


江北第3批次新房:8000套


2019年,江北核心区每个楼盘都自带光环:江与城每次7000人摇号;中海左岸澜庭3000套近乎卖光;风华国际刚刚签订了国际学校;佳源玖棠府等来了自贸区。


2021年下半年的核心区二手房市场将再度爆发:总计供应近8000套。


江北第4批次新房:6200套


2020年江畔都会上城、润辰府、悦辰府总计2600户花语熙岸府1440套、卓越大江608户套、启迪水沐滨江1536套。


江北第5批次新房:10000套


南工大14家楼盘+中交g12+隧道口保利里程+金基g42,粗略估计,总数过万套。



4


江北到底哪里投资潜力最大?


那么我们就来看看新房与二手关系,二手房比新房贵的,新房必然抢手。


比如中央商务区和长江隧道口。而二手房比新房便宜,则意味着区域变现能力,并没有优势。二手房价,才是最真实的。


《哪些城市的新区规划会是一个坑》这篇文章也提出了一个问题:什么样的城市能够发展多中心呢?


当一个城市的级别足够高,财力强,新区又特别少,这个新区又恰恰符合发展的距离、方向,并且产业是朝着优质产业、高科技产业和年轻化人口发展的,那么这个城市多中心建设发展的成功概率就会大很多。


在中国,能够达到以上级别的城市,并不多。


如果不是以上级别的城市,非常值得警惕的一点是:如果想让很多个新区同时发展起来,一个城市的新区越多,建成的可能性就越小。 多中心是大概率很难短时间发展起来的,所以现有的中心,一定是分层的。不同级别的中心,它的房价天花板也不一样。


产业成为多中心发展城市里,决定这个新中心能不能成的最重要因素。


城市的发展跟着产业走,未来这个城市最先进,前沿的产业,到底会朝着城市的哪个方向布局很重要。


当然这里的产业,不是传统产业,而是那些政府特意引进的高端产业。


有了产业,才有人口,才能够产住结合,未来能够一站式解决你的工作和生活所需的,才是有可能发展成为下一个中心。


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