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2021年你打算买学区房吗?

2021年你打算买学区房吗?

发布时间:01-13 12:54

学区房,一直以来都是购房者心中的香饽饽,热度从来不减,同时这类房产的价格涨幅也是相对比较大的。


因为我们都知道一所好学校对于房价的影响,而有没有一个好的学区,也几乎是每一位购房者购房时都不得不考虑的问题。


就在刚刚过去的2020年,众所周知,上海的学区房又迎来了一大波行情。



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可能很多人还不知道,2020年作为“摇号元年”,到底发生了什么?


这都要从一个文件说起:2019年7月,《中共中央国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》出台,根据文件,从2020年起上海全面实施公民办学校同步招生,推进义务教育学校免试就近入学全覆盖,严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书等作为招生依据,不得以面试、测评等名义选拔学生。


正是因为有了这样的政策,带来了上海招生方式的改变。


而2020年最主要的一个变化,就是小升初首次实行了民办学校与公办学校同步招生,公民办二选一。


也就是说,你选了民办等于自动放弃对口公办优先录取的机会,学区房相当于“作废”了;


如果民办没有录取,那就要重回公办池子里重新排序或是统筹入学,进入那些还没招满的本区公办学校。


以往那种“先去考民办,拿公办学区当保底”的路子彻底行不通了。


在这样的大背景下,很多家长开始将目光投向了学区房,从初中单学区房到一贯制再到双学区,2020年的学区房价格也就因此水涨船高了起来。


至于民办摇号政策,则更是取缔了民办一直以来可以筛选生源的先天优势。


我们都知道,上海长期以来都是民办碾压公办的,而民办摇号的出台,也让很多家长的选择发生了转变。


越来越多的家长开始购买自带公办学区的学区房作为拖底,毕竟民办要靠概率,而公办肯定能上,没有家长愿意拿孩子的前途作赌注。


也正是因为这个原因,我们可以看到,有很多上海的二手学区小区,在2020年都迎来了一波普涨行情:



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可说了那么多,2020年的学区房行情终究还是错过了。


那么新的一年,学区房市场又会出现哪些幺蛾子呢?


这两天,很多家长们都在传“浦东要实行多校划片了”,起因是因为今年1月7日,浦东新区教育局召开的2021年工作务虚会。


在布置2021年的工作时,提到浦东作为上海教育综合改革示范区,将学习新加坡和海淀区的理念和管理模式,这可能意味着网传多年的浦东新区多校划片即将实行。


为什么会拿浦东对标海淀?


为此我特意去了解了一下北京海淀区的教育理念以及管理模式。


海淀区作为每年清北录取人数最多的城区,这里历年来的高考高分段学生数量碾压其他城区。


然而,不查不知道,原来从义务教育阶段开始,海淀区的入学规则就十分复杂。


17个学区,超过250所学校,各大教育集团下辖的N多分校,每年还会改名、新建分校,入学途径多变。


新手家长往往需要花费海量精力去了解海淀的学区概况与升学规则,还特别容易陷入各种误区。


就最新政策而言,海淀区小升初公办初中采取划片摇号,即:一个区域内的多所公办采取抽签制,学生随机录取其中一所。


也就是说,无论你是顶尖小学出身,还是普通小学毕业,最后都有可能去一所质量很差的普通高中。


此外,海淀的学区政策中,最重要的其实是海淀的1911政策。


海淀的1911政策,官方原文:2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。


也就是说,对于19年以后买房并落户的家庭,是多校划片。


公办小学会先满足单校划片的家庭入学需求,然后根据顺位规则,有空余的学位再收1911之后买房落户的家庭,并且按照房本获得时间排队;


如果学位没了的话,划片范围内剩下的1911之后的家庭,会按照各种方式,或就近调剂、或指定学校调剂。


此外,2020年海淀区的登记入学、公办寄宿、民办招生都是放在一起、混合填报志愿的,俗称“海淀一派”。


每人总共有十条志愿,这十条志愿,不强制要求填满,你可以只填一条、即只有第一志愿,甚至可以完全放弃。


多校划片政策的出台,对于一直以来都是公办强于民办的北京来说,目的就是弱化现有学区房的市场流通价值,减缓学区房的流通速度。


那么如果上海从浦东开始,效仿这种多校区划片的模式,促进教育公平化均衡化,这对于学区房的投资属性来说又何尝不是一个隐患呢?


一旦未来真的开始在上海推行多校区划片的模式,我认为学区房的降温是在所难免的。


毕竟,原本只需要锁定一套房就能上学无忧,而多校划片后,可能一个小区对应多个中小学,从“保送”变为“随机匹配”,这种学区上的不确定性无疑会给家长们泼一盆冷水。



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当然,目前对于上海的家长们来说,上海还没有相关政策表明一定会推行多校划片的模式,也不代表公办“学区房”一定会受到影响。


不单如此,在去年“公民同招”+“民办摇号”的政策影响下,现在的公办学区房在市场上一直都是一房难求的状态。


因为学区房有一个最基本原理,那就是:学区房是用来保下限的,而不是保上限的。


什么意思?


其实学区房本身是没有让孩子成绩自动提升的功能的,但可以给孩子创造氛围和环境。


可以说,学区房的本质就是在选邻居,是给孩子创造一个良好的学习氛围和成长空间。


再加上,无论政策如何改变,就近始终是不变的原则。


离得较近的小学初中,尤其是九年一贯制的,无疑是有优势的。就算今后有多校划片政策,考量的时候还是会遵循就近原则的。


所以像上海类似进才实验,前滩华二,张江高科实验这类素质整体较好的区域,有这种一贯制(或离得较近)的小学初中的学校,今后的学区房仍然是普遍看涨的。


不过,如果我们能理性思考一下会发现,学区房本身或多或少还是存在着一些泡沫的,受政策的影响也是比较大的,万一哪天突然下了个政策,难免会影响学区房的溢出价值。



在这样的前提下, 上海的刚需家长们如果想更稳妥地选择学区房,我认为可以遵循以下三点:


1、选择一个好地段的学区房


如果一个地段内的优质教育资源相对集中,某些角度来说是能降低“多校划片”的风险的。再加上,即使今后学区属性在政策影响下被不断削弱,优质的地段属性依然能支撑起房价。



2、找到一个新建名校,且房价没有起飞


这个决策背后需要相当的数据积累、经验沉淀以及信息获取途径,因为一个新建的学校,也许并没有近年的学校成绩和升学率等指标作为参考,但如果赌对了,今后这所学校的成绩处于上升通道,那么周边的学区房房价自然也会有相对应的涨幅。



3、把眼光和战线拉长,未必非要冲着现有学区买房


去年上海也有着很多板块的新房,因为后续板块内新增了学区的导入,得到了价值蜕变,从而变得一房难求。

比如位于闵行莘庄,因为复旦大学附属闵行实验学校而“咸鱼翻身”的金辉海上铭著,就是一个因为学区改变命运的典型。


再比如:去年与华师大牵手后,一飞冲天位于闵行华漕的首创禧瑞荟


不过,这样的故事往往很难复制,因为你得在学校规划出来之前买入,一旦规划落实,价格就基本已经被透支。



总的来说,2021年,盲目的投资学区房是一定会有风险的。


当下越来越多的学区房,价格已经有些让人看不懂了,可有意思的是,这东西就跟股市一样,明知道里面有风险,还是会有无数的韭菜前赴后继。


说起来,还真是可怜天下父母心。


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