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限价令:房价涨幅不能超过5%

限价令:房价涨幅不能超过5%

发布时间:01-13 13:19

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连跌三年的国家中心城市郑州,近日再次对楼市出重拳。


1月8日,郑州市政府官网发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》,明确提出:


建立土地供应动态调控模型,为地价决策提供参考依据,实现房地产市场销售价格与土地价格相挂钩,确保全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。


同时,分类适配土地竞买规则,对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报(竞)价首次达到出让起始价的120%~130%时熔断。


可以看到,郑州给2021年以及之后的土地市场上了两个紧箍咒,一个是限价5%,另一个是熔断机制。


2021年郑州的土地价格涨幅不得超过5%,土拍过程中,一旦溢价超过120%~130%,便熔断。


土地熔断机制目前很多城市都在执行,最吸引眼球的还是土地涨幅限价的规定。


此前很多城市都对楼市进行了限价,但大多都只是对新房的备案价进行了限定,而不是土地价格。


比如大连在2019年就规定,其当年下半年入市的新房价格,不能上涨,但也不能跌破5。


2020年年初,东莞也发布限价令:已备案的同一套住宅,开发企业调低备案价格的,间隔时限为20天,下浮幅度不限;调高备案价格的,间隔时间为180天,累计调高幅度不得超过基准备案价的5%。


2020年下半年,厦门与徐州也出台了限价令。厦门住房保障和房屋管理局发布征求意见稿,明确未来新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。


徐州更狠,要求坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整。



02


与大连、东莞、厦门、徐州所不同的是,郑州限制的是土地价格上涨,是从房价的源头开始限制。


大连、东莞、厦门、徐州虽然都对新房进行了限价,但这几个城市的房价仍在持续上涨。


徐州已经连涨近60个月,东莞2020年房价涨幅领跑全国,厦门之前涨得太猛,2020年稍微温和一下,仍旧涨了6.69%。大连上涨了5.59%,是北方城市中,为数不多的上涨者。


房价之所以涨势难以扭转,地价没有停止过上涨是重要原因之一。


克尔瑞数据显示,2020年,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至约2653元/平方米,同比上涨约11%,再创历史新高。


同期房价的表现则是,全国新建商品房价格突破1000元/平方米,创下新高。此外,全国300多个地级市有228个在上涨。


相比于其他城市的限制新房价格来说,限制土地价格上涨可能更有效一些。


在房价构成中,土地价格占比在50%以上。很大程度上来说,想要房价稳定就得控制住地价。


问题来了,郑州房价连跌三年,按理说房价算是很稳定,为何还要对土地价格进行限制?


本号以为有两方面的原因。


第一,和大的国家战略有关。


2020年,国家提出了国内大循环为主体,国际国内双循环相互促进的新发展格局。在最近召开的中央经济工作会议上,官方再次明确指出,要打通内循环战略的堵点。


什么是内循环的堵点?有很多,其中之一便是高房价。


房价不断上涨,占据了太多的社会资源,过多的资金集中在楼市不但加大了风险,也捆绑了民众的消费力。


一套房子动辄几百万,普通人需要透支六个钱包才能凑齐首付买下一套房,此后二三十年的房贷,需要勒紧裤腰带、节衣缩食,才能还上,哪还敢大手大脚地去消费其他东西。


所以,要想执行还内循环这个大战略,楼市需要横盘。换句话说,楼市需要稳定,不能再出现此前的暴涨局面。


要让资金流入实体经济,提高民众收入,调动民众的消费积极性。


近日央行与银保监会发布了新的房贷新规,给各类银行划定了房地产贷款和个人住房贷款的红线,目的也是在执行这个战略。


作为国家中心城市的郑州,理当为表率,要将此前三年的稳定局势,继续延续下去。



第二,压制住即将上涨的苗头。


郑州已经连跌三年了,虽然跌幅不大。横盘太久,难免会有躁动。从目前的形势来看,郑州大有见底反弹的苗头。


此前郑州楼市下跌,一方面是调控因素,另一方面是供需充足所致。


根据郑州市2019年统计公报数据显示,2019年郑州商品房新开工面积4669.3万平方米,房屋实际销售面积3593.3万平方米,供应大于需求。


不过这种局面2020年已经在改变。根据易居研究院11月份公布的新建商品房存销比(消化周期)情况来看,郑州的存销比仅剩下4.8个月。


一般来说,存销比小于12,就得加快供地以应对供需压力,小于6个月则要显著加快供地,不然就有房价上涨压力。


郑州的新房存销比已经低至4.8个月,房价上涨压力显著增加。


这个时候,郑州对土地价格划定不得超过5%与熔断限制,有利于压住房价起势的苗头。至少能够避免郑州房价大幅度反弹。



03


在土地限制价格涨幅5%与熔断机制威力下,郑州的楼市短期内仍会维持相对稳定,甚至延续此前的阴跌状态。毕竟成本被控制住,房价有稳定的基础。


长期来看,作为国家中心城市,郑州的经济、人口、产业发展都在稳步上升,房价还是会稳步上升。


理由有三:


1、地价限制了5%的涨幅,并不是不让涨。5%看似是个限制,从另一个角度来看,何尝不是一种默许,也即允许地价上涨5%。


即便以后每年都是这个涨幅,经年累月之下,也不是个小数字。粗略计算,如果未来十年每年地价上涨5%,十年后的地价会上涨55%。房价还是会被地价推动着上涨。



2、经济不断增强。目前,郑州2020年的GDP预计在1.2万亿以上,而青岛官方给出的预计是,2020年青岛GDP为1.2万亿。


换言之,2020年郑州GDP很大概率超越青岛,成功坐上北方第三城的宝座。



3、人口规模不断扩大。


人口方面,最近几年郑州的常住人口增量都在20万以上,这个增量位居中心城市前列。2018年,郑州的常住人口规模首次突破1000万,达到了1013.6万,2019年增加到了1035.2万。



有此三点,已经奠定了郑州房价长期上涨的基础。此外,还有货币贬值、资金不断流入等因素。


因此,长期来看,像郑州这样的国家中心城市,房价会持续慢涨。


对于目前准备购房的人来说,如果你觉得你的收入能够跑赢房价涨幅,那可以不急。如果觉得收入涨幅跑不赢房价涨幅,那就趁早上车吧,不用过多犹豫。


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